为你点歌No.85 对话本土房企，曾经王者，从未离开

【周小白V5为你点歌】一个不讲情怀，只说真话的地产自媒体。...





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舞榭歌台，风流总被雨打风吹去。 

斜阳草树，寻常巷陌，人道寄奴曾住。

想当年，金戈铁马，气吞万里如虎。

                                                                 ——南宋 辛弃疾《永遇乐·京口北固亭怀古》

以半阙宋词开篇，再送上一首《铁血丹心》，聊慰心中激荡。

前不久同行小聚，说起现在全国性的房企到处攻城略地，本土房企逐渐销声匿迹，所以萌生起这样的念头，想写一写曾经辉煌，如今略显落寞的本土房企们。

十多年前，吴中、新港、中新、建屋等，这些都是苏州本土的开发商，在外来开发商还没有进苏州之前，本土房企们撑起了苏州地产的整片天。

这些本土企业，他们大多立足苏州，扎根江南，作为苏州城市建设的主力军排头兵，他们纷纷做出了一批经典代表作品，比如吴中石湖华城、姑苏·桃花源、太湖黄金水岸；建屋水墨江南、中央景城；置地大湖城邦、荣域、悦湖等。

以上项目之外，更多优秀作品不胜枚举，如星河灿灿，星罗棋布于苏城各处，至今依然熠熠生辉。

至此，我可以论定，从90年代末到2010年代这个阶段，苏州的本土房企们曾经如日中天，意气风发，为时代所铭记。

正如同期江苏其他城市的许多知名本土企业，南京的栖霞建设、常州的新城地产、常发地产等等，他们共同承担起各自城市化进程的主力责任和义务，同时积极走出本地，对外开疆拓土，跑马圈地。

很多企业成立于1992-1994年这个政治因素主导的关键年份，这也是正式改革开放的肇始。

他们既有体制化的身份，又肩负着市场化的使命，就这样匆匆忙忙披甲上阵，一路走来，堪堪廿五载。



时光荏苒，江湖已远，当我们站在2017年的这个历史节点，再去回瞰本地房企的历程，可以说是不胜唏嘘，各擅胜场了。

正如金庸小说中“华山论剑”的故事一样，东邪、西毒、南帝、北丐、中神通，苏州的这些老牌房企，个个如同绝代高手，辉煌之后就是久久的寂寞、沉寂，地产江湖，几乎很快就要将他们淡忘。

作为一个发轫苏州的地产自媒体人，笔者有心为此做些记录，试着分析其中原由，不一定准确，但多少有点启发意义。

第一，本土房企的辉煌，有其历史原因。

前文提过，92年是改革开放之年，顺应时代潮流，房企们纷纷建立，最初的使命就是为城市开发建设出力，给市民更好的居所。

在很长一段时间内，他们在各自的区域内，拿到最好的土地，享受着最优越的政策，集中了最优秀的人才，在很短的时间内，做出了成绩，开发出许多当时看来空前的项目，就是放到现在，从产品设计、容积率、地段甚至是物业等方面来看，都是不遑多让的好房子。

用一句话总结就是：天时、地利、人和。

他们经受住了时代浪潮的检验，成功地存活，并且打造出品牌，并有了积极对外扩张的雄心。

常州的新城和常发，早在2000年后，就逐渐走出常州，甚至来到了苏州，来分杯羹；此外，栖霞也从南京来到了苏州；杭州的巨无霸绿城，也在2007年来到苏州。

2007年左右，也是苏州地产群雄毕集的年代，自此后，风起云涌，大浪淘沙。



第二，本土房企的逐渐落寞，也有其根源。

这个得从自身、外部以及市场三方面来分析。

自身角度，在前面也提到过，他们长期以来享受了许多政策，包括拿地、开发，都很顺利，还是沾了体制的光，竞争不太激烈。好日子过惯了，很舒服，所以战斗力、学习能力甚至是开发观念，都还比较耽于安逸。

