龙华6月拍地举“市”瞩目 深圳试水“现售”意味深长
在连续三年拍出地王献世后，2016，龙华卷土重来，波澜再起，深圳土地出让市场出现首例要求“现楼销售”的地块招标。...
作者：邓凌巍
在连续三年拍出地王献世后，2016，龙华卷土重来，波澜再起，深圳土地出让市场出现首例要求“现楼销售”的地块招标。
根据深圳市土地房产交易中心4月26日的公告显示，宗地编号为A816-0060的龙华上塘商住混合用地将于6月2日出让。
出让宗地基本信息
宗地编号：A816-0060土地位置：龙华新区民治办事处（与中海锦城相邻，地块北面为在建的鸿荣源龙胜项目）
土地用途：二类居住用地+商业用地
土地面积：35673.14平方米
建筑面积：146000平方米
投标保证金：90000万元人民币
土地使用年期：70年期
龙华：开始的地王都是后来的楼王 房价顺着地王往上蹭
在新区成立不到5年的时间里，龙华房价走过了从泯然众人到令人刮目相看的历程。
龙华房价的第一波大涨是在2011年前后，在莱蒙水榭春天、锦绣御园、潜龙曼海宁等一系列新项目的推助下，片区房价首破2万/㎡。2012年至2013年，随着区域新增供应的回落，房价也不温不火，未出现大涨。2013年，在全市各大区域房价涨幅基本都突破了20%的情况下，龙华涨幅仅有16%，为全市最低水平。
而龙华房价的跳涨也正是始于2013年，当年中海38.2亿夺得龙华上塘地王，楼面价1.46万元/平方米，再到2014年龙光46.8亿竞得龙华白石龙地王，其楼面价已逾2.5万元/平方米。在两代地王的光环下，龙华房价接连迈过3万和4万大关。去年龙华红山站一宗商服用地又以112.5亿的天价成交创下龙华总价地王记录。
从地王到楼王，青出于蓝而胜于蓝，楼市“面包”出于"面粉"而贵于"面粉"，这对龙华而言已是司空见惯的事。在有地王撑腰的3年间，龙华房价从2万飙涨破6万。事实胜于雄辩，龙华是“地王推涨房价”最有力的代言人。
地王已成为习惯，而且可以说它们每一块都成为了当时左右龙华房价甚至影响深圳楼市的风向标。
在龙华以前的拍地故事里，似乎皆以成为地王为大团圆结局。但对A816-0060号龙华商住混合地而言，地王已是陈词滥调，“现售”才是意义所在。
做为2016年以来、325新政以后深圳土地市场上推出的首块包含居住用地性质的宗地，A816-0060被确认为深圳市商品房现售试点项目。即本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。有业内人士称，房地产“预售制”在深圳实施了22年，即将胎死腹中，深圳正准备干掉“预售”，陡变升级“现楼销售”。
有市场分析指出，深圳若推行商品房由预售转为现售政策，那么开发商将无法再通过卖期房获得一大笔无风险无成本的资金。房地产项目开发资金来源中企业自有资金以及通过预售制度获得的资金占比分别在4成左右，而其余主要为银行贷款以及其他渠道贷款资金。一些开发商从拿地到预售仅需8至9个月时间，甚至更短，但现售制度会将拿地到销售的周期拉长到2到4年。
目前，深圳土地供应极其稀缺，采取现售制度可抬高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，抑制土地价格过快上涨。此外，现房销售也使得购房者能够降低购房到入住的时间，从而规避风险。
现售制让人买得到现房 却未必降得了房价
采取要求”现楼销售“的方式出让土地可以抑制土地价格过快上涨，这或许也是深圳进一步调控楼市的举措，但却不一定能控得住房价，一不小心深圳楼市仍可能陷入“越调越涨”的怪圈。
著名房地产专家谢逸枫认为，现售制根本无法解决深圳供求关系、库存不足、土地供应下降、新建土地资源稀缺、住宅土地储备少、城市更新缓慢、货币超发、投资渠道狭窄、人民币贬值等系列问题，更加无法保证地价不暴涨、房价不暴涨。
他指出，如果过早实施商品房现售制会扭曲市场供求关系，影响到供应增长预期，会导致房价上涨。房企资金门槛大幅度的上升，大大的提高了房企融资、建设、投资开发成本，肯定会转移到房价，最后由买房者承担。
当风花与雪月都渐次隐去，这没有硝烟的招标场上将只剩下真金白银的你争我夺。地王是意料之中的事，玄机只在总价几何与鹿死谁手。“现楼销售式”出让呱呱坠地，中标人需自签订《出让合同》之日起5个工作日内一次性付清成交价款，这对开发商的魄力与实力无疑是一重考验，而居住用地的出让向来对深圳楼市影响深远。
道理可以讲得清楚，结局仍是不可知。当居住用地遇上现楼销售将擦出怎样的火花？我们讲完道理后，等结局。
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