当外嫁女拆迁利益遭遇“无权处分”

区政府强拆是否合法？陈女士当以什么理由起诉呢？...

在我国广大农村地区，土地是农民生存的根本。他们依靠土地辛勤耕种庄稼，换得常年的口粮；凭借一处宅基地建造房屋，可以遮风挡雨。农村是一个熟人社会，以家庭为生活单位。就宅基地来说，集体土地使用权证上登记的通常是父亲或母亲的名字，但房屋其实为家庭生活成员共同所有。另外，受“嫁出去的女儿，泼出去的水”这一封建思想的影响，认为外嫁女没有继承权，也不能享受到拆迁利益。当房屋被征收时，就容易产生一系列矛盾，其中由无权处分引发的各种纠纷更是普遍存在。

案情简介：

1997年，陈女士的父亲和母亲共同出资在宅基地上建造了一处房屋，当时陈女士已经成年，有一定的经济收入，与父母共同生活。

2003年，陈女士的父亲过世后，并未对遗产进行分割，随后陈女士与母亲一直共同生活在此。

2004年，陈女士与其已成年的弟弟出资在原有房屋上新建了二层、三层。但是，宅基地使用权证上登记的名字仅为陈女士母亲一人的名字。

2014年，因建设某学校家属楼，该房屋所占土地被划入征收范围。此时，陈女士已成家，但户口仍在本村，且没有另外申请宅基地。陈女士的弟弟结婚后与母亲一直生活在一起。

2015年的某天，当地区政府拿出有其母亲签字的《安置补偿协议》以及《交房腾地验收单》，联合当地派出所，强行将房屋拆除，室内物品都没来得及挪出，就全部被掩埋于一片废墟之中。区政府强行拆除房屋时，陈女士及其弟、其母亲都极力阻拦，力求保住房子。但是，终究未能如愿。陈女士与其弟弟对母亲签订前述文件一事毫不知情。况且，她询问过母亲，母亲并未同意腾房。

她认为，母亲从小没有受过教育，大字都不识得几个，文化程度实在有限。另外，《安置补偿协议》中约定的补偿标准严重偏低，也没有将陈女士的份额考虑进去。

作为征收部门，既没有通知其他家庭成员，也没有核实确切的房屋所有权人，就这么莽撞地跟一位目不识丁的老人签订具有严重“法律后果”的文件，其动机和目的不得不令人怀疑。而征收部门却认为，陈女士已经嫁人，跟涉案房屋没有关系。

随后的一段时间里，拆迁部门多次找到陈女士做思想工作，甚至到陈女士的工作单位与其领导“沟通”此事。这突如其来的变故，让陈女士心里沉甸甸的，既担心工作不保，又担心母亲会承受不住。那么，本案中，涉案房屋是否有陈女士的份额？区政府强拆是否合法？陈女士当以什么理由起诉呢？涉案房屋的一层建成于1997年，系陈女士的父母出资所建。但当时陈女士已经成年，有一定的经济收入。根据相关判例可知，在农村宅基地上建房时，已经成年的子女，实际参与了房屋的建设的，可以认定其系农村宅基地上房屋之共有人。

事实上，已经成年的陈女士确实参与了建房活动。因此，此次所建房屋有陈女士的份额。涉案房屋二层、三层建成于2004年，是由陈女士与其弟共同出资所建。且当时陈女士及其他家人并未分家，属于共同生活的家庭成员。

根据《土地管理法》第八条规定：农村的土地属于农民集体所有。这条规定了宅基地使用权只能归属于本村集体组织成员，实际上属于农村集体成员的建房福利。

第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。所以，通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得。在确定一户村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户村民的家庭人数作为主要参考依据。

因此，即使涉案房屋的《集体土地使用权证》上的土地使用权人仅登记为陈女士的母亲，但并不能否定建房时与其共同生活的其他家庭生活成员对房屋所享有的份额。不论从有关法律规定来看，还是从陈女士实际参与建房的事实来看，陈女士总是对涉案房屋享有所有权的。《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，陈女士母亲文化程度有限、尚不能正确理解所签文件的实质内容和法律后果，征收部门也未对此作出更多说明和解释。

加之陈女士母亲在签订《安置补偿协议》和《交房腾地验收单》时，没有任何人通知陈女士姐弟二人。陈女士姐弟得知后当即表示不认可、不同意，此即对母亲“签约”这一无权处分行为不予追认。

因此，即便区政府拿出已经签过字的《安置补偿协议》、《交房腾地验收单》，依然不能对抗房屋所有权人，不能证明其对涉案房屋已取得处置权，从而证明其强拆行为合法正当。

这里需要注意的是，农村地区的人们在得知土地征收和房屋拆迁事宜时，最好提早明确房屋所有权人，以免有些家庭成员不知何故签订了协议后，其他家庭成员再寻求法律途径进行维权。此时，想要证明无权处分的存在，以此说服法官，就有一定难度了。

根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

本案中，区政府未向陈女士及其母、其弟送达《责令交出土地书决定书》，也未申请法院强制执行。

而事实上，陈女士的母亲在签订《安置补偿协议》，即对家庭共有房屋无权处分时，区政府对涉案房屋没有强制执行权。如果区政府想拆除涉案房屋，需要凭签过字的《安置补偿协议》向人民法院起诉，要求履行协议，待法院作出胜诉判决后再申请法院强制执行。

因此，根据法律规定和现实情况，在房屋所有权人不同意交房的情况下，都是由法院对最终是否进行强拆作出裁决。本案中，区政府公然强拆房屋，违背了陈女士及其母、其弟的真实意愿，也有悖于法律的强制性规定。

综合本案来看，陈女士母亲所签订的《安置补偿协议》是对涉案房屋所作的无权处分行为。陈女士虽然已经嫁人，但对涉案房屋确实出钱出力，当然享有所有权。

在陈女士反对《安置补偿协议》时，区政府无权组织强拆。区政府认为陈女士已经嫁人，跟涉案房屋没有任何关系，这一观点是极不正确的。一般说来，如果外嫁女依然属于本农村集体经济组织，嫁人之后没有另行审批宅基地，那么她对娘家的宅基地是享有一定权益的。

所以，区政府的这一理由是完全站不住脚的。一方面，陈女士可以向人民法院起诉，要求确认《安置补偿协议》无效。另一方面，陈女士及其母、其弟也可以起诉区政府，要求确认区政府组织强拆行为违法，并赔偿全部经济损失。

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