“阳光看楼市”：调控后，哪些板块值得买？

最近，南京楼市出台了史上最严调控政策，房价未来的走势成为很多人关注的问题。对有购房资格的人来说，买还是不买？什么时候买？都是值得思考的问题……...

最近，南京楼市出台了史上最严调控政策，房价未来的走势成为很多人关注的问题。对有购房资格的人来说，买还是不买？什么时候买？都是值得思考的问题。

一、CEC圈层微信主编阳光与江苏财经频道主持人王敏关于调控与南京楼市的对话：

1、10·5调控政策是单纯的加码升级？

首先要看政策的制订源头，9·25调控与本次调控有本质区别，9·25调控是地方政府主导，循序渐进的特点，而10·5调控虽然是因城施策，但政策源头很可能是来自于更高层面的中央。这不是调控政策的加码，而是一种颠覆。从严格程度、强度与执行力度上来说，都与之前政策有明显不同。

2、调控政策下，买房者该怎么做？

10·5调控前，南京楼市给人的感觉是：虽然犹如炽热的夏天，但调控政策是慢慢到来，逐步收紧，“大涨大调、小涨小调、不涨不调”，中间会经过一个漫长的秋天，就像准备过冬一样，可以在夏天和冬天之际把膘养好。但实际上，从9月25、26日到10月5日，调控之急、时间之短，根本不给养膘的机会，直接进入冬天。从时间上来看，比较残酷。基本上，投资者清场，自住的倒有了买房机会。房价在未来一段时间，消失了大涨的预期，会趋稳甚至部分区域略跌，买房人可以保持关注、做好准备、随手出手，在城市有一套房，相当于给这个城市入股，也会分享这个城市的发展红利。

3、调控后很多人看空楼市，房价下跌会近在眼前吗？

这种观点也很正常，在情况乐观的时候，民众和媒体往往表现的比乐观更乐观；如果悲观的时候，他们也会愈发的悲观。这两种都是在放大情绪，我们要过滤掉情绪的放大，回归到平稳的状态。我们应该分析主要因素，影响城市发展、房价变化的主要因素如果没有变化，何必去在意短期的调控，或者短期的疯狂呢。我相信各版块在调控期会有一些分化，前期限价的板块，相对抗跌性好一些。而一些前期上涨过快的板块，可能存在调整的可能。大跌或崩盘，这是不可能的。

4、从理性角度来看，目前南京的房子值不值得买？

9·25调控时，我写了一篇文章《普通人投资买房的窗口关闭——新政解读》，普通家庭也像炒股一样炒房，或者短期内短进短出的买卖房子都是不值得提倡的行为。目前情况下，炒房或短期买卖房子均不适合；但投资者、投机者在此次调控中受到很大打击，至少失去了机会窗口，对自住或改善群体来说，现在是一个机会，但也要挑对地方、挑好楼盘，而不是盲目购买，鸡犬升天之后的速冻模式，如果是鸡犬，要开始抖霍了。从自身和家庭的需求出发，从现金流的安全性角度出发，从未来的板块价值出发，这样去考虑房子，比较妥当，能改善家庭生活、解决教育需求的好房还是值得购买的。

5、“双限”之后，南京楼市的价值判断。

从中长期来看，南京整个城市的发展、定位是很有前景的，在整个华东区域，包括长江中下游区域，南京是政治中心也是经济中心，在文化历史与心理认同方面也具有很高地位，楼市长期总体是乐观的。在此基础上，对各个板块及未来发展趋势上，可能要做一些估值调整。

6、目前来看，南京哪些区域房子抗跌，哪些区域有可能出现下跌？

从2015年3月30日开始到今年9月份，这阶段先涨起来的板块，资金和价值是比较被认同的。然后其次涨起来的板块、第三波涨起来的板块……直到今年5、6月份，最后一波涨起来的区域，基本是资金实在推高不了区域相对优质的板块，只能去抬高曾经不那么看好、各方面相对价值较低的板块。如果是在房价趋稳、甚至下跌的背景下，先跌的板块很有可能是最后开始涨的这些板块。比如桥北部分、江宁部分楼盘和麒麟板桥部分楼盘，当然，像奥体这种被大家普遍认可的板块，个别楼盘房价之前被哄抬得过高，也存在一些风险，只不过风险也许较小。我还是老观点，之前一直被限价的区域，比如河西南，规划的落地性、学区的确定性、区域整体趋上，因此是抗跌的。

