开区地块综合体

【今日关注】新纪录诞生，经开区一商住用地刷新总价地王

当大家还沉浸在9月1日经开区28号地的华润地王时，时隔两周整，距离28号地不远的一宗商住用地出让，同样引起了...

当大家还沉浸在9月1日经开区28号地的华润地王时，时隔两周整，距离28号地不远的一宗商住用地出让，同样引起了业内外一众网友的关注。与前次不同的是该地块为商住用地

(红色)商业+（黄色）住宅，同一块地，拥有两种用地性质。占地106亩，容积率4.5，总建面31.8。

按道理一块普通的商住用地不会引起这么大的反应。

只是这块地有2个极其吸引人的特势。

1、报名企业。据不完全统计，参与该地块竞拍的企业有万达、绿地，华润，旭辉，新城，龙湖，苏宁，阳光城。

看见没，就是这些善长做综合体一线的一线企业的参与，让这块地有了更多的关注。

按常规测算的话，该地块住宅最大占比45%，即14.3万㎡，剩余商业17.5万㎡，未来可建10万㎡购物中心。

二七万达是12万方，中原万达是10万方，就这样一个体量是很适合万达的标准。听说早期传万达进入经开区谈的就是该地块。加上万达对于郑州五座万达广场的布局。经开区很适合第五个万达广场。所以万达拿地真的众望所归。

绿地，做了很多地标，商业项目，绿地拿了其实也不错，听说绿地前期也洽谈过。

华润之前拿了经开区地王，要打造高端项目，此处在配一个综合体也是个不错的选择，未来五彩城会不会建到这里？

9月10日，旭辉携手河南博澳实业签订合作协议，准备联合开发郑州博澳白沙项目。此次凭实力自己拿地开发也算是正式进入郑州，那未来的旭辉广场也很值得期待。

新城其实早有进入郑州的打算，只是住宅市场的谁太深，难以涉足。所以在2015年的企业年会上，新城投资负责人说过要以商业形式进入，所以此次希望也很大。那新城的吾悦广场能不能建到郑州要看新城的实力了。

龙湖也有进入郑州的打算，只是会在这次进入吗？龙湖天街挺不错的。

苏宁的意向就大了，听说合富给做过前期地块可研，招商还找过苏宁做合作开发。苏宁在长三角地区综合体做的也不错，如果拿到，还是值得期待的。

至于阳光城，拿地意向很激烈，能不能坚持到底就另说了。

光是以上这些报名企业的品牌，就足以引人关注，还不说未来产品打造。

2、地块区位。

如果说之前华润地块已经属于经开区的优势位置了，那么今天推出的26号地就算得上是核心区位了。

图片引自楼市气象公众平台。

从区位图上可以看出该地块距离中原福塔不足1.5公里，周边有航海低于长，郑州中医骨伤医院，丹尼斯大卖场等等，同时还临近地铁5号线。

但这还不是最关键，该地块位于经开区老城区内，一个严重缺乏商业综合体的区域。所以，如果未来片区出现一个30万方体量的商业综合体这很有利于改善区域商业配套欠缺、业态单一的现状。

加上有上述企业的举牌关注以及未来产品打造，这对于区域生活环境是一个很有利的改善。这对于民生类的问题很实际，很切实，所以，必然引起关注。

对于地价能达到多少？在起拍前，有人说会超过9月1日华润地王!

说这个问题前，先看看该地块的出让条件。

不低于9万平方米商业综合体，建设周期不超过24个月，且必须保证满铺经营。这意味着从拿地到开业仅2年时间，开业不可空铺，且必须全部自持至少10年，10年后也不能分割转让。这就要求拿地企业有要有强大的品牌吸附力与运营能力。

所以，这就成为了很多企业报名的门槛，也是为什么本地企业参与较少的原因。

至于地价预测，理性判断，未来住宅部分按1.7万销售（周边万锦城15000，碧桂园天玺18000），商业部分按区域均价2.4万考虑，住宅补贴商业，楼面价基本在9000元/㎡左右，

折合地价2500万/亩.

其实这已经很高了，住宅售价1.7万可以实现，但是以当下郑州整体的商业开发氛围，未来2.4万的商业价格很危险。

地王产生，对于周边有哪些影响？

该地块如果开发顺利的话，除了前面说了有利于改善区域商业配套欠缺、业态单一的现状。同时会对周边的一手房和二手房的房价乃至整个经开区的房价再度推高。

因为是综合体形态，其住宅优势明显优于其他普通住宅项目。所以未来产品入市价格也势必会高出周边1000-2000元/㎡。

政策加码，让区域价值升级！

早先经开区的带动主要发生在滨河国际新城，随着8月底自贸区城市获批消息落实。以港区，经开区，郑东新区为主的政策红利区域使得区域价值再次升级。

港区房价已经过万，经开区房价也已超过万五。以此价格来说，经开区还有投资价值吗？答案是有，这个价值主要集中的滨河国际新城。

与老城区不同，滨河国际新城，政企联合，经开区主推区域，有大城风范，配套，资源，环境打造，高规划标准，国际商都示范点。这些因素都是一个新城能够有别于老城区长期发展的重要原因。

如果按经开区复合增长率9.5%计算，不考虑近一年20%-30%的增长率，郑东新区房价6万+，滨河国际新城能达到多少?

同北龙湖一样的高规划标准及发展势头是滨河国际新城敢于直面涨价的重要因素，这样的区域是存在一个很高的投资区间的。

说回今天的地王，

第431轮，报价22.82亿元，刷新之前康桥在滨河国际新城的总价地王纪录。

第529轮，报价25.1亿元，折合单价2367万/亩，楼面价7891元/㎡。

在当下各个金融机构主动给开发商送钱去拍地的时代，地王，已经不是市场产物了，已经演变为经济产物了。所以不管哪个企业最终拿地地块。都希望不失前文所述的大众对于该地块的2点关注。