农科路酒吧街、蓝堡湾贵人街一路之隔，却为何冰火两重天？郑州商业的未来在哪？投资的本质又是什么？（文末有彩蛋）

总第507期

2015年，万达百货关闭全国40余家门店，万达百货总部也从150人裁减到了50人。消息一出，震动整个中国商业地产界。更有分析人士指出，商业地产的下一步即将迎来死亡。

但“朱门酒肉臭，路有冻死骨”，闭店现象之下的2015年郑州商业地产，却呈现着“冰火两重天”的奇特景象。

一面0租率盛行，一面租金高涨

据市场数据显示，在2015年8月至11月间，郑州总价超100万元的商铺，销售套数为0，整个市场甚至出现0租率的危险信号。而与此情况形成鲜明对比的是，在不到三年的时间里，郑州聚集了近50座在建及规划中的城市综合体或单体购物中心项目，国贸360广场、丹尼斯·大卫城越来越火爆，租金随之水涨船高。

是商业地产果真不行了？还是这其中另有隐情？

我们拿同是在金水区，却仅隔一条路的两个商业区举例。

农科路酒吧一条街作为曾经郑州商业的负面案例，近年来却日益火爆。从最初高端酒吧休闲街定位失败后，回归中档餐饮娱乐互动性消费，激活了这条街真正的人群聚集价值，店铺租金也日益高涨，据不完全统计，农科路商家店铺无论更换的多频繁，基本无空租。

而仅仅与它一路之隔的正弘蓝堡湾贵人街，虽也有商家入驻，但其大部分商铺，却多年来呈现空租状态。即便蓝堡湾已然成熟，即便它离百脑汇等科技市场不远，但仍无力回天。

是因为地段吗？不然！在中国商业地产联盟发布的报告中显示：奢侈品与大众消费品店铺在内的传统实体商店闭店情况比较突出，创客、康体、体验等新兴业态则开店活跃。以蓝堡湾·贵人街为代表的社区商业代表了商业1.0的传统实体店，同质化严重，互动性不足，体验性差已然成为这种传统商业被市场被消费者遗弃的重要原因。这一点从大润发、永辉超市业绩下滑可见一斑。

与此同时，丹尼斯·大卫城自2015年开业后迅速正成为郑州人消费的新场所，另一本土新贵新田置业更是凭花园路国贸360广场项目而成为全国商界的闪亮明星。

由此可见，一面是0出租率，一面是大的体验型商业的火爆，场景的打造，成为商业地产突破的新方向。

进入2016年，与住宅市场的火爆相比，郑州的商业市场则更多呈现出的是蓄力。

一向以稳健型著称的新加坡凯德置业在郑州的项目-凯德广场自开业后一直有条不紊的通过运营不断提升其资产价值；中国商业地产的领军人物-万达集团则在近几年有着突飞猛进的增长，不仅大踏步式迈入资本行列，其在郑州的两个已开业项目也均取得了不错的现金流，租金更是通过稳健的运营及业态定位的不断提高而相继拉升，独立拆分上市的万达影院也稳坐郑州前三，并通过收购（奥纳影城）及拓展（朗悦公园茂、惠济万达广场）进一步扩展其在郑州市场的覆盖率；而在经历了开局阶段的不顺畅后，华润置地旗下的郑州万象城也从去年下半年开启了调整之路，随着对一期购物中心及百货区的升级调整，未来仍有机会回归正轨，并真正融入郑州商业。

面对未来的商业市场发展，在经历了这一轮的二七商圈升级、老城区城中村改造以及多个新区的建设后，郑州商业必将步入区域之间以及更小范围的社区型市场竞争。而如写字楼、公寓的裙房商业在未来也将成为细分类市场的又一个增长点。

对于处于购物中心初级发展阶段的郑州而言

1、对于品牌的诉求仍在追求数量上

在国内或国际一、二线品牌、快时尚品牌等的数量上，郑州仍处于较为初级的追求数量阶段。与周边同级别的城市西安、武汉、长沙、合肥相比，正行走在“后发制人”这条道路上的郑州距离爆发至少还需要等待个1-2年。

例如在快时尚品牌方面，郑州依然处在只有H&M、优衣库、C&A、ZARA等偏大众化快时尚的序列之中，如GAP、Abercrombie&Fitch、Hollister、RIVER ISLAND等品牌尚未进入郑州市场。

而在国际或国内一、二线品牌方面，Prada、Dolce&Gabbana、YSL、Valentino等更奢华、更具品质的品牌也还未到来。

起初，我们认为华润的到来会像当初的万达一样带来大批长期合作的优质品牌进驻，但如今两年过去了，在高端或独有品牌方面似乎始终贯穿着本土巨头丹尼斯的影子。其深耕本土市场近20年所积累的品牌价值、与供应商之间产生的信任价值以及庞大的消费信任、忠诚度等等，在Tony看来起码在当下是不会被任何公司或人能够轻易替代的。

