地王的“击鼓传花”游戏，“花”落谁手？
我们在抱怨房价，地产商在抱怨地价。购房者在恐慌中买房，地产商在恐慌中拿地。我们不禁要问“郑州的楼市到底怎么了？”...
我们在抱怨房价，地产商在抱怨地价。购房者在恐慌中买房，地产商在恐慌中拿地。
今年，大家提的最多的一个词就是地王。回顾郑州截至今天的土拍，郑州已拍出10宗地王。现在好像稍微不错点的地块，最后总归会是一个地王身份，不是单价、总价、楼面价，全市还是片区，各种角度总归可以带上一个地王的帽子。似乎在每次的竞拍中，如果没有拍出地王那才是不正常。
回顾一下郑州今年诞生的地王们：
截至7月28日郑州地王一览表
然而只有一天的时间，6号地王便被5号地王所取代。有了6号地做参照，楼面价不可能低于9000元，让该宗地速战速决，2个多小时118轮被亚新地产旗下的河南中联创房地产公司以总价8.9亿元成功摘得，单价1306万元/亩，楼面价9797元/㎡、溢价率141.85%，成为新晋经开区楼面价地王。（而这个地王是否会被7月29日的4号地所取代，请关注中原楼市网手机网直播。）
7月8日，郑纺机地块吸引了蓝光、旭辉、远洋、万科、K2、招商、金茂、康桥、绿都、华润、碧桂园、天地、绿城、融创、正商、中海、海亮、北辰、国投、中电建等20多家房企在内的激烈争夺，最终万科美景以25.024亿、单价2682.1万元/亩、折合楼面价13411.24元/㎡、溢价率294%，拿下郑纺机地块，创造了参与房企最多、竞价次数最多、郑州总价、单价地王，老城区楼面价地王的纪录。
7月7日，福晟与K2地产的竞争中以总价35021万元、单价900.75万元/亩，折合楼面价3002.43元/㎡、溢价率115%，拿下一宗石佛村城改用地，刷新高新区单价地王纪录，开发项目福晟钱隆城。
7月1日，亚新在碧桂园，绿城、康桥、中南、华润、海亮、绿都、亚新等10家房企的竞价中以总价96400万元、单价1517.87万元/亩、楼面价为9105元/㎡、溢价率222%，拿下郑政东出【2016】12号地，以“楼面价贵过面包”的震撼刷新白沙组团地王纪录。
6月1日，北龙湖“一日两地王”。先是雅居乐地块引来9家房企竞价，最终雅居乐以总价17.91亿元，每亩地价2421.87万元，楼面价约24128.63元/㎡、溢价率59.8%拿下朝阳路北、如意东路东的地块，成为当时的单价、楼面价地王；10分钟之后，河北荣盛在12家房企的角逐中以总价18.63亿竞得，单价2603.52万元/亩，楼面价26019.55元/㎡、溢价率72%，拿下朝阳路北、九如路西地块，刷新雅居乐单价、楼面价地王纪录。
4月1日，恒大、正商等8家房企参战。经过147轮，历经4个多小时竞拍，恒大地产集团郑州有限公司以22.31亿元竞得龙湖外环路东、龙湖八街北，使用权面积72589.71㎡（折合108.885亩）住宅用地，地价2049万元/亩，楼面价12293.75元/㎡，溢价率49%，成为当时的总价和单价地王。开发项目恒大悦龙台。
1月20日，经开区再现土地争夺战，经过105轮的竞拍，碧桂园最终以3.8亿竞得经开第一大街以东、经北二路以北，溢价率150%，夺得经开区新任单价地王、楼面价地王。开发项目碧桂园·天玺。
1月7日，四家房企争夺祭城路南、东风渠北，使用权面积68332.58㎡（约102.499亩）的住宅用地，在历经近三个半小时99轮的竞拍后，河南正商置业有限公司以总价18.9021亿元竞得，单价1844.13万元/亩，楼面价11064.77元/㎡，溢价率34.99%，成为单价地王。开发项目正商·善水上境。
频出的地王，业内都无法理解的拿地逻辑，让我们不禁要问“郑州的楼市到底怎么了？”
“地王”的背后你看到了什么？
一、从地王分布区域来看，北龙湖是名副其实的地王窝，滨河国际新城成新晋区域”地王窝“。北龙湖是诞生地王最频繁的区域，几乎是逢拍地必是地王，而且刷新的是郑州的地王纪录，正商地王、恒大地王、雅居乐地王、荣盛地王均出自该区；
其次是经开区，除繁华老城区由于完善的各种配套诞生的碧桂园天玺地王项目外。热点新区滨河国际新城，作为经开区的重点开发区，无论从教育、交通、商业、电商物流及领事功能上都有着高逼格的规划，因此滨河国际新城迅速成为“区域新贵”，区域土地也备受追捧，成为北龙湖之后，逢拍必出地王、盛产区域地王的“地王窝”，去年滨河国际新城的“一日三地王”还有现在的地王“两连拍”，康桥地王、河南中联创地王出自滨河国际新城；
