错峰，妥协，「买不到」与「买不起」后，谁图谋收割你的房票？

两种心理背后的第三志愿。...

本期测评，评论君要扒的是位于北京丰台区的，中粮天恒·天悦壹号。

写过南城诸多项目后，粉丝询问这个项目声音越来越多，所以评论君带着大家的嘱托走访项目示范区。

据说，首期将推出100余套138平的四居，1000万出头就能拿下。

不过，在扒项目之前，不妨先聊聊1000万的买房逻辑，对于首改或二次改善人群，这是绕不过的槛儿。

很多人应该注意都到了，北京的宅地楼面价坐着火箭蹿升，新房市场「高端化」的趋势早已经尽人皆知。

拿着辛苦钱买首套的纯刚需，要么被挤进了二手房市场，要么被挤出了北京。

刚性改善甚至是二次改善的客群才是市场主流，他们手中有房，却必须用手中的房源作为储备资金，对居住结构进行置换。

这是北京改善市场的一个普遍现状：卖旧买新。



这波客群还有一个软肋，按照北京现行政策，他们几乎都不是首套，首付需要支付全款的80%。

他们对于价格的敏感程度，其实不低：最好1000万上下，就能解决三代+二胎的居住需求，还带点生活的质感。

但让人抓心挠肺的是，1000万是个说高不太高，说低也不低的价格，放弃很容易，但是踮踮脚，也还能够到。

买还是不买？主动权在购房者手里，但触发购房者做出决定的，却在于项目喊出的1000万，是否能提供一个高性价比的居住解决方案。



这对于大部分1000万上下的项目适用，当然，也包括天悦壹号。

搞清楚这一点，正式测评，就可以开始了。惯例，先看区位。

早些时间，评论君曾扒过南城片区，今年北京楼市大概率的趋势是「五环内看南」，板块热点，正在向南城转移，房源出让大户，在丰台和大兴。

区域内也确实热闹。上半年，天悦壹号踩着公园懿府尾盘节点亮相，同时亮相的还有一个马路之隔的华侨城•新著东方。

或许很多人已经慢慢感受到，北京南城已经不是过去那个南城了。



从位置上讲，天恒天悦壹号位于丰台区新宫地铁站附近，环线上在南四环与南五环之间，到四环的距离大约只有4公里。

讲真，这个位置与通州、昌平相比，已经非常接近内城，但和南三环附近的金茂府、西南二环附近的中国玺相比，还是差一个档次。

不过，天悦壹号的便捷之处在于，项目售楼处与新宫地铁站的距离，不过800米。

社区建成之后，正门到新宫站，大概只有500米。这样的步行距离，对于依靠地铁出行的人来说，简直不要太爽。

同样在步行范围之内的，还有位于槐房南路的万达广场。走访当天，评论君结束考察，和小伙伴到这里吃了午饭，也就15分钟的步行路程。



项目周边现状

一站地铁之外，是西红门购物广场，以及超大的宜家旗舰店。据说，项目附近还要再建一所大悦城，还有占地2200亩国际足球小镇。

目前，区域内正属于「建设中」状态，空地和施工现场随处可见，无论是居住氛围还是商业氛围，相对比较差一些。这个没有办法，现在花1000万买房，你仍然需要用心理来交换时间。

不过，有地铁嫁接万达广场，项目未来配套和便利程度，评论君其实并不太担心。

除了区域，功能性是天悦壹号的王牌，也是它有意造成与金茂府和中国玺的「差异化」。接下来，我们就谈谈产品。

中粮天恒·天悦壹号，虽然冠以中粮之名，但实际上是由天恒操盘，而天恒的前身是北京西城城建开发集团，主攻一级市场与旧城改造。

近几年转战商品房开发，细算起来，在北京也已经有十几个项目，刚需居多，天悦壹号应该是其产品库中，目前为止为数很少的高端项目之一。



项目信息

项目占地面积大概10.6万，可售商品房面积，大概17万方，产品包括222套叠拼和886套平层，首期推出平层，大概有100多套。

主力是138平的四居，同时也包含部分126平的四居产品。走访项目时，样板间只有138平四居，所以本次测评将以此为主。

1、户型的亮点，在于南半部分。从户型图上看，这是个138平的四室，但其实还有大约30个平偷出的空间，总共大约160多平。



户型图-138平

所以南侧的尺度，比较宽裕，整体面宽10.8米，两个卧室均配有独立卫生间，形成了两个完整的套间。

客厅的采光面大概在4米左右，这在高端平层户型中，尺度刚刚及格，在样板间里的感受，采光还算通透。

2、但户型的北半部分，就比较见仁见智。为了布局四室，北面也规划成了三面宽，但9米多的面宽劈成三分，实际上是比较局促的。



项目样板间

所以北边两个房间的面积都不大，书房更小，现场目测大概只有七到八平，勉强放下一张床，如果要作为客房用，床估计还要定制。本质上是一个3居半户型。

厨房被塞到东北角，大概10平米的空间，分成中西厨，西厨是由餐厅到中厨的过道部分，个人感觉利用率可能不会很高。

不过亮点是有独立的拓展阳台，可以存放一些物品。

3、一般来讲，入户之后有块小空间或者小玄关缓冲一下，再进入餐厅或者客厅，比较符合大家的习惯。

但天悦壹号，由于尺度的关系，餐厅的位置就只能摆放在户型中间，正对户门，其实还蛮尴尬的，这个细节一下子削弱了天悦壹号的高端范儿，相对比较露怯，说明本质上还是一个「被高端」的入门级中配置的刚改盘。



