关联与共享，破解智慧园区两组价值密码

智慧园区...

关联与共享，是一体两面，唯有前端从硬件、软件、服务等各个环节做好关联，才能保证后端信息、资源最大化的共享。要改变目前产业地产大多依旧延续传统，靠物业租售“供血”维系，真正利用互联网+打造园区“智慧”运营，实现盈利模式转型升级，关联与共享，是再怎么强调都不为过的关键词，可谓破解智慧园区的两组价值密码。

智慧园区， 是风口但不是风



让我们从智慧园区的“智慧”说起。“智慧”究竟是什么？

近年来，各种关于“智慧”的概念很火，站在风口上，风来了，猪都上天了，但风走了呢？所以，仅仅将智慧园区看作一个概念、一个噱头、一阵风，最后跌倒摔到的还是自己。大道至简，唯有踏踏实实持续去做好关联，做好共享，才能让园区焕发生命力，继而赢得基业长青。

在我们看来，智慧园区是一个产品、一个平台，一套操作系统、一种商业模式。传统园区大多只是提供物理空间、物业服务，但我们做智慧园区，关键在于有一套操作系统，有了软件支撑，跟硬件搭配形成对用户有价值的产品，经过进一步打造成为一个平台，在园区里做到人联网、物联网，生意供需交汇，产生更多的商业机会，协作、共赢，最终形成一种商业模式，可以复制衍生，继而又能更深更广地兑现客户价值。我们不妨称之为：产城社区运营服务智慧平台。

传统园区做产业地产，依旧侧重于“地产”，往往习惯于将重心放在盖房子、卖房子、租房子，遵循住宅地产那套高周转模式，甚至有物业管理和企业服务意识的都很少。但事实上客户到园区来是要做生意、开展业务的，如果仅仅提供一个冷冰冰的空间，是远远不够的。地段、地段、还是地段，是地产界的圣经，因为好的地段能够拥有更多的附加值资源，能够节约我们的时间、空间和人力成本。对于企业来说如果在金融区，那就意味着和同行打交道，银行间拆借、做一些产品打包，找一些服务顾问、甚至招聘一些同行业人才，都更容易。其实这些才是地段的本质。地段所覆盖的这些资源才是经营的核心价值。



对于传统地产商人来说，他要有很好的眼光，发现这个地段很好，这里已经具备这么多价值了，那么在这里买一块地皮，或者买一栋旧楼来改造，或者建一个新项目，要的只是把原有价值建成商机变现的载体而已。而产业需要一个长期培育的过程。虽然，做产业园区，多数政府可以在用地成本上给出空间，但也同时意味着政府期待你为城市增加产业价值和税收。一句话，带动区域经济发展，所以做产业园区天然要多一些政府思维、城市经营思维，才能将地段的价值真正做出来。

简言之，房地产上一个黄金十年很大程度上是因为风来了，然而随着城市化进程到一定阶段后，我们要有意识地从价值挖掘者变身为价值创造者。因为进入存量房市场后，好地段好资源已日益稀缺，仅仅做一个价值发现者、整合者远远不够，你要创造价值，化腐朽为神奇，这才是一个企业根本的实力和魅力所在。只有拥有这种能力才能不断复制，找到一个个价值的洼地。

关联，让智慧运营走得更远



其实，做园区服务很多时候都是一个从自发到自觉的过程。比如，刚开始也许你只是帮园区客户解决诸如代收快递、找场地这类常见问题。但是，慢慢你会发现当你能帮他解决招人，甚至帮他找一些供应商、合作者，这些与企业经营密切相关的大事，你能尽心尽力服务；或者他说今天车被占用了、要接什么重要的人，你能将物业的奔驰借给他去机场接人，这样紧急突发的小事，你能灵活处理。那么，为客户创造了服务价值，首先客户关系肯定会更好，客户对你会更信任，天长日久，就形成了园区的客户体验，继而产生品牌效应，甚至第二次你在别的地方又做了一个园区，他如果要开分公司也会跟着你过来。

除了园区的企业服务，园区本身的定位也会让企业间产生天然的关联，如果我们定位为科技园区，那么园区的企业，很可能是相关联产业链的上下游，打交道的人很可能就是同行，那么这些人这些企业的聚合就更可能营造一个包括思维模式、文化品位等在内彼此更契合的环境。比如，天安云谷引入华为，跟着很多华为相关的供应商，即使工厂可能在坪山、东莞、惠州，但是也会把设计部门、把客户服务部门、营销部门放到云谷这里。再比如，711便利店基本是天安园区的标配，那里头的东西售价其实比较高，但它们的生意都很好。为什么？因为这种高科技产业园区里确实有很多职业人群早上吃个早餐、下去买包烟，这些小的消费，他们愿意承受稍微高一点的价格，但是一定要求品质有保障。所以，表象背后其实都有千丝万缕的关联。

