【奇创观点】旅游常态化趋势下，旅游地产开发创新研究

国内旅游地产经历了上世纪的萌芽阶段，至本世纪初随着旅游的高速发展也进入了快速发展期，各行各业都开始涉足旅游地...

国内旅游地产经历了上世纪的萌芽阶段，至本世纪初随着旅游的高速发展也进入了快速发展期，各行各业都开始涉足旅游地产行业，期望能在这一蓝海能有所斩获，然而无论是华侨城模式还是海南的“南海传说”等在盈利模式上却没有本质的不同，依然是以快速销售为重点，所有的产品设计围绕这一目标来规划。因此，旅游地产的投资属性特征明显，随着供应量的不断增加，销售面临的压力比目前城市地产更大，如何消化存量旅游地产，如何让旅游地产的开发进入良性循环，是目前旅游地产行业面临的核心问题。

国家旅游局局长李金早在2015年国家旅游工作会议上表示，“目前，旅游产品结构不适应旅游市场结构的态势日益明显，高水平、高质量的休闲度假类产品奇缺。这既不能充分满足人民群众日益增长的旅游需求，也制约了旅游业的转型升级、提质增效。”一边是供给方面的去化压力，一边是需求得不到满足，旅游地产产品结构性失衡明显。而旅游常态化趋势下，休闲度假产品将使得旅游地淡旺季差异极大缩小，通过日常经营获利成为核心盈利点。因此，在大众旅游消费时代，如何顺应市场趋势应对旅游需求的转变成为旅游开发企业的发展抓手，不变则意味着被市场淘汰。

旅游开发企业需要顺应散客时代的各种实际情况，从消费需求、资金、商业模式等方面寻求突破。休闲度假需求旺盛，旅游开发投资需求旺盛，在供需两旺的形势下，旅游开发企业需要转变开发思路，从挣快钱向赚稳钱转变，改变以往销售独大的快钱思路。在旅游常态化的趋势下，旅游地产将具备城市商业地产高现金流、高升值率特征。因此，做好旅游地产的经营，将真正实现地块开发的价值最大化。

如何做好旅游地产的经营，则需要做好项目的顶层设计。旅游地产本身综合性很强，涉及景区、酒店、餐饮、零售、休闲及娱乐等各个领域，整合是旅游地产开发的主旋律。在全国供给侧改革的大背景中，旅游地产的供给侧改革也应顺势而为，紧紧拥抱“互联网+”、“金融+”的跨界融合时代，进入“跨界创新、专业合作、平台化运作”的旅游地产开发新阶段。

为众人熟知的台湾“诚品书店”就是跨界创新的一个典范。在实体书店纷纷叫苦连天甚至关张倒闭的时代，而独具魅力的诚品书店却在各处攻城略地。凯文•凯利认为，颠覆性的科技和公司、产品等，都来自于边缘化，刚开始可能质量很低、风险很高、利润很低、市场很小，甚至产品也没有被认证和证实过，但是从边缘地带可以回到中心。确实是这样，当在红海里举步维艰的时候，也许行业交叉的边缘地带就是一片新蓝海，也许这就是之所以跨界如此盛行的本质。

所以说旅游行业的竞争不限于传统旅游企业之间，而是来自各行各业。国家旅游局对外发布《2014年中国旅游业投资报告》（以下简称《报告》），指出，2014年，大集团大企业加速进军中国旅游业，跨行业投资态势明显。《报告》显示，全国排名前5位的房地产企业加快布局旅游产业，主要投资旅游综合体、旅游度假区、高星级酒店等大型旅游项目。全国排名前10位的互联网企业中，有9家互联网企业试水投资旅游业。国内排名前10位的风险投资公司中，有8家涉足旅游业投资。能源、水利、电器、农业、保险等大型企业集团开始转型投资旅游业。跨界所带来的资金、技术、创新优势明显，跨界将成为常态。