外部竞争越发激烈。2007年左右，苏州进来了许多开发商，然后在2013年前后，又迅速涌进来一批央企、闽企，这些开发商带来了更先进的开发理念、更狼性的销售模式。与此相比，本土房企的一些优势可能就没那么大了，甚至开始落后。

市场方面，更加的自由、开放，更加的市场化，比如拿地、开发，不仅是资金的问题，本土房企相比于全国性的大开发商，还是有些孱弱；此外在产品的设计方面，因为囿于当地的眼界和水准，比不上集合了多年多地开发建设的全国性大房企。

地块的获取，也完全的市场化和公开化，想要通过政策来获取，比以往难了许多。

项目少了，市场上的声音和江湖地位，自然也就慢慢地小了。

第三，现在的本土企业，活得怎样？

有些本土房企，已经迅速地转变了观念，并且踩准了点，成功地上市，有好的融资渠道。

比如常州的新城，如今在全国各地快速开发，高周转，已然跻身国内二十强；

再如南京的本土房企朗诗绿色地产，自2015年起开始转型做代建、小股操盘，执着地做绿色住宅，也逐渐走出自己的一片天；

还有苏州的苏高新地产（2015年由新港、新创、永新等三家资源重组），专注当地，深耕苏州，积极去库存，更加灵活、更加市场化，所以近两年又在苏州地产江湖上风生水起；

此外建屋、中新置地等这些典型的国企，更是依托自身母体，除了住宅之外，商业、办公、酒店、政府配套等也在不断推进，甚至是产业园区，特色小镇，也已小有成就。

换句话说，本土房企的多元化发展，低调前行，或主动、或被动地将市场上的声音给压低了；但并不代表他们就此销声匿迹。

第四，未来的本土房企，何去何从？

这个命题广大深邃，真的不好说，说的也不一定对。

我姑妄写之，读者就看看。

在第三点里也写到，有的企业已经主动做大，在住宅、商业领域在业内已经很有知名度，这个不说。

以下两点可以关注：

A．资源重组，跟紧市场，寻求机会。这个可能是更多老牌房企愿意或者正在做的事情。因为看到市场的变化，同行的水平提升，只有紧跟时代脉搏，才能不落后。所以像苏高新这样的企业，正是整合了诸多房企的资源，将自身做大，迅速清库存，再拿新地块开发，积极与主流开发商如万科等合作，一学管理二学产品，已经重新焕发生机。

B．产业多元化，经营多面化。不把鸡蛋单独地放在住宅一个篮子里。这也是很多房企目前考虑的，住宅市场的确红火了有一段时间，目前已呈现过热的状态，但随着政策的收紧，大方向导向的变化，未来的住宅投资不一定还能顺风顺水。因此如建屋、中新等，将更多的目光投向了产业园、商业运营等新兴模块，这也是未来发展的趋势。

毕竟，相比较那些外来房企，本地的开发商们有着更浓重的乡土情结，责任心更重，而且有着更为良好的政府关系和广泛人脉。

未来前景，依旧可期。



前几天我和吴中地产集团的总裁曾昌宇先生有过一次近两个小时的长谈，正好契合今天在写的这个主题，所以也在这里重点提及。

吴中地产，就是苏州传统典型的本土企业，曾经煊赫一时，风头无人能比，十年前，姑苏桃花源、石湖华城、越湖家天下、太湖黄金水岸等项目，山水吴中的品牌，深入人心。

最近几年，吴中地产低调了许多，相比于高歌猛进的几大主流如旭辉、万科、中海、仁恒、融创等开发商，略显霸气不足。

这既有开发重心北上长春的历史因素，也跟苏州现在成为开发商重金围剿的热土分不开。本土企业在公开土地市场获取土地的可能性在大大减少，吴中地产尽管曾经在本土老牌房企中独拔头筹，假如用金庸小说的排名，可能就是当之无愧的“中神通”，但的确苏州太热，没有谁敢断言自己能如愿拿地。