例如Tony曾经在大卫城项目开业前两年拿到了一份L1层的招商落位图，而在当时所有的品牌均在洽谈之中，还未取得重大突破。但在两年后其开业当天再来看L1层的最终落位，对比后发现落地精准度高达97%。由此可见，其在招商洽谈方面的优势确是无人能匹极的。

2、区域化竞争是未来的主流

过去两年，郑州商业的焦点始终停留在二七商圈，不仅是因为德化新街、德化无限城、万象城、大卫城的开业，还因为商圈内如新田360广场、大商金博大二期等多个项目的在规划及开工建设。

但跳出二七商圈再来看，各区域间未来的潜在竞争也将会十分激烈。如花园路商圈的正弘城（蓝堡湾四期集中商业）、建业凯旋广场、兰德中心.慢生活；东风路商圈的瀚海海尚、硅谷广场.赛博未来城；惠济商圈的万达广场、美景万科生活广场；东区的CityOn熙地港（郑州）购物中心；南区的永恒理想广场、源升金锣湾；以及多个城中村、旧城改造项目中潜在供应的集中商业。都将对郑州商业未来的区域化竞争埋下伏笔。

互联网资本介入，商业地产混战乱象

2015年8月7日，刘强东斥资43亿入股永辉超市，仅仅三天后，阿里巴巴即苏宁云商达成全面战略合作。根据协议，阿里巴巴集团将投资约283亿元参与苏宁云商的非公开发行，成为苏宁云商的第二大股东。线上巨头阿里、京东从过去的正面冲突，一夜间将战场转向了线下商业资源争夺。目前线上与线下的整合仅停留在物流与资本层面，资本的进入也为品牌商业的拓展增加了动力。

我们不去否认互联网对传统商业的冲击，但是作为电商的两大巨头，为何要斥巨资加入被唱衰的行业中来，其背后我认为这是传统商业的稳定。在入股永辉超市后，京东推出了“最后一公里”的送达，毕竟电商还无法达到像实体店那样，给予消费者足够的体验感。基于传统商业极其稳定的地位，电商巨头的入驻，无意拿稳了传统商业的原始股。为未来更多的可能性做好铺垫。

拨云见日，投资的本质是什么？

事实上，如果你不曾了解未来商业地产的趋势，如果你不知道刘强东和马云也加入到线下商业地产的争夺中来的原因，你或许真的以为像道听途说的那样，商业地产会被唱衰。

其实，投资成功的真相，就是利用对商业信息的敏感及不对称性产生的利润。面对这个信息碎片化的时代，一个成功的投资家从来都是有一套自己收集信息的方法，更有一套解读信息的逻辑思维，特别是那种操控着全世界经济的投资大师。而这些其实是很多中小投资者所缺乏的，更是需要学习的！

2016年5月17日，在康桥地产与清大国际教育集团的共同邀请下，全球著名投资家吉姆·罗杰斯将亲临第47届康桥论坛，这位在金融界被誉为奥地利股市之父、量子基金联合创始人、世界最顶级的投资大师、永远的华尔街神话、与“股神”沃伦·巴菲特齐名的三大金融巨头之一的股神，将与4000位中原企业家面对面，讲述他对投资的见解和新常态下中国投资机遇。我们不要认为罗杰斯会告诉我们未来投资什么，我们重要的是去聆听、学习国际投资大师的商业思维能力。



更重要的是，论坛过后，康桥地产与清大教育集团还特意为幸运者免费提供与吉姆·罗杰斯共进一对一私人晚宴，在享受美食的同时，一起论道财富。

究竟如何获得听取吉姆·罗杰斯在康桥论坛的机会，如何获得与吉姆·罗杰斯面对面吃饭的机会，敬请关注郑州商业观察卫星平台、康桥地产官方微信，珍藏级门票即将限量放出。

TIPS：

中原第一高端教育平台

清大国际教育集团是全球领先的综合性教育培训机构，中原第一高端教育平台。是河南省工信委认定的“河南省中小企业公共服务示范平台”。集团成立于2006年，总部位于郑州，拥有300余名优秀员工，分（子）公司遍布全省15地市。其中河南清大教育科技股份有限公司预计2016年9月新三板挂牌上市！公司现拥有会员企业2万余家，每年通过清大学习培训的企业家及企业高管达30万人次，现已成为中原地区最大的综合性教育培训机构。

康桥论坛

康桥论坛自创办以来已成功举办四十余届，是郑州康桥房地产开发有限责任公司主办的以“健康、财富、人文”为宗旨的系列公益活动，致力于携手国内外专家、名流共同打造高端交流平台，以回馈业主，回报社会。截至目前，康桥论坛累计参与人数已达到8万余人，得到中原社会各界的大力支持和热烈欢迎，取得了良好的社会效益，受到了媒体的热切关注和政府的积极肯定。

郑州商业观察

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