项目样板间

北边是书房的隔断墙，也会牵扯到采光。样板间为了照顾餐厅的通透，书房南墙的部分是一面玻璃，业主后期要改动的话，可能会有些影响。

记得当时看房现场，有一对购房者说，以后要把书房与厨房打通，做成餐厨一体的设计，这样一来，就有点类似于中骏西山天璟了。

4、整体看下来，比较强烈的感觉是，项目虽然定位高端，宣传造势也很足，但首期推出的138户型，在布局上比较偏紧凑。

明显放弃了中粮天悦系在上海180平起大户型的设定，而改走刚改线路。不过，这也是高价拿地，不得已而为之。



项目样板间

评论君扒到，项目总体量约17万方。138平左右中小户型大概有7万方，170平以上的平层和叠拼，大概占10万方。

从产品配置上，能看出项目首开刚改走量的思路，这也是今年市场走弱，很多高价地项目的出货策略。最后我们来看一下价格。

2015年，中粮首创天恒联合体，以总价86亿的价格摘得项目用地，商品房部分的折合楼面价，大概在5万/平以上。

而项目周边二手房，南庭新苑北区，在链家网上挂出的价格，在5.5万/平左右，项目当年也算高价拿地。

目前售价及交付标准，还未最终确定。不过，评论君打听到两种说法。

一种是如果能拿到8万/平的预售，卖精装的可能性比较大。另一种是，如果拿不到8万/平的预售，大概率就是毛坯了，但会考虑提供选装服务。



表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量，会随着项目不同而调整

本次测算，以170平以下户型面积为测算标的，面积大概在7万平

左侧为带装修成本，右侧为不带装修成本

评论君测算了一下，如果以8万/平，搭配4000元/平的装修（售价5%）销售，净利率大概在11%左右。

（此处解释下，评论君用4000平的精装成本来测定，这个水平肯定低于开发商的高水分报价，但是现场观察，这个4000元的价格并不低了。「好评与差评」的产品顾问说，北京现在精装价格达到6000平的项目屈指可数，寥寥无几，这还说的是顶豪级项目，普通的改善类项目，基本上都达不到。）

不过，由于牵扯到土增税，如果项目以7.5万/平的价格卖毛坯的话，净利率大概在8.7%。

如果项目毛坯买7.9万/平，虽然节省装修成本，净利率也不过10%，依然低于8万/平带装修的方案。



138平户型售价及利润率变化

这其实比较类似于，数学计算中的最优解。这样一来，项目的总价区间，其实可能会在1035万到1104万之间。

周边项目，首开华润城的三室户型，总价在1200万左右；金茂府的四居户型，面积多在200平以上，总价预计会超过1500万。

另外，那些买不到中国玺的客户，以及那些注定买不起混昆仑域的客户，会被挤压到周边项目中，在这个时候，用1000万与三四居的产品，来承接这种需求，希望在市场上打一场错峰之战。

从价格上来说，无论哪种方案，短期来看，购房者可能会获得一个以相对更低的总价置换四居的机会。

但如果把户型的尺度，放到最终居所的层面，入手的这套刚改四居，也许免不了被挂到二手市场。核心观点总结：

1、卖旧买新是常态，1000万是目前北京置业的一个门槛，两者叠加构成了北京最主流的买房群体，他们对价格敏感，对房子品质有一定追求。

2、
借力万达广场，槐新版块有逐步发展的潜力，伴随政府限价解除、越来越多项目入市，一旦需求跟上来，丰台发展潜力不容小看。

3、138平米四居做到了功能性的极致，然而尺度感比较欠缺，如果是毛坯，就看业主后续如何改动更加实惠。

4、
天恒138平米四居严格遵循「1000万」总价逻辑，在控制总价的前提下，营造多功能，与周围的直接对手玩的仍是「性价比路线」，它将大大受益于竞争对手「买不到与买不起」的需求溢出红利。

延伸阅读：

这套700万精装解决四居升级的逆天方案，请查收 | 中粮京西祥云

一平方公里的城市理想遭遇限价丨北京金茂府稀缺性的估值天花板可以有多高？丨恒大丽宫北京南城还剩下多少机会丨德贤公馆

买「地王盘」所需的政治修养|静安府上海近中环一平15万，追么？| 大宁金茂府

有不得不探的神楼盘？

有不吐不快的买房槽点？

有可指点江山的业内秘籍？

请勾搭评论君！

微信号：lucky0633

    关注 好评与差评