地王秘密：背后竟然都是同一个爹
凶猛的“央企地王”再次成群出现。而所有地王都有同一个“干爹”......6月2日下午，备受关注的深圳龙华上塘...
而此前一天，有7家央企参与竞拍的上海宝山顾村地块，最终被隶属财政部的信达地产再造“地王”，这也是该公司一年内造的第七个“地王”。统计发现，再加上5月份央企保利地产]豪夺的上海周浦“地王”，今年以来全国各地涌现出的所谓“地王”，超过半数由地方国企、央企制造。
近期，央企频频出手在全国热点城市抢“地王”，这与2009年4万亿后央企四处制造“地王”相似，宽裕的流动性再次集中流向房地产行业，银行热衷于向央企国企和大房企授信，低廉的融资成本，充裕的资金，促使不差钱的房企们不惜血本抢地。
可问题是，今年以来，原本亟须去库存的房地产市场却被“地王”等因素刺激得持续火爆，而不差钱的房企负债水平也屡创新高；最需要注意的是，宏观经济尚在寻底，房地产市场仍一骑绝尘，危险的经济模式不但没有改观反而愈行愈远。
央企频造地王
从去年以来，央企频频高价出手抢地，面粉贵过面包价格屡现。近期最抢眼的是信达地产在6月1日以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新5月份后保利、格力和融创创下的两宗地王纪录。
2015年7月至今，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王以及上海顾村地王。
中原地产研究部统计数据显示，2016年前5个月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%；其中，信达、华侨城、招商、中国电建、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅“地王”。鲁能2016年已在土地市场砸下超过100亿元。
现在为了控制“地王”的发生，地方政府也算是绞尽脑汁，拍地形式限制严格，如苏州在5月份出招：开发商拍地设置最高价，但是仍然避免不了“地王”频出。
而分7个教室同时竞拍、屏蔽手机网络信号、合肥国土局局长亲自督战，这些史无前例的措施并没有妨碍合肥迎来“地王”的诞生。5月30日，最终合肥出让12宗地，揽金96.34亿元，且每宗地块都有保利、信达等央企在内的超10家房企参与竞买。
房企不差钱吗？
这一幕何其熟悉。
“流动性充裕，银行钱多没地方去，实体经济投资需求少，而且坏账率也高，银行不愿意贷给实业，很多行业还处在过剩去产能阶段，资金又只能往房地产流；而贷给央企、国企、大房企、上市房企是最安全的。”某国有银行公司贷客户经理说，这跟2009年4万亿时候相似，央企的融资成本低，到处拿地。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“地王”频出，面粉贵过面包，这也预示着开发风险，尤其是在政策面预期收紧的市场背景下，“地王”项目将面临被调整的风险，出售时可能会降价。
张宏伟称，有公司定位于做高端精品，拿完“地王”后号称可以做“高溢价”，因此在拿地的时候也不惜代价频频拿“地王”；但是，在今年下半年楼市进入调整期之后，“高溢价”就很难实现。同时，由于这类公司产品线偏高端，能够买得起高端产品的客户往往被限购限贷，会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响这类企业的资金面。
借来的钱自然花得豪放，问题是，房企们表面风光背后却并不宽裕。
中国房地产业协会近日发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业2015年负债水平保持高位运行，净负债率平均达到96.09%，较2014年上升7.23%，再创新高。
上述报告预测，今年年内，虽然房地产上市企业迎来估值修复性回升，但资本市场对于房企的盈利能力和资产质量仍持保留态度。行业内盈利空间进一步受到挤压，房企估值水平亦有所下滑。
股市玩高杠杆导致了股灾，如今楼市又玩起了杠杆，再加上高负债隐藏的高风险，尚未成功复苏的经济能经受得住风吹草动吗？
延伸阅读：所有地王都是"一家人"
5月份中国共出现69宗“地王”，可谓不折不扣的疯狂地王月。从上海到深圳，央企出手阔绰，令人瞠目结舌。昨天深圳冒出的新地王，表面上讲述的是一个“新故事”，拿下土地的居然是两家名不见经传的企业。但经过层层挖掘，你才会发现当下楼市最大的秘密：所有地王原来都是"一家人"。
