捞干货：15句话，秒懂当前楼市
刘晓博，著名财经传媒人帮你看清楼市...
作者：刘晓博，著名财经传媒人，高级编辑，现居深圳。从事财经报道二十多年的资深媒体人，一直在报社工作。2014年9月底，注册“天天说钱”栏目和微信号，撰写财经评论。
2014年“宏观调控”松绑，2015年救市政策不断，房价止跌反弹。2016年楼市又走到了一个十字路口。股市有风险，资金要转移，楼市会不会成为下一个战场？
由于楼市的未来变化前景仍不明朗，所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。行业专家给你解读中国楼市的15大现状，看看现在切入时机对不对？
整体市场方面：
本轮房地产政策牛市正进入最狂热的阶段。
当汇聚资金最多、人口增长最好的20来个城市都涨过一轮之后，资金将进入分歧期：有的进入三线城市，有的回流A股，有的进入港股，有的回流一线城市。
当汇聚资金最多、人口增长最好的20来个城市都涨过一轮之后，资金将进入分歧期：有的进入三线城市，有的回流A股，有的进入港股，有的回流一线城市。
这轮牛市持续得时间比我此前预期的时间长。
原因很简单：2016年只有深圳出台了真正有杀伤性的调控政策，其他城市都是在“逗你玩”，尤其是七八个二线热点城市。
原因很简单：2016年只有深圳出台了真正有杀伤性的调控政策，其他城市都是在“逗你玩”，尤其是七八个二线热点城市。
资金和汇率方面：
价的飞涨，让制造业在地方政府面前更加无足轻重。
几百家企业的纳税，都不如卖一块地来钱多、来钱快。这是地方政府不忍下手调控的重要原因。
几百家企业的纳税，都不如卖一块地来钱多、来钱快。这是地方政府不忍下手调控的重要原因。
短期来看，热点城市的房价已近接近“美元顶”，也就是说，如果以美元计价未来几年涨不动了。至于是不是出现了“人民币顶”，需要进一步观察。
在人民币汇率高估，热钱希望流出中国、配置海外资产的大背景下，为了维持国内经济增长、减轻贬值压力，需要制造人民币资产的赚钱效应，以吸引、留住热钱。这一轮楼市上涨，起到了这个作用。
经济形势的影响方面：
人民币资产的赚钱机会需要“板块轮动”。如果楼市降温，就需要寻找新的板块，否则大家就往外跑。
未来房地产降温的速度，比预期的慢，是因为地方政府稳增长压力太大，紧靠“大基建+PPP”是无法支撑的。如果GDP增速跌破6.5%，货币政策可能会再次出现逆转，而楼市调控也可能会再次放松。
政策导向和投资方面：
中国的投资主体是地方政府和国有企业，这决定了广义货币M2增速要比GDP增速快。
M2增速至少要维持在GDP增速的1.5倍左右。货币超发，其结果必然是人民币计价模式下大城市房价的长期看涨。
M2增速至少要维持在GDP增速的1.5倍左右。货币超发，其结果必然是人民币计价模式下大城市房价的长期看涨。
中国楼市可以长期看好的城市，基本上都处于“胡焕庸线”以东，要么是直辖市，要么是副省级以上城市，要么是北、上、深的邻居。
投资购房，尽量要去中心城市。如果一个城市的“本外币各项存款余额”不到1万亿，GDP不到5000亿，过去5年小学生人数增长不超过5%，又不靠近北、上、深，基本上没有多大的前途。
对于刚需、改善型购房者来说，只要经济能力允许，还是应该尽快买房。不要在乎短期的涨跌。对于投资客来说，一二线城市仍然可以长期投资，但需要控制杠杆;如果是短炒，风险在加大。
利率和货币转换：
美元加息，只对中国楼市产生心理影响。由于有外汇管制，所以不会产生实质性影响。
人民币贬值对中国楼市来说，是利好不是利空。贬值有利于维持楼市价格。
过去10年，中国楼市的投资回报曾把美元、黄金远远抛在了后面，未来10年就有点难说。
综合来看
从长线来看，中国最顶尖的20来个城市的优质住宅，仍然是抗通胀的好选择。所以我说过：如果你生活在一线城市，前3000万人民币的资产先配置成住宅，超过的部分再谈美元、黄金、股票之类的东西
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