新技能Get：房企融资如何降低汇兑风险_【东地产】

汇兑损失冲击境外债承压房企换仓对冲风险将债务拉成长期、用人民币债务代替海外债务等，是降低汇兑风险的方法之一拥有海外融资渠道，原本是房企融资能力的体现。然而，去年以来人民币汇率波动性持续加大，一些拥有大量海外债务的房企不得不面对汇兑损失。 3月9日，旭辉集团（00884.HK）发布公告称，公司2015年的汇兑亏损达3.02亿元。出现类似情况的房企并非旭辉集团一家，如果没有为外币进行套期保值等手段降低风险，损失或难以避免。《东地产财经周刊》记者查阅后发现，有些房企仍不采取对冲，成本考量或是主因。另外将债务拉成长期、用人民币债务代替海外债务等，也是降低汇兑风险的方法之一。据中原地产研究中心统计数据显示，2015年，房企海外融资总额仅为243亿美元，同比2014年暴跌61.7%，折算成人民币计算，房企海外融资减少近2500亿元。与此同时，境内发债持续冲高。克尔瑞数据显示，2015年，全国108家典型房企的融资总规模已达13600亿元人民币，融资规模为2014年同期两倍。这108家房企的境内融资比例达87%，较2014年大幅增长39%。汇兑损失飙升中投证券发布的研究报告称，2013年、2014年房地产行业美元债券融资金额仅次于银行业，发债企业以民营房企为主，其外汇风险对冲措施几乎无法与银行业相提并论，人民币快速贬值后房地产行业在财务层面受到的冲击在所有行业中相对明显。根据中国外汇网的数据显示，自2015年8月以来，人民币对美元汇率已下降5%。而近日离岸人民币的跌幅更急，最低曾触及6.75水平。从一组对比数据可以直观感受人民币贬值后给财务层面带来的冲击：2014年，旭辉集团的境外债为人民币52.9亿元，当年的汇兑损失为1979万元。2015年境外债增加了一倍至人民币104.9亿元，但汇兑亏损迅速飙升至3.02亿元。而遭受汇兑损失的房企，并非旭辉集团一家。1月30日，瑞安房地产有限公司发布公告称，其2015年的净利与上一年相比可能明显下调，下调主要是因为2015年人民币贬值导致明显的汇兑损失。估计于截至2015年12月31日止，瑞安房地产的净汇兑损失大约为13.3亿元。由于其收入几乎全部源于人民币，而其约45%的借贷为美元及港币，人民币贬值导致了换算损失。 2月24日晚，雅居乐突发盈利预警，预期截至2015年12月31日止年度的股东应占溢利与2014年同期比较可能下降约70%，而核心净利润将有可能下降约40%。雅居乐含蓄表示，一是因为平均售价较以往为低而导致集团的毛利率下跌；二是去年下半年人民币贬值而导致重大汇兑损失。雅居乐方面称，其收入几乎全部为人民币，而相当部分的借贷为美元及港币，因此截至去年年底，预计净汇兑损失已经达到11亿元。分析师指出，大部分房地产企业在发美元债的同时并没有做汇率的风险锁定，因此一旦人民币对美元贬值，企业就会承受由汇率带来的非现金的亏损，这会体现在企业的财务报表上，人民币的贬值将给房企的报表带来明显的冲击。根据中投证券发布的研究报告显示，在港上市房企近两年在本港发行的美元债务总额更是高达约590亿美元，当中有45%都将于2018年及2019年到期。不少分析人士均认为，人民币贬值的将使一些发行美元债券的房企面临偿债压力增大的风险。调整内外债务结构事实上，对于房企的汇兑损失，第三方评海外融资减少，房企急需寻找新的低融资渠道“补血”，而日益宽松的国内货币政策环境让一直热捧境外融资的房企纷纷“倒戈”。自去年年中起，多家房企再次展开多渠道融资，货币宽松政策使在海外面临融资困难的中国本土企业转向国内发行债券，国内发债正大行其道。据广发证券监测数据显示，2016年1月份，重点房企公司债规模攀升显著，本月发债规模高达831亿，预案募集规模则高达928亿。值得注意的是，在香港上市的内房企集中在境内发行公司债，成功发行规模464亿，同时拟发行规模高达723亿。从去年开始，旭辉开始着手优化债务结构。 2015年，旭辉完成境内公募债券发行共计人民币40亿元，利率分别为4.95%（3+2年期）与5.96%（5年期）；2016年1月，完成境内私募债发行人民币20亿元，利率为4.99%（1+1年期）。另一方面，旭辉表示将密切关注及正采取措施减低因人民币在年内开始的贬值所引起的风险。在2015年年底旭辉悉数提早偿还本金合共约1.565亿美元，最后还款日为2016年7月的境外银团贷款，并购回合共本金额为3080万美元的于2018年到期票息为12.25%的美元债券。旭辉亦首次尝试进行境外人民币的融资，以减低对境外美元融资的依赖。这些措施有效减少利息的损耗，减低美元或港元负债金额及缓和人民币贬值相关风险。随着境内融资比重的加大，截至2015年末旭辉境外美元╱港元币种（非人民币种）的负债占整体债务比例从2015年6月30日的51.6%下降至43.8%，成效显著。调整内外债务结构确实已经成为目前房企最常用的弥补汇兑损失的方法。1月7日，融创中国宣布，悉数赎回本金总额为4亿美元的所有将于2017年到期的票据，赎回价相当于2017年票据本金额的106.25%；1月25日，宝龙地产亦宣布赎回于2018年到期的2.5亿美元优先票据，赎回价相当于其本金额的105.625%，此外，SOHO中国也在2月6日宣布悉数赎回2017年票据，赎回价相等于该等票据本金额的102.875%。业内人士指出，外汇风险、融资成本及政策支持的综合因素，仍将支持房企回归国内直接融资的潮流持续。“便宜的海外资金已经不再有了。海外投资者普遍不愿意持有人民币资产，而是想换成美元或者港币，因此内房企很难发行人民币债。美元债和港币债亦难以发行，可以说海外债发行已是死水一潭，有些投行做发行港元债和美元债的人都离职了。”国际资本市场和投行评论家透露。而对于那些反应速度相对滞后抑或公司基本面较差，难以在境内实现大额融资的房企而言，这一轮人民币贬值所带来的冲击不可避免。详见本期《东地产财经周刊》P16