6月2日下午3点多，坐在位于深圳福田中心区的办公室里，有知情人告诉我们，感觉到这个世界有些荒谬。
10多分钟之前，从1公里开外的深圳土地房产交易大厦传来消息：龙华上塘商住地“A816-0060”被中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合体以82.9亿的高价拿下，楼面地价高达56781元/平方米！
如果扣除幼儿园、社区管理用房、文化活动室等不可售面积，可售部分的楼面地价已经超过了每平米6万元！
之所以感到这个世界有点不太真实，是因为该人士所在的这栋楼目前的二手房售价也不过每平米6万元，性质也是70年产权的住宅，而且几乎位于深圳最好的位置。而刚刚诞生的“地王”，在12公里之外的郊区（见下图）。
没错，它是地铁上盖，旁边就是地铁龙华线的上塘站。这个片区，目前新房的售价为5-7.5万/㎡。
值得注意的是，根据拍卖公告，这块地是深圳商品房现售试点项目，根据出让公告，它的销售条件是这样的：
本宗地被确认为我市商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
也就是说，这块地的开发成本会比较高，因为对于高层建筑来说，“现售”可能要比“预售”晚10个月到1年才能拿到购房者的款项。所以，如果没有现售的要求，这块地的楼板价可能会更高。
总之，开发商如果希望获得合理的盈利，最终现房售价可能需要达到每平方米8万元以上，甚至更高。
想想看，三四年之后在距离深圳中心区12公里的地方，新房售价超过8万元将会是什么情况。那时候中心区的房价会是多少？到那时，又有多少深圳人能买得起房子？
如果跟2013年、2014龙华片区土地拍卖价格进行一个比较，我们就会发现，短短两三年的时间，这里的楼板价已经从2.4万元到2.5万元一平方米，上升到了5.7万元每平方米。
抱怨的话不再说了，让我们看看拿下这块土地的两个企业的情况吧。
中国电建集团，一看名字就知道是央企。根据公司官网的介绍：
中国电力建设集团有限公司（简称：中国电建）是经国务院批准，于2011年年底在中国水利水电建设集团公司、中国水电工程顾问集团公司和国家电网公司、中国南方电网有限责任公司所属的14个省（市、区）电力勘测设计、工程、装备制造企业基础上组建的国有独资公司。
央企嘛，都是含着金汤匙出生的，所以有钱任性。那么“广州方荣房地产有限公司”是何方神圣？
通过“全国企业信用信息公示系统”查询可知，它只有一个股东，是“北京兴茂置业有限公司”。而“北京兴茂置业有限公司”也只有一个股东，是“上海兴稷投资咨询有限公司”。
转眼之间，我们像一只皮球一样，被人从广州踢到了北京，又踢到了上海。终于，我看到了“上海兴稷投资咨询有限公司”的营业执照：
接着查！“上海兴稷投资咨询有限公司”也只有一个股东，叫“方兴地产（中国）有限公司”，是一家在香港上市的企业，代码是00817，刚刚更名为“中国金茂控股集团有限公司”。
那么，中国金茂的“爸爸”是谁？
中国中化集团！
下面是中化集团的自我介绍：
中国中化集团公司成立于1950年，前身为中国化工进出口总公司，历史上曾为中国最大的外贸企业。现为国务院国有资产监督管理委员会监管的国有重要骨干企业，总部设在北京。
中化集团主业分布在能源、农业、化工、地产、金融五大领域，是中国四大国家石油公司之一。中化集团也是最早入围《财富》全球500强的中国企业之一，迄今已25次入围，2015年名列第105位；并于2013年、2014年连续两年被《财富》评为“全球最受赞赏公司”。
顺便说一句，中化集团目前的“一把手”是宁高宁，他此前曾分别担任过华润集团董事长、中粮集团董事长。也就是说，他曾经是中国第一大房企万科的“太上皇”。
至此，谜底彻底解开：深圳的新地王，跟上海刚刚诞生的“周浦地王”和“顾村地王”一样，后台都是实力雄厚的央企。
看来，国企特别是央企，真的已经成为中国房地产市场最大的护法神！
（来源：凤凰财经）
精选资讯|行业解读|品牌动态|运营管理
在这里读懂商业地产
公众号 商业地产观察|微信号 sydcgc
主编微信 weifaner8
投稿/合作 sydcgc@qq.com
关注 商业地产观察
微信扫一扫关注公众号
