这个神盘为什么没红？_【地产邦】

一家不知名的小开发商，历时数年，建起了一个世外桃源式的家园。...

这绝对不是标题党，而是我发自心底的、为这个少为人知的楼盘所发出的呼喊。这个让我花了几天时间沉下心来细细解读的楼盘，不是绿城桃李春风，也不是阿那亚，而是聚龙小镇。

这个楼盘，是“房地产广告精选”老倪推荐我们必看的。老倪肯定地说，这是一个“神盘中的神盘”。

有一组数据也确实吸引了我们：聚龙小镇2015年成交426套，其中老带新397套，占比93.2%！2016年春节期间成交36套，其中老带新35套，占比97.2%！2015年营销费用占销售收入的0.12%，而这其中，销售提成就占了一半多。算下来，市场推广费用只占了销售收入的万分之六！也就是说，这是一个完全靠口碑传播卖房的楼盘！

这是一个神奇的楼盘

4月初，在老倪的推动下，聚龙小镇的开发商邀约我们地产自媒联盟一行人，飞赴泉州，参观了这个“神盘中的神盘”。

从泉州向北驱车约半小时，穿过几块田地，和一条高铁线路，渐渐进入到一个山清水秀、富有田园风光的所在。这便是聚龙小镇，确切地说，这是一个建在山坳里的超级大盘，占地足足有两万多亩。

不过，对于我们这些常常看盘的媒体人而言，初看上去，聚龙小镇谈不上有什么令人惊艳之处——外立面普普通通的高层建筑、容积率有点儿高的独栋别墅……心底里不由嘀咕，老倪是不是有点儿言过其实？

但慢慢看下来，发现这地方，主要是这地方的人，确实有点儿不一样：

我人生第一次见到没有收银员的茶馆、超市和早餐店，真的没有收银员，顾客自己投钱、找零。

我们在小区里溜达，小学生见了，会主动打招呼。有业主开车出去，会停下来问是否需要搭车，最起码也会让礼让行人。（让我这个常常在北京十字街头遭受汽车右拐弯惊吓的人，略微感到不适应：））

据我们中的一女生后来讲，她回客房时迷路了，便向路上的三个小孩问路，结果，这三个年龄加起来都没有她大的小孩，最终把她“护送”了回去。

据开发商讲，这里的居民约有40%出门溜达是不锁门的，而且，平时也很少在家里做饭，怎么吃饭呢，就是互相串门吃饭。（这个打死我都不相信，毕竟没有眼见为实）。

不过以下是我亲眼看到的：我们来的第二天，是小镇建镇九周年庆典。小镇的开发商晚上办了个“邻里宴”活动——在广场上摆了一百七八十桌，每桌提供三道菜和酒，其余呢，要由来聚餐的业主，每人拿一道菜来。

我们桌的菜，是开发商请几位业主给我们做的。说实话，味道很不错。期间，有几位业主，过来敬酒，每人都一脸幸福的表情。

最令我们震惊和惭愧的是饭后，我们习惯性地起身离去，却看见几位十来岁的小朋友，每人拎着个大塑料袋子，飞快地钻到一张张桌子底下捡垃圾。

这一幕幕情景，是不是会让诸位想起小学课本中的文言文《桃花源记》？

“桃花源”不是一天建成的

来聚龙小镇的第二天，开发商在社区茶馆为我们安排了一个交流活动——对方安排了四个人：董事长郭添法、总经理郭振辉、作家王树兴（刚为聚龙小镇写了本书）、北师大讲师车凤（对中国传统文化颇有研究）。

不过，活动进行了很长一段时间后，长条茶桌对面董事长的椅子还是空的。直到开发商一位工作人员说，这是我们董事长，大家有什么问题可以问他。顺着他指的方向看过去，原来人家早来了，只是坐在一个角落里静静地听。

