购买三年的房子竟然是违建房，购买一手房前要考虑好这些问题！

中国的楼市总是这样的，买涨不买跌。厦门最近楼市大涨，想必不少人都奔波在各个楼盘之间，看房、比较、购房。然...





中国的楼市总是这样的，买涨不买跌。厦门最近楼市大涨，想必不少人都奔波在各个楼盘之间，看房、比较、购房。然而对外行人来说，购房处处有风险，就算是一手房，购买也需谨慎！

购房快三年，交房近两年，可厦门某小区的许多业主至今仍办不下产权证。原因是业主们买的竟然是违建房。

近日，业主张先生致电反映此事。他说，违建是开发商擅自改动房屋规划造成的，他们买房时并不知晓，而大多数业主是新厦门人，现在产权证办不下来，小孩入学都成了问题。大家都不知道怎么办。

调查发现，该小区一共有3栋楼，共600多户，办不了产权的集中在1号楼和2号楼。此前他们也与开发商协商过。

四个月前，该小区业主手中获得一份通知，通知于今年1月21日向业主发出。主要内容为：首先，小区1号楼和2号楼全体业主无条件认可市规划局竣工条件核实的建筑面积为办理房屋测绘审核的面积；其次，已经被改造的楼层共享空间砌墙现状不变；第三，砌墙改造所涉及的业主，在国家如有拆除需要时，应保证予以拆除，同时，开发商保证予以补偿，开发商按照拆迁时同期市场物价赔偿业主装修损失；最后，针对80平方米以上带户口户型，开发商保证产权面积不低于80平方米。开发商让业主于1月24日之前签字确认。

据了解，签字过后，如今已经过了4个月，他们的产权办理仍然毫无音讯。



来源：厦门网

对于很多新厦门人来说，购房或许倾注了他们甚至是父母的所有积蓄，不止是积蓄，透支的还有他们未来20年的舒适生活。但是为了孩子上学，为了能扎根在这座城市，他们只能咬咬牙，买下一套房。

然而当房子发生问题时，维权就像上青天，难上难！

所以在购房前，购房者应该要考虑好这些问题。

（1）您看中一个楼盘，如该楼盘是由知名度不高的开发商开发的，则在购买前可以到相关主管部门和法院进行调查，重点查询该开发商在以前建设的项目中有无被处罚或有无重大经济纠纷等情况。

（2）到开发商开发的其他成熟小区实地考察。

小区规模可以反映开发商资金投入水平，合理的小区规划能反映开发商有丰富的操盘经验，精致的景观环境更是需要开发商与一流的设计团队合作才能完成，也是开发商实力的一个侧面体现。最好再问问小区业主，对小区总体、规划设计、工程质量、售后服务、物业管理等是否满意。

（3）通过各种媒体了解开发商的实力、信誉等。

了解开发商实力、信誉的渠道有很多，比如电视、报纸、杂志、广播以及网络等新闻媒体。

挑选商品房，应当重点考虑几个基本因素：拟购房屋的地段、价格、周边市政规划、环境、配套设施、房屋结构、朝向、物业管理 ，等等。

容积率：楼盘全部建筑面积与建设用地之比。

绿化覆盖率：绿化垂直影面积之和与小区用地之比。

层高：从当层楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高：层高减去楼板厚度的高度。

框架结构：房屋的承重体系为柱子。

剪力墙结构：以部分墙体代替柱子作承重体系。

建筑面积：住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。

套内建筑面积：由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

公共分摊面积：由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

房屋建筑面积 = 套内建筑面积 + 公共分摊面积

挑选户型时至少要全面考虑以下几种图：规划图、住宅单元平面图、户型平面图。

售楼书通常是开发商所做的宣传广告。可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。如果对售楼书的某些内容非常感兴趣，可以要求开发商将该内容明确写入认购书和房地产买卖合同中，以使之具有法律效力。1、买受人与开发商或其代理商、包销商签订《认购书》并缴纳定金；

2、买受人与开发商或其代理商、包销商签定 《房屋买卖合同》并缴纳首期房款，买受人以按揭方式交纳房款的，与按揭银行签订《楼宇按揭合同》，并按银行的要求与保险公司签订《房屋保险合同》；

3、《商品房买卖合同》在房管局登记备案，买受人与按揭银行的抵押关系同时备案，买受人按照合同约定支付房款或按揭款；

4、买受人收楼、开始缴纳物业管理费及其他公共分摊费用；

5、开发商办理《房地产证》，以按揭方式支付房款的同时办理房屋抵押登记；

6、开发商向买受人或按揭银行交付《房地产证》、并向银交付《他项权证》；

7、还清按揭款的买受人凭银行开具的证明到房管局办理注销房屋抵押登一记手续。

除以上程序外，有些开发商为了提前占领市场，还会在签订（认购书》之前设置一个签订《优惠认购意向书》或（诚意金协议》的程序，提前与潜在客户建立合同关系。记住，这种合同关系所确认的是优先认购权，并不是商品房买卖合同关系。

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