我们目前服务嘉善的一个旅游商业项目正试图通过“跨界创新、自营主导、文化互动”打造一个全新的旅游商业街。横览全国，旅游商业街的区别可能只剩下建筑形态的不同了，从经营内容上看基本千街一面，“重销售轻经营，重招商轻自营”的开发思路也大同小异。尤其是长三角，水乡古镇众多，一个新建的仿古街区如何能异军突起，形成自己的核心吸引力，成为这个项目的难点。通过与业主方的多轮沟通，我们以江南水乡为底板，聚焦于江南技艺，通过多维跨界创新实现传统文化的时尚化体验。用近四个月的时间深入浙江所有县市调研，挖掘传统文化素材，研发出业态多元复合、文化体验多角度互动的主题体验馆新产品，以此构成整个商业街的核心吸引物，自营为主。对游客来说它是商业街的旅游吸引点，对招商商户而言它是跨界创新经营示范样板。除新产品外，在零售、餐饮、住宿的传统业态上，我们也应用跨界创新的理念，提升业态产品的文化体验性、消费的情感刺激点、盈利点设计和运营管理设计。目前，旅游业专业化分工更加明显，市场进一步细分。从产品角度逐步衍生出自然景区、主题公园和旅游文化演艺等众多细分子行业；从服务供应角度已经有旅游出行服务的携程、驴妈妈等OTA企业，也有共享经济下做出租公寓业务的途家、游牧虎等；从支付角度支付宝、微信等正在全力培养客户手机支付习惯；从金融角度很多企业推出了宝宝类的产品，针对在线旅游、出境旅游比较高的人群推出微信贷的产品，通过金融产品能够使消费者完成旅游，从而刺激发展。因此，在旅游地产开发的顶层设计中，就应在整合各专业服务供应领域上通盘考虑产品规划设计、运营模式设计、赢利模式设计，即建立旅游地产运营的3D模型，让其在最初阶段就具备了理论运营成功的条件，通过不同参数的设置，可以看到运营的结果，通过结果再来修正项目顶层设计。

我们刚服务完的浙江一个峡湾项目，业主方主要作为整合方和建设方，将各产品的运营交由专业机构来操作，比如酒店产品，与华住集团合作引入漫心、椿等精品民宿品牌，与HCG集团合作引入皇冠假日、洲际及智选假日品牌，进行酒店产品（含产权酒店）的专业运营；对于养生养老产品，则与健康管理机构合作负责运营管理，与保险公司合作将养老地产产品做成保险产品，多元化销售渠道等。在与各专业服务供应商合作的基础上，还会打造自己的线上平台，通过引入“互联网+”、“金融+”实现消费端前置到投资端，让游客既可以做投资者，也同时是消费者，打通消费端和投资端的任督二脉，实现旅游地产运营的良性循环。旅游本身涉及到食、住、行、游、购、娱六基本要素，李金早认为，基于现阶段实践的总结可以拓展出‘商、养、学、闲、情、奇’旅游发展六要素。旅游本身就是一个横跨多个领域，产业和业态的综合性均很强的行业。因而旅游开发不能仅仅停留在产品设计层面，更应该从宏观的层面去把控，把旅游开发项目做成一个平台，将消费者、投资者、管理者之间建立连接，从而实现产业价值、产品价值及服务价值的最大化。

上述我们提到的浙江峡湾项目，即是平台化运作的一个典型案例。整个项目分为三期开发，首期开发项目即作为样板示范区域，通过样板区的运营树立项目旅游品牌，获得知名度与美誉度。并利用互联网思维构建集旅游项目孵化、旅游开发投资、产品在线交易及智慧管理于一体的项目综合运营平台。通过此平台的建设，实现投资、管理、消费的积极互动和有效转化，实现多元化投资渠道、高效管理和高客户黏性。从而也促使后续项目的开发进入良性循环。

平台化运作思路不仅仅是应用于旅游地产项目整体开发，对于旅游产品的设计也可以运用。同样上述提到的嘉善旅游商业项目，我们对其中一个主题体验馆的设计就运用到了平台化运作思路。此体验馆是以江南非遗技艺体验为核心，我们通过打造这个非遗传承平台，让非遗既可体验，又可让传承人在这里开业授徒，游客可以在这里亲眼看到非遗传人的手艺魅力，也可亲身体验非遗技艺的难度，对非遗技艺产生情感共鸣，如果有兴趣还可以通过在这里的学习成为非遗技艺的传承人，将非遗技艺在自己手里传承下去。

这样，这个体验馆就不仅仅停留在产品层面，对整个商业街而言它是文化的魂，对非遗技艺而言它是技艺传承基地，对游客而言它是一种情怀，对开发企业而言它是商业街业态产品的孵化器。

因此，旅游地产的开发商要向平台运营商角色转型，通过对接供应商和消费者而实现自身旅游地产开发的持续回报，引入第三方服务商，实现存量资产的盘活和物业价值的提升。

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——奇创旅游规划

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