数百业主疑深陷大坑 通过国内代理置业海外靠谱否？
国内资讯完整度偏弱，“遥控操作”海外置业风险尤重。...
“美亚这次运作不检，不仅严重损害自己的品牌，连带把同业都黑了，很多投资客都说不敢轻易通过国内代理买海外楼盘了，变得各种各样疑问特别多，这影响太坏！希望他们能妥善处理好吧，做我们这行不能透支投资人的信任。”一位正忙着筹备“海外置业说明会”的年轻业者，边调度现场边忧心忡忡对跟着一批投资客来现场感受气氛的记者抱怨。
“美亚”即美亚置业，据其官网自称为“国内海外房产机构中的第一品牌”，然而近期本刊收到数量最多的海外置业境内交易投诉案，美亚置业亦首当其冲。
近年来，在移民、养老、教育、资产配置等需求驱动之下，中国人在全球掀起海外置业的浪潮。远赴重洋购房有种种不便，通过境内商业机构尤其是“国内总代”购买海外房产，成了很多境内投资客的一种选择。
租金还不够维修费
“美国休斯敦高档优雅，温馨别致的住宅，包租两年，每年收益为房价的8%，拥有美国永久产权。”
这样的投资机会听着相当诱人，仅在上海一地即有相当数量人士在2013年通过美亚置业购买了其“一手总代”的美国休斯敦Oakwood Gardens等几大社区的各类房产，加上来自国内其他地区以及香港、新加坡等地的华人投资者，该批“回报超高的物业”涉及上百业主。
但业主们却纷纷向媒体投诉反应，3年前在休斯敦购置的房产，不论现在有没有租客，几乎都长达一年时间未收到租金，同时还面临着高额的物管费和维修基金；更有部分业主的物业仅仅因境内代理公司与境外物管公司的沟通不善与管理脱节，造成在休斯敦出租市场良好的情况下被长期空置。
投资失利，是市场因素吗？
恰恰相反，休斯敦房价在三年间的整体涨幅超过20%，租金回报也持续缓升。而这批物业的业主如果现在出售却普遍连当初从美亚购买的成交价格都达不到！是什么导致三年前眼光良好的投资者们，不仅没有享受到楼市向好的红利，没有得到应有的租金收益，甚至面临血本无归的境地？
鉴于该案例本刊尚在持续调查跟进中，目前无法对责任界定做出最终评述，故在此仅提取通过该次事件众多当事人提供的素材，为有需求的读者作出警示——
擦亮眼睛看清那些“坑”
就上述案例而言，大部分购买者因为路途遥远、标的较小，就轻率地没有对房产进行实地考察，希望以下提示对避免此类窘境能有帮助。
2、要注意购买合同是国内代理和业主签定还是海外开发商直接与业主签定，如果是海外开发商，务必了解该企业资质和信用；并且将希望通过国内代理得到的服务用协议形式另行与代理公司明确签定（因代理公司有可能通过置身购买协议之外而不履行口头承诺的售后服务约定）。如代理公司拒绝签定，不妨通过海外律师直接向当地开发商购买，虽然律师费看似昂贵，但总费用未必高于向代理购买。
3、对于承诺包租期的海外物业须严格查看自己的租金到账情况和收益比例是否符合承诺，发现问题须及时质疑。如有条件，最好在包租期间至现场查看屋况，因为包租期内发生的修理费用应由开发商承担，但如果业主疏于监控，往往包租期内发生的屋况损伤会被拖滞到包租期以后，届时将由业主自行付费修理。
4、购房前，须问清并及时关注各国各州政府所规定的各项税收，以防当地物业（租赁）管理公司疏失而造成滞纳。
5、国内代理商在计算回报率的时候，往往会将一些税费和物管费忽略掉。但实际上，以美国为例，物管费和HOA（屋主协会）管理费都不低，仔细折算下来，租金回报率将大打折扣，某些房产甚至会发生租金都难以覆盖物管费和税费的情况。
国内资讯完整度偏弱
事实上，海外的购房过程远比国内更复杂，国内客户的海外购房往往都为首次，缺乏经验。而海外购房涉及不同的国家，存在政策差异性。海外购房过程中会有经纪人、律师的参与，国内则不需要这种环境，可以直接到售楼处购房。税收也比国内复杂，涉及税收环节、未来的管理要求等，比如花园就要打理，不然一不小心就要被收罚款了，以上种种实际都需要专业化的团队提供服务。
“目前，国内更多机构是在完成交易端的交易。我们只负责把房子卖掉，这是一个经纪人的角色，但这个角色实际上并不是经纪人，更多的只是一个咨询者，真正的经纪人还在海外本土市场，需要本土的经纪人来完成整个交易。现在很多中国客户购房时对于信息的完整度掌握不足，对于税收信息不了解、如何交割不了解，以至于对房子周边市场、周边环境都不清楚。但实际上，在发达国家，比如美国，本身的市场信息是十分规范的，有许多公开渠道去获取，但是客户不知道，他们实际需要更多更完整的方案”，策源股份高级副总裁徐承对记者表示：“房子本身是实体，方便判断，但很多外在条件，比如价格等，都存在水分。国内价格不透明，也造成客户在海外购房的痛点。整体来讲，最主要的就是交易过程中，国内给到客户的资讯完整度偏弱。还有一个现状是行业人员变动比较大。海外，尤其是发达国家，有很完善的经纪人制度，国内的经纪人制度并不健全，从业人员的职业规范存在很大问题。这也是我们中国客户在海外购房中另一个比较大的痛点。”
徐承认为：“一是复杂，二是不了解，这样中国客户在海外购房就存在被欺骗的风险。假设某些机构，海外有些土地，所谓的带有高租金收入回报的产品，可能产权并不清晰，可能不是一个产权房，只是一个使用房，这当中细节都很繁复，客户没法去穷究，造成最后可能是买了一块光地等等，这都是可能发生的风险。”
从目前来看，中国客户在国内购置海外房产，代理公司不论销售前期承诺得如何圆满，事实上后续服务普遍偏弱，这是行业内存在比较大的问题。“但实际上，交易后的问题才是最多的。包括房子的交割、后面的服务、资产保值、当地的租赁管理等都需要人手。打个比方，你房子花园的草长高了可能会有邻居投诉，甚至要罚款，海外很多细节点都跟国内不同。这也是我们海外O2O服务平台‘星家’一直想要努力去做的。”徐承表示。
友情提醒：跨境投资有风险。被从众甚至恐慌心理驱使，令资产游离于自己的掌控力之外，还是在熟悉的“能力圈”范围积极但稳妥理财，是需要认真辨别的。凡事有两面性，严谨的分析才能带来安全靠谱的收益。
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