次新卖不过老旧小区？一路之隔，为何卖价天壤之别？
你真的会买房吗？...
大家好，文章开始前，先跟大家说件事。
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二环边的房子比三环边的一平便宜近3000元，还卖不动。
2010年的次新房一平便宜两三千还卖不过一路之隔，2004年的老旧小区。
同是大品牌、高品质楼盘，溢价率也会“天壤之别”！
这不是乱讲，这就是西安二手房市场真实现状，为啥会这样？
雅苑东方VS绿地国际生态城
二环边的房子没有三环边溢价高
先看两个楼盘的位置，直接上图，更清晰：
再看基础信息：
1、雅苑东方
2010年均价约为5000元/㎡
目前二手房成交价约为1.2万元/㎡
二手房溢价率约为140%
2、绿地国际生态城二期（五湖名邸）
2011年均价约为5500元/㎡
目前二手房成交价约为1.5-1.6万元/㎡
二手房溢价率约为181%
具体原因，我们采访了德佑东新城市花园店店长李亚飞先生，他从自己成交经验给出了以下几点分析：
1
楼盘品质、物业服务比地段更影响溢价空间
雅苑东方的楼盘自身品质以及物业管理都不如五湖名邸，虽然五湖名邸的物业也不算非常好，但是楼盘质量、户型设计、绿化等综合品质要优于雅苑东方。
2
稀缺资源有时比生活配套更有卖点
现在很多楼盘周边都有地铁，随着地铁5、6、9号线通车，地铁盘的溢价优势也会被削弱，因为每个楼盘其实都离地铁不太远，以往大家买房，尤其是初次购房者，往往会犯一个错误，只关心地段和配套，忽略了楼盘的自身品质。其实从目前的二手房成交来看，楼盘品质不行，配套再好，也不能卖的很好。
由于交通、商业配套，在自驾、底商等因素的弥补下，对房子的溢价率影响有限，相反，临河、临湖的房子，由于自然资源本身的稀缺和不可复制性，会对房子溢价起到一些关键性作用，比如五湖名邸，临的雁鸣湖这个生态资源，是无法复制的。
可见，在二手房市场楼盘品质比地段更影响溢价空间，在地铁辐射范围越来越广的时代，真正的不可复制的优质生态资源也是溢价的关键因素之一。
雅苑东方VS东新城市花园
老房龄品质盘溢价高过次新房
东新城市花园基本信息
2004年小区均价约在3000元/㎡
现在成交价约为1.45万元/㎡
二手房溢价率约为383%
目前仅供应天然气，没有市政供暖，取暖依靠小区自烧锅炉。
相较而言，雅苑东方房龄较新，且是双气（天然气、暖气）供应，但是两者的成交情况，差别非常大。
据德佑东新城市花园店店长李亚飞先生反馈，由于2004年，花3000元/㎡+买东新城市花园的客户大多都是较高收入人群，本身对小区的居住品质要求较高，而且东新城市花园在当时也是高端盘的代表，整个小区都是小高层，无论从户型设计、小区环境还是物业服务均优于雅苑东方。
从二手房市场来看，雅苑东方的出房率高，而且越降价购房者还越不买帐，一般买这里的购房者，绝大多数为初次购房者，虽然他们买这里因为地段因素也赔不了钱，但是升值率和保值率不是特别明显。
相反，东新城市花园出房率低，业主价格硬，但是很多购房者都愿意追着买，而且买这边的有不少是二次购房者。
可见，不管是同地段还是不同地段，楼盘品质都是决定房子溢价与否的核心因素。
同为一线品牌、优质大盘
二手房溢价率差了16%
说了不同品质，我们再来看看，同品质的二手房溢价悬殊大的情况。
1、碧桂园凤凰城
品牌：碧桂园
学校：陕师大附小凤凰城分校（只有天境一个园区会带）
学区：夏家堡小学
2017年小区均价约为9760元/㎡
目前二手房成交价约为1.3-1.4万元/㎡（装修高层），报1.5万元/㎡半年基本都卖不出去。
二手房溢价率约为38.3%
2、融创西安宸院
品牌：融创
学校：西电雅居乐分校（一期业主一户一个指标）
学区：金地大雁塔小学分校
2017年小区均价约为12935元/㎡
目前二手房成交价约为2万元/㎡（装修高层）
二手房溢价率约为54.6%
1
碧桂园凤凰城整个小区大证没下来
大家知道，在二手房交易市场上，没有大证就没办法过户，目前据附近的置业顾问反馈，碧桂园凤凰城整个小区的大证都没有办下来，天境（一期）已经在办还没下来，天誉的大证预计在9月份下来，目前买这里房子的购房者，大多只是签了协议没有过户。
2
周边板块的整体均价对楼盘溢价影响较大
据德佑逸翠园店置业经理张二松表示，融创西安宸院之所以二手房溢价高，主要由于靠近高新区这个地段，加之周边毛坯房如金地西沣公园的毛坯房都卖到1.8-1.9万元/㎡，因此，一路之隔的融创西安宸院精装修卖到2万/㎡，不算贵。
由于楼盘品质较好，融创西安宸院的关注度一直很高，之前有一套一楼带花园的底跃约150㎡带车位挂牌价430万，很快招来购房者关注，最后成交价约在400万左右。
可见，品质二手房要想获得高溢价率，除了高品质，区域选择也极为重要。品质相当，但是区域不同，溢价率差距会较大，而且随着时间推移或许会越来越大。
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