郭添法说，研究聚龙小镇模式，不能忽略一个前提，那就是——他是有钱之后才做，而不是为了钱而做。

故事得从十年前讲起。郭添法就是当地人。在开发聚龙小镇前，他长期在西藏承包工程，开矿。家乡的政府官员在一个偶然的机会发现了他这个隐形巨富，执意要让他回家乡投资。

最初，地方政府把现在聚龙小镇的地给了他，当时可谓是人烟罕至、一片荒凉，有一个水库，还是废弃的，让他搞现代农业。后来，开发区兴起，又让他建产业园区，招商引资。产业园区需要居住配套，所以，又给他申报了个文明小镇。

郭添法在地方政府的热心推动下，自然也是勉为其难。据他回忆，他当时的想法是，如果日后实现不了经济效益，就当是为家乡做了件好事。

于是，他一反房地产的开发程序，先是投巨资打造了大面积的景观，修复了水库，开凿了登山道，等等，然后才是盖楼。

但最初聚龙小镇的房子并不好卖，”种子“客户是郭添法等管理层的朋友们。

所以，这就形成了聚龙小镇文化的第一个要素：感恩——感谢朋友们的大力支持。

我大胆地推测，郭添法此前长期在西藏工作，可能让他受到了佛教思想的熏陶，进而这成为小镇文化建设的源头。

而且，郭添法平时就住在聚龙小镇，小镇的人基本都认识他。他本人没什么架子，业主在路上遇到了他，有什么问题都会直接向他反映。

既是开发商老板又是业主这种”两位一体“的身份，带出天然的基于客户体验的敏感，并随时随地听从于这种敏感的呼唤而作出反应与改进，构成了聚龙小镇这个看上去产品一般的楼盘的竞争力。

比如，聚龙小镇开辟了农场，雇佣菜农种菜，不撒化肥，不打农药，供给业主；开办了一所国际学校，首要的目标不是升学率，而是“育人”——据郭添法说，他原本短期内并没有办学的打算，是泉州一位校长用办学理念说服了他，他才投资建了学校，并聘请该人为校长。

慢慢的，聚龙小镇形成了一个没有戾气，没有恶习，且带有自我净化功能的“世外桃源”——聚龙小镇现有的业主都能保证一个比较高的文明水平，所以，刚买房入住的业主自然也不好意思“作恶”——因为“作恶”很有可能被唾弃，被边缘化。久而久之，新业主就被这种文化同化了。

郭振辉认为人的行为具有“传染性”，比如说十字路口过马路，如果一个人闯红灯，那么，后面的人也有较大的概率跟着闯红灯（我们是不是可以经常看到一大帮子人闯红灯？）如果绝大多数人都不随地吐痰，那么你也不好意思。

其实，聚龙小镇开发商也想了很多办法来推动这种“正反馈”。比如，在绝大多数小区，物业公司是不允许员工吃业主家东西的。但在聚龙小镇，物业公司的员工被多少业主请吃饭，却是一个考核指标。仔细想一想，能被业主请吃饭，前提一定是物业公司的员工对业主的服务很好。

为什么没红

回到标题，说说我认为为什么聚龙小镇这么神奇，但却少有人知道。

第一个原因，当然是因为推广费实在太少了——万分之六，可能也就打了几次户外广告。而且，开发商可能对新媒体推广也不够熟悉——阿那亚一夜爆红，微信大号“一条”“全中国最孤独的图书馆”视频推广功莫大焉；绿城桃李春风也是靠微信一炮打响的。

第二，相比阿那亚“全中国最孤独的图书馆”、绿城桃李春风吊炸天的平层独院小别墅设计，聚龙小镇的景观做得很棒，但缺乏高逼格的建筑物。也就是说，在产品层面是缺少创新的，这是聚龙小镇未来需要补齐的短板。

听说宋卫平已派团队去聚龙小镇考察了。的确，聚龙小镇的文化生态，加上绿城的产品，可能正是“养生养老”这一类大盘的最佳开发模式。