二季度性价比测评榜 买卖双方再次博弈，高性价比盘优势立显
企业百家大争鸣，成交冰火两重天...
7月5日，上海CRIC房产测评网正式对外发布了“上海2017年第二季度楼盘性价比测评Top10榜”，该榜单不同于常规销售榜单，并不以销售业绩为单一衡量指标，将开发商定价的合理性、楼盘规划能力以及产品设计能力融入考评机制，综合评定一个楼盘的价值，从某种意义上来说它就是大众眼里“性价比”的表现。
二季度的上海楼市所表现出最为明显的无非是楼市重新洗牌加剧，市场成交量明显下滑，价格趋稳。买卖双方再次进入到一个博弈的阶段。从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。预计十九大之前，甚至2018年“两会”之前，上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。在这个充满矛盾点的敏感时节，究竟哪些楼盘是分析师眼中的性价比楼盘，请看榜单：
此次公布的“楼盘性价比测评榜”主要基于三个指标，即房价指标、产品指标和销量指标，对2017年二季度在售楼盘进行“性价比”评判，其中房价指标评定的是楼盘售价的合理性，这也是购房者在选房前最关心的指标之一，其次销量指标主要评判的是楼盘的市场接受度，作为一个高性价比的楼盘，它的基础必须是销量好，只有得到大众认可的楼盘才会有优异的销售业绩，最后产品指标考验的是开发商对于楼盘打造的用心程度，该指标通过户型设计、装修品质、社区规划、物业品牌、区域配套等纬度进行评判得出楼盘的产品力，三个指标相互作用，最终形成测评榜单。
接下来从三个方面对榜单做个共性归纳分析：
1.市场维度：
上半年新增供应一直处于低迷状态，甚至有月份供应达到历史最低位。原因主要有2点：一是从政策上看，政府严控预售证发放，本该上半年开的项目一直被延期；二是从企业看，政府给到备案价低于企业心理预期，企业自身推盘意愿变弱，入市节点也一直往后延。从成交表现看，上半年成交总量为322.7万方，同比下降50%，这意味着今年半年的成交量还不如去年同期3个月的量，可以说是非常不理想。但我认为成交低迷并不意味着楼市信心低。很多情况下，不是没有信心，而是“无房可买（可卖）”。拿价格来说，整个上半年商品住宅价格一直坚挺并保持“微涨”，意味着无论是购房者还是业内，对市场的信心依旧还在。
2.企业维度：
纵观此次上榜项目的企业，依然呈现百家争鸣之势。在如今的政策环境下，规模房企和品牌房企的优势越加凸显。房企规模门槛和行业集中度升高的趋势已经非常明显。一季度，三家龙头房企的销售规模均已超过千亿。从榜单上可以看到，金地集团在一季度表现尤为抢眼。
金地去年由2015年600亿的销售规模一跃进入了千亿房企的行列。近年来金地能够保持较好的业绩增长主要得益于重仓一线和强二线城市的前瞻性战略布局。从产品的角度而言，金地还一直不断致力于户型创新。在金地深耕的一二线重点城市，这些创新户型更迎合新兴需求。值得一提的是，2016年金地收购广电地产74%股份，获取的近500万方的可售面积也都位于金地主要布局的城市。城市布局的先发优势、产品的深耕细作以及灵活的开发模式都是金地能够迅速崛起的原因。
3.项目维度：
落到具体项目上看，上半年的成交表现可以说是“冰”火两重天：高性价比楼盘仍然“一房难求”，买不到的即使托关系也买不到；改善置换型的楼盘却存在着较大的压力，“先热后冷”已成为这类楼盘的常态。购房者往往已经交完定金，但因为新政限制，首付付不出来，最后不得不选择退房。所以高性价比产品的市场表现保持稳定。本次上榜的项目也基本符合这一特征。
在此，分析师对榜单中的代表项目也做了一定解读：
禹洲雍贤府效果图
项目旁坐落着由荷兰当红建筑设计团队MVRDV倾心打造的南上海首个文件交流平台。活动当天，现场更有幸连线设计师团队，现场介绍他们对前滩南文化建筑的设计理念以及带来的全新的人文居住体验。禹洲地产助理总裁何天友先生也对禹洲雍贤府项目产品进行了详细讲解，向客户们介绍雍贤府在社区规划、户型打造、园林空间方面的独特创意与深入思考，何天友表示，禹洲地产珍视每一寸土地，在雍贤府项目中全方位贯彻精筑3.5设计理念，以8大科技系统全面提升住宅品质，用诚心与诚意为客户打造精致诚品。
项目所在的祁连板块是上海较早开发的集中住宅区域，板块内改善型需求较为明显，同时板块内在售楼盘数量相较宝山其它板块要多一些，竞争也比较激烈。保利熙悦作为保利地产第四代的公园地产，尽管目前周边配套还不是很成熟，但项目由著名开发商中国铁建和保利地产联合开发，其过往产品在业内具备良好的口碑，产品品质有保证。从本案实际情况来看，其产品设计和实际效果呈现均具备一定的水准，产品面积段和户型设计均紧贴市场实际，分析师认为销售情况比较乐观。
项目位于中外环，祁连板块的西南方位，在规划的南大居住社区内，小环境来看，项目周边1公里内基本为零配套，满足生活需求基本依靠2公里左右的上大基础设施与商业配套。众所周知，高校附近的餐饮、零售业总是比较繁荣的。大环境来看，祁连板块是宝山大华板块之外，最靠近市区的板块之一，发展早，人口导入多，目前生活配套也相对比较成熟。总体来说，祁连板块的生活氛围比较好，适合居住。板块交通方面，目前仅有地铁7号线投入使用，运载压力巨大，最近的上海大学站离项目也有3公里的距离，实际上对本案业主出行来说意义不大。
招商中环华府效果图
招商中环华府首批房源以97-117平米三房二厅二卫和105-115平米的叠加别墅产品为主，面向客群基本以板块内的改善型客户为主。为满足“单独二胎”家庭及三代同堂家庭的基本住房需求结构，将所有公寓房源定位为三房产品，首批推出的97平、117平两个面积段的产品均走紧凑型小三房路线，其产品除具有“小三房”低总价、功能全的特点外，户型紧凑的产品设计和突显产品品质的细节亮点也不失为本案产品中的两大特色。
项目采用的是装修交付，在硬装品牌选择上，招商中环华府基本选用的是一些市场主流品牌，卫生间的洁具、马桶以及厨房的水槽均选用了德系科勒品牌，厨房全系列电器选用的是国产厨房家电品牌中具有较高知名度的方太品牌，品质有保证。在配置齐全度上，室内客厅及每个房间均配置了日立中央空调的出风口、霍尼韦尔的新风系统及全屋地暖装置，厨房则特别安装了直饮净水系统，诸如此类走在家装市场前沿的高科技配置不仅可满足未来居家的人性化需求，更为住户营造了一个健康舒适的居家环境。
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