如果说以上园区定位是刚性的、企业服务也不过是传统的，那么基于SMAC（Social：社会网络，Mobile：移动互联，Big Data Analytics：大数据分析，Cloud：云计算）互联网+创新驱动理念打造的CC+云平台则是促进关联与共享的“智慧中枢”了。这套大数据操作系统意味着能够全痕迹记录所有园区的运营、管理、服务，甚至在园区办公生活的人群行为、互动的点点滴滴。



这样说也许太过理想，但科技发展一日千里，以前没有移动互联网，也没有很好的物联网，但是今天除了手机，从手环、手表、眼镜等穿戴设备，到办公室任何一个小件，据说将来钥匙扣也有IP地址。万物互联，连接无处不在，是一个必然趋势，智慧园区会顺势而行。现阶段我们在CC+用户端上的每个操作，如你申请一次报修、点一次外卖、参加一次园区活动、发表一个话题，甚至你进一次门禁、停一次车、查一次电表、缴一次费，这些数据不是无意义的记录，而是会成为我们更好地了解客户、服务客户的智囊。

通过分析，我们可以挖掘数据背后的价值，比如园区车流往来哪些区域，哪些进出口，频率是多少等等，经过分析，就可以了解哪些车位最受欢迎，哪些角落很冷门，这说明当初根本不应该在那个角落设计车位；如果发现有些道路车流量很大、有些道路根本没人去，就说明人流规划出了问题。又比如引入的外卖商家，第五食堂、左右味道订得很好，黄焖鸡没人点，就可以让商家改进，或者剔除出去。通过大数据去对园区全方位进行诊断，再改善，这块特别重要。因为既可以更精准地识别用户需求，提供更有针对性的服务，又可以及时发现问题，假如一个地方都报修十次了，那一定是施工过程有缺陷，可以对前期建设做反省，为后期规划做参考。

共享，为企业梦想插上翅膀



共享经济现在挺火，像Uber就是典型的共享经济，通过互联网最大化利用闲散资源。这其中关键是怎么找到对某类资源有同样需求的用户？Uber是利用互联网，而产业园区则更多是利用天然的关联，因为处在相似产业圈层里的企业，有类似职业、生活方式、兴趣爱好的人群聚集在一起，值得拿出来共享的资源肯定会更多。以硬件设施为例，如展厅、会议室、测评设备、实验室、污水处理设施都是挺大的投资。对于大企业来说有规模优势，投资大但利用率高，也许无所谓，但是小企业就根本撑不起，就算砸钱真的做起来，使用率也很低，所以，有个说法，会议室是每家公司利用率最低的空间。

基于此，我们可以有意识营建公共资源，园区企业可以通过智慧云平台实现信息实时交流，最终达到供需平衡，或者让园区中小企业共享一些大企业很有价值的资源盈余，比方说华为有无数供应商，第一质量有保障，第二性价比高，如果可以共享何乐而不为？另外，有一些资源，像找银行、找风投、找销售渠道等等，对于创业型企业而言，人脉、触角有限，点对点单打独斗很难实现，如果利用园区的优势集合众多中小企业的需求，帮助对接政府、银行、大企业、大机构等等亟需的资源，协助其突破发展瓶颈，这也是园区平台的价值所在。

除了关键资源的对接，还有一方面是非核心业务外包。真正做企业要处理的问题太多，像租房、保洁、餐饮、出行、活动、员工福利等等，其实是每个公司或多或少都要面对的，但是这些又不是企业核心业务。像一个食品公司，肯定也有办公电脑，那么是不是一定要雇网管呢？如果公司有几百人，一个网管还搞不定，得请两个，但是这样干，第一不合算，第二网管就这么两人，在公司又没有很好的专业环境，服务质量和效率肯定远不如专业的网络管理公司。



随着行业越来越细分，企业聚焦核心业务，将其他业务外包，通过更专业的社会资源解决，这也是共享经济的表现。因为一种资源只有使用频率越高，专业度也才会越高。比如一家律师事务所，今天做做债权、明天做做离婚案，后天做做交通肇事，偶尔接个知识产权的官司，真能做得非常好吗？不太容易。但如果说这家律所在一家IT园区，一年到头接的全是打各种知识产权的案子，那肯定在这个领域非常专业。因为这家律所在这个园区得到最大程度的资源共享，使用重复度高，专业能力自然会不断强化。所以为什么产业要聚集化发展？因为不光对接受服务的企业有好处，对于服务供应商也有好处。在合适的生态圈里可以吸取更多的养分，成长会更迅速。同时，随着自身的成长，对生态链能有更好的贡献，那么，整个生态圈就会进入一个良性运转。

由此，见微知著，智慧园区不仅要利用人的智慧，还要更好地发挥万物互联的智慧、平台的智慧，利用大数据结合不同场景更广泛更深入的应用，将会促进园区企业、人才、政府等不同主体间的关联与协作，又能够让资源得到最大化的共享，从而让园区的运营和服务更“智慧”，也为企业成长和创新提供更“智慧”的引擎。

文/天安云谷《产城社区》  汪成志  

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