顶级烧脑剧！郑州诡异土拍，猜中了开头却猜不透结局？

去年年中，当郑州地王频出、土拍疯狂之时，我们曾这样形容：土地已经失去了可预测、可研究的范畴，地价已经跟市场基...



去年年中，当郑州地王频出、土拍疯狂之时，我们曾这样形容：土地已经失去了可预测、可研究的范畴，地价已经跟市场基本面没关系，出什么价格都有可能。土地市场自成一波独立的行情，是地块就可能是地王。

如今疯狂继续，土拍更是成为郑州地产圈全民围观的大事件，能否顺利成交、花落谁家、地价多少……每一次土拍似乎都牵动着整个行业的每一根神经。只是这种疯狂已经不再是当初的地王频出，而是一次又一次的土拍怪事：

传言石榴集团将参与竞拍的土地，石榴集团并未现身，却在两天之后再收一宗地，诡异的土拍市场更添迷雾；

1元/㎡综合房价惊现郑州，第二天暂停出让，并重新制定郑东新区、经开区土拍细则；

2月8日，郑州最大规模土拍潮更是状况百出、一波三折，先有成交信息闪退、中有系统访问量过大紧急关闭系统交易大厅公告、后有临时中止21宗土地出让，随后更是紧急制定新的游戏规则恢复挂牌活动。

而这一系列的诡异土拍要从去年的地王和土拍新规《郑州国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》的通知说起。

说到去年频出的地王，不得不感慨郑州的地不好拿。尤其是在外来房企集中入郑最多的2016年。

从2000年外来房企开始入郑以来，2016年是外来房企入郑最集中、数量最多的一年，融创、金科、阳光城、融侨、招商、金茂、荣盛、蓝光、旭辉、石榴集团、华夏幸福、华侨城、远洋、北辰、中电建、中骏等外来房企的身影频现郑州市场，再加上想继续深耕郑州的恒大、华润、海亮、万科、碧桂园、绿城、中海、保利、绿地等外来房企，一时间一大批负责储备“粮草”的土地负责人活跃在郑州地产圈，找关系、谈合作、看地奔波在郑州的各个角落。

而这对于土地供应本来就不多的郑州来说，狼多肉少，更是引发了激烈的争夺，高价地频出是必然。另一方面，以“提前进场、定向拿地、底价成交”为主的郑州城改市场，面对如此多的争夺者，也掀起了一场场“腥风血雨”，尤其是石榴集团（原K2地产）的搅局更是打破了郑州城改市场的潜规则，也让这一规则见诸于郑州乃至全国的各大媒体上。

而从今年已经竞拍过的土地来看，土拍市场的恶战仍将继续。不同的是这些恶战加上了“紧箍咒”。这就是我们下面要说的《《郑州国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》。对于这一办法，业内人已经非常清楚。

无论是市内五区和高新区的熔断后竞地价，还是郑东新区、经开区的熔断后“限地价、竞房价”，市场都已有操作案例，这里我们不再细说。





我们要说的是新政后土拍中不断出现的问题。尤其是郑东新区、经开区“限地价、竞房价”的玩法，更因规则漏洞拍出了综合房价持平楼面价、综合房价低于楼面价和1元/㎡的综合房价，而查看当时竞房价的竞拍记录，多宗地还出现了“0元/㎡”的报价，这也成为业界的一个笑话，被众多业内指责。

当然，随后政府也很快中止了这五宗异常报价的土地，并完善了游戏规则，新规规定：郑东新区、经开区范围内国有建设用地(住宅)使用权出让前需确定该宗地综合房价最高限价，并按照熔断地价和房屋建安费用、各类税费等确定房屋成本指导价，以保护公平竞争。地价达到熔断价格后，进行网上一次性竞综合房价，按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人，土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。

这样一来就再次出现了一个算术平均值，按照此前市内五区和高新区的竞买人所报地价与平均值差额绝对值最小的为土地竞得人，那么郑州住宅用地的竞拍就从原来的拼财力演变成拼运气。

用数学中的概率学来讲，所有参与报价的房企都有可能成为竞得人，其结果出现的可能性都相等。那么在这种情况下，如何增加自己概率，于是就有开发商想出对策，多注册几家“马甲”公司来增加自己成功的概率。

然而，这种一家房企通过注册多家“马甲”公司，相互约定一起向某个报价区间报价，以此来抬高或者降低平均值，来增加自己中标的概率，在一定程度上或已形成了一个不正当的竞争圈，这也就是我们平常所说的围标。

而这种马甲公司对于市场来说，影响了正常的竞地秩序，伤害了一些中小房企公平参与竞地的权益。

如今随着，郑州土地越来越难拿，加上竞拍的限制，越来越多的“马甲”公司出现在房地产领域，为了维护正常的竞地秩序，接下来是否会又有新政出台，来限制“马甲”公司和围标的出现呢？而从目前的情况来看，明天即将恢复出让的土地竞拍中确有多家房企注册多个“马甲”公司参与竞拍。比如225号地块在2月8日限时竞拍时就有至少28家房企参与竞价，拼“马甲”似乎也不足为奇。

此外，之前业内透漏中海、招商、碧源、谦祥、中晟、融侨、金茂、建业、正商、金地、中骏、昌建、旭辉等都参与了2月8日的网拍。结果却因系统访问过多，导致了网站故障。

明天，中止的21宗地将分为七批次，每批次间隔两小时，按照批次顺序依次开放交易，土拍时间持续三天。其中，已经达到熔断价的225、234、246、247、248号4宗土地将直接进入一次性报价，其余地块仍进行自由报价。

这些企业是否会继续参与，土拍过程是否会再起波澜？21宗地将花落谁家？中原楼市网将持续关注……



专人专车带看房，轻松无忧团新房，点击“阅读全文”参与“团新房”！


购房中心热线：138 038 43210、139 390 43210、187 038 43210

回复：中原楼市购房服务中心、自贸区、陈寨、调控、滨河国际新城、二七新区、龙湖金融岛、南龙湖、园博园、高端住宅、外企、小户型、平原新区、商都新区、城中村、城市规划、商圈、常西湖新区、绿博组团、惠济区特色商业区、经开区、白沙组团等可查看相关信息。

郑州惠济特色商业区——国家中心城市的璀璨星汉

郑州房价还在涨？烧脑的土拍？限购开口？……

阳光城丨正商丨汇泉丨明瑞等瓜分14宗地

新的一年，让我们相逢在春天里！

康隆主场K2没现身明天、骏惠各收一宗地

独家解析：2017河南省政府工作报告中的房地产密码

郑州城改的恩怨情仇：K2又回来了！

“价值回归”成主旋律：2017谁是郑州楼市的主角？

“楼花”有毒：从锦艺、盛润、碧源说起！

2017郑州土地首拍再起混战！合村并城用地“旁落”

    关注 中原楼市网