而其余的地王，要不占据位置和配套优势，比如万科美景郑纺机地王；要不就是区域有着很大的升值空间，比如亚新白沙地王。
二、从参与房企来看，参与房企之多以及外来房企参与竞拍创新高，参与竞价少则四家房企参与竞价，多则20家，尤其是在郑纺机地王的拍卖中，20余家混战，令人窒息的竞拍速度更是业内从业以来首次所见；此外，想要入郑的中南、蓝光、旭辉、远洋、金茂、北辰、中电建、中骏等外来房企，以及想深耕郑州的恒大、华润、海亮、万科、K2、招商、碧桂园、绿城、融创、中海、保利、绿地等外来房企的“助攻”也让郑州地王现象不断。
三、溢价率出现新高，四宗地王溢价率超过100%，两宗地王溢价超过200%，最高溢价率达294%。
四、从楼面价来看，越来越让业内看不懂的“面粉贵过面包”现象好像成为了常态。雅居乐北龙湖项目24128.63元/㎡的楼面价、荣盛北龙湖项目26019.55元/㎡的楼面价，亚新白沙9105元/㎡的楼面价，万科美景郑纺机13411.24元/㎡的楼面价，亚新滨河国际新城9797元/㎡的楼面价、康桥9005.44元/㎡的楼面价，都已超过了周边在售楼盘的房价。而这种现场的常态化，也让我们感受到当下的土地市场好像已慢慢脱离楼市市场，开发企业只顾疯狂拿地，而不再按原来常规的拿地逻辑，根据市场分析和财务测算来测算土地的价值，多少钱能拿，超过多少钱就是亏本的。
五、最特殊地王的诞生。最意外的地王，本该以起始价成交的福晟石佛村城改用地却在K2地产的“搅局下”出乎意料的刷新了高新区的楼面价地王纪录；最短命的地王，雅居乐北龙湖地王只做了10分钟便被荣盛的纪录刷新；竞争最激烈的地王，万科美景郑纺机地王20余家房企3小时566轮的争夺刷新了郑州土地市场的各种纪录。
地王潮，危险的“击鼓传花”游戏？
地王价格之高已经不能用常理推断，不同于以往基本遵循市场规律的地王现象，今年的地王价格，高得过于离谱，已经不能简单的用商业逻辑的角度去理解它们的行为。有人说：土地已经失去了可预测、可研究的范畴，现在的地价跟市场基本面没关系，出什么价格都有可能。土地市场自成一波独立的行情，现在是块地就可能是地王。
“地王”潮的出现，也带来了多方面的影响，对于市场来说，地王的频出，人们会因此而产生或加强对未来房价上涨的预期，在这样的刺激下，会出现房价上涨的情形，而现在的郑州的房价就是地王之后疯狂，郑纺机地王带来几乎所有楼盘价格的上调，滨河国际新城地王诞生后，周边项目绿地澜庭封盘。
对于政策来说，“地王”再现、房价暴涨、大批投资客回归，这三项因素的积累发酵可能将逼迫更严厉的调控措施出台，其中最有可能的货币政策收紧、房贷新政重出江湖；
对于企业来说，一方面，拿地王对很多企业的资金链是很大的考验，一旦经营不善，曾经的地王有可能变成烫手的山芋。另一方面，疯狂的地价是行业洗牌的开始，拿不到地或者买不起地的中小企业即将被淘汰，狠心赌一把高价拿地的如果产品缺乏竞争力将被淘汰。最后剩下两种，一种凭借平台或渠道掌握大量土地资源的，一种有钱有人有品牌的；
对于产品来说，一块地王的存在还容易解决，一堆地王扎堆的出现也成功的抬高了开发商的老板们的心态，给到营销部门的空间极少，用惯常的产品打造要求卖出牛逼产品的气势。
面粉价超过面包价的现象频频出现。如果未来开发商想盈利，未来几年房地产市场必须处于上行通道，而且要有相当可观的涨幅。既然房企拿地成本大涨了，按照“羊毛出在羊身上”的商业逻辑，这势必会转嫁到未来“地王”项目入市后的售价上，这也意味着未来支付购房成本比现在更高。当前这些地王至少说是相信房价会继续涨的，至于到底涨不涨，这谁也说不好。
不过现在，我们幸运的是，当下郑州商品住房的供应不足，去化周期仅为3.9个月，大家对于房子的饥渴程度很大，所以现在一切的问题可能都会被掩盖掉。但是过了今年或者几年之后呢？潜在购房者是否有能力购买，真正付得起后面房价的人又是否愿意继续接盘？
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