自1992年成立以来，今年也恰好是吴中地产25周年华诞。

廿五之年，刚摘弱冠，未及而立，正是关键的年份。

从一个百年企业的愿景来看，吴中地产还很年轻，未来的路该怎么走。

相信很多人都会关心。

战略方向很重要，就像一个大学毕业的年轻人，站在历史的三岔路口，哪条路，才是他所追求的方向？

正如我在前面所分析的一样，本土房企，要不资源整合、扎根当地，认真做好地产开发；要不就是走多元化发展，产业化经营的道路。

曾总掌舵吴中十余年，是个思想不守旧，眼界很开阔的人。

面对二十五周岁的吴中，他有自己的看法。

为此他走过全国各地的许多城市，看过许多的项目，要给企业找出最适合的路。

我觉得，走的路多了，看的人多了，会慢慢地有自己的积淀，正如武学的高手，炉火纯青后，是返璞归真。

曾总谈起吴中地产未来的路，我总结如下。第一，扎根苏州，建设幸福人居。

苏州是吴中地产的大本营，至今在苏州开发的所有项目都在吴中，包括目前在售的石湖天玺、太湖相王府。要想后续经营，还要在吴中继续拿地开发，同时目光要投向苏州的其他区域，此外整个大苏州的地块，也要积极参与。我在前天的太仓土拍已经看到吴中地产的影子，这是积极的信号。

毕竟曾经的姑苏桃花源，现在的石湖天玺，都是级别很高的住宅作品。

第二，积极探索有益的多元化开发之路。

曾总走访过许多城市的特色小镇，产业园区，他很清楚未来的方向是多元化发展。

作为住宅产品系列的有力补充，特色小镇和产业园区，更有机会进入，也相对容易获取，但怎么做，有特色，又有发展潜力，这正是吴中地产正在学习和探索的过程。

第三，海外开发，任重道远。

吴中除了在2010年开始走出苏州，迈向长春、南通、嘉兴之外，还在澳大利亚墨尔本有自己的项目开发。

海外开发，我曾经在一篇文章里也提过，因为投资环境、政府制度的各种不同，和国内相比，有更大的难度，但也有更多的机会存在。为你点歌No.67 | 你为什么不去海外开发房地产？

许多地产公司包括万科、绿地、万达、朗诗、中锐、金地等，都纷纷在海外拿地开发，并有了长足的发展和进步。

相信未来，海外地产开发，将会成为中国地产开发商的新兴之路。

最后提一提吴中地产这个企业，曾总本人很喜欢新鲜事物，曾经是个文艺青年，写过诗集、出过唱片，也很喜欢与年轻人交流。

未来的人才培养路径，以校招为主，培养自己的人才，同时在中坚力量上有一定的外部补充，这样两者相结合，相信未来的吴中地产，会越来越年轻，越来越有活力。

此外，与很多地产企业一味追求指标和利润不同，吴中地产更注重员工的幸福感，倡导快乐工作、快乐生活，做一个社会上受人尊敬的企业，使吴中的每一个家庭成为社会上令人羡慕的家庭。

这个让我很是惊讶和感动，一个企业不盲目追求规模和利润，关注员工幸福感、个人成长，关心员工的家庭，这很罕见。

一个以人为本的企业，一定会有更多的凝聚力和向心力，而且会保持活力，基业长青。

这是我对吴中地产的总结。

提兵百万石湖畔，立马吴中第一峰。

在这里祝苏州的本土房企越来越好，也祝吴中地产廿五华诞再攀新高！

有如此深厚的积淀和企业文化，苏州的未来，还期待他们去改写。

最后用开篇宋词的下阕来结尾吧。

元嘉草草，封狼居胥，赢得仓皇北顾。

四十三年，望中犹记，烽火扬州路。

可堪回首，佛狸祠下，一片神鸦社鼓。

凭谁问，廉颇老矣，尚能饭否?公告：本自媒体号已开通房天下自媒体房产圈（周小白V5为你点歌），欢迎关注。

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