限购+捂盘惜售 你可识得此阵？

酒店式公寓销售火爆的背后也存在着一些问题，勿躁。...



狼烟起，战鼓响。酒店式公寓即将限购的消息一经传出，恐慌便驱使着购房者与投资者争先进入“战场”。战士们冲锋陷阵，酒店式公寓成交火爆。

本以为胜券在握时，突然有人冒出一句：酒店式公寓也有着难以改变的短板，交易税高、不能落户、没有学区、产权年限短，这些都可能是让战士们落马的陷阱。

封盘惜售 箭在弦上

近日，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者每天都会接到关于出售酒店式公寓的来电，销售人员往往非常自信地称其楼盘很快将迎来新一波的涨幅。

其中，位于奉贤南桥新城的悦达南郊华都的销售人员告诉《东地产》：“这个楼盘可选购的房源已经不多，基本处于封盘状态。现在单价在1.6万-1.7万元/平方米之间，8月底一过，我们将全面提价至2万-2.2万元/平方米之间。”据介绍，该楼盘于去年春天开盘时，第一栋楼的单价低于1万元/平方米，年初时涨价至1.25万元/平方米。目前，7栋楼中已经售出5栋楼，对于最后两栋楼，开发商非常惜售。销售人员宣称：“剩下的房源我们是在往外挤着卖，每天仅推三套，不愁卖不出去。”

面对记者的将信将疑，他并不以为然：“现在奉贤买地的价格都两万多了，我们精装修的房子才两万出头，现在不买以后肯定还要涨。再加上商住房很快就要限购，那时想买都没机会了！”

不可否认，火爆的酒店式公寓市场已经吸引到众多投资客的关注。部分酒店式公寓还推出了包租服务，投资者购房同时还可签订长期租约，每月享受租金收益。

交易风口 硝烟弥漫

中原地产统计数据显示，今年前7个月，上海酒店式公寓共成交130.5万平方米，同比增加67.1%，均价为21888元/平方米，同比增加18.4%。其中价格涨幅最大的区是闵行，均价33371元/平方米，上涨88.1%。

另据同策咨询研究部数据显示，截至7月底，上海酒店式公寓可售余量为124.83万平方米（3月底是159万平方米），按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至6.52个月（3月底是10.6个月），连续3个月低于8-15个月的合理范围值。

针对酒店式公寓火热的原因，上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《东地产》：

住宅限购政策升级，使得部分投资外溢，转战酒店公寓市场；部分原来要买住宅的买家被挡在门槛外，只能购买这种物业。此外，楼市向好，资金充足，也是吸引大量资金涌向商用物业市场的原因。

警惕风险 甲不离身

虽然酒店式公寓市场看似火热朝天，但事实上，7月份供求环比都出现明显下滑。

同策咨询研究部数据显示，7月上海酒店式公寓市场新增供应9.35万平方米，较6月下滑4成。成交量同样下滑24%至16.85万平方米，但成交均价仍呈现小幅上扬态势。

就投资而言，卢文曦向《东地产》表示：

酒店式公寓的盈利预期和现实会有落差，因为转手时需要缴纳大量税费。此外，其物业管理费、水电煤等使用成本都比较高。

另一方面，风险累积还表现于作为过渡性产品的酒店式公寓，与住宅的价差正在不断缩小。2015年1-7月，酒店式公寓与住宅的价差已经达到294万元，相当于一套刚需商品住宅的价格。而2016年1-7月，酒店式公寓成交均价同比涨幅超过100%，其中，市中心长宁区的酒店式公寓均价达到8.14万元/平方米。

在价差不断缩小的情况下，酒店式公寓享有的权利范围却仍然有限，不能落户、没有学区、产权年限短等均是其难以改变的短板。至于那些带有包租协议的酒店式公寓，投资者更要综合考量，一般包租期都相对较长，后续市场并不明朗，投资回报能否达到预期仍是未知之数。

此外，作为投资者，在选择酒店式公寓之时，最为需要理性思考的是将来的退出之道。据卢文曦透露，当前一手酒店公寓市场并没有到一房难求的格局，在新房供应充分的背景下，购房者不太可能选择二手酒店公寓，因此客户群体不多。就目前来看，二手酒店公寓市场处于不温不火的状态。

据记者了解，早前，上海郊环区域市场上就曾出现酒店式公寓因后续管理缺失，致使项目内卫生、安全、公建设施等出现隐患，从而影响到项目增值，以至于面临投资房源无人接盘的窘境，这些都需要投资者引以为戒。

详见本期《东地产财经周刊》P14

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