7、江北新区自获批后，房价和热度发生非常大变化，此次 “双限”对其会产生什么影响？

首先，江北新区地域很广，不能简单的一概而论。江北新区细分板块比较多，比如纬三路板块、隧道口板块、五桥板块、高新板块等，各个板块的情况也不一样。所有这些板块中，在比较乐观的情况下，所有新盘基本都日光；在这样的一个背景下，会出现分化，那些周边交通、商业、学校等配套已落成，并且比较好的板块相对就会抗跌。比如说隧道口板块的雅居乐、正荣润江等，这些楼盘价格虽然高，但相对而言，它们距离主城近，大家会觉得高得有道理。再比如纬三路板块的华润国际，产品定位并不是很高，但它位于七里河和纬三路之间，它是唯一一个核心区的楼盘，2条地铁交汇，还有学区的想象力，距离主城鼓楼区也很近，价格有一定支撑。另外，雨山路板块近五桥，中长期看比较乐观。因为之前大家对它的预期并不高，所以单价跟之前的核心区比相对低一些，单价低本身就是一个非常大的安全性。像中交锦蘭荟，价格在1.7万/平左右，价格不是很高，所以有一定的安全边界。但其他一些相对偏远的楼盘，价格卖得高，风险略有些大。

8、怎么看河西南昨天的认筹情况？

最近很多朋友咨询问：河西南的楼盘到底买不买？现在买还是过几个月买？很多人对河西南板块的价值还是比较认同的。河西南目前价格是3.5万/平左右，也有人会想：会不会跌呢？分析这部分人的心理，他们对河西南其实是认可的。从意愿上来讲，买肯定是要买的，但重要的是以什么样的价格来买？在什么时间买？

从昨天金地中心风华的认筹情况来看，日光不能说是一定，热销是肯定的。从近期抢手的楼盘来看，佳兆业带有学区这一刚性因素存在，可能会更受重视教育的家庭偏爱。因为河西南的教育利好已经落实，有一套南外公办体系和一套民办体系，民众对其认同程度很高。对于普通家庭，能够买到的话，建议现在就可以入手，到了后期，楼盘卖完一批就少一批，住宅供应量相对有限，没有必要去等价格到最低。对于目前比较拮据，或者受限于首付提高需要想办法筹款的家庭来说，不妨等一等，把准备工作做好，时刻关注相对价格不错的板块，根据自己的资金与需求去购买。

二、时刻关注风向标板块

其实就是热度最高的河西南与河西中部，所谓风向标，满足了以下5点：

1）  大众关注度高，购买意愿强烈；

2）  整个板块上市的房源有一定体量，并非稀稀拉拉、只言片语；

3）  板块价值较高，整体房价较高；

4）  相当于南京房价一个锚，很微妙；

5）  其价格，对南京其他板块有重要的估值意义。

核心板块的新房会不会上市？以什么样的价格上市？是否热销？是否日光？

这最关键，之前因为河西南与河西中部新房的集体捂盘与惜售，相当于空窗期，整个南京的房价体系比较混乱，开发商、买房人、卖房人都“看不懂”，到处都在涨，鸡犬升天。二手房价格失去新房的“定价之锚”，土拍之后直接上涨，定价标准只能是土拍的地价推演，但南京的核心板块新房才是带头大哥，真正的定价神器，具备风向标意义，核心板块的新房上市且以怎样的价格上市，是否热销或日光，将会对南京接下来其他板块的房价估值形成重大影响。

对于开发商，哪怕自己的楼盘不在河西南和河西中部，也需要关注开盘情况；对于买房人，也一样关注，几乎是必然；对于卖房人，其实也会关注，因为对自己手里的房子会有一个很重要的参考估值。想一想，如果河西南这样的板块，是奥体的自然延伸，有整体精装修，有南外学区，有生态公园与商业综合体，如果3.5万/平都不能热销，卖不掉，那些未落实顶级学区、板块还停留在规划图纸、周边地缘一般的板块的估值呢？包括二手房都会受这样心理估值的影响。

这个市场上，没有人是傻子。当你觉得好，其他人也会觉得好，当一个楼盘能够满足你需求，想必也能满足其他多数人的需求，当你觉得一个楼盘只是纯投资，啥都没有，那么这个楼盘对于其他人而言，也不过是“预期的预期”意义，而非真实需求意义。

调控当前，谨慎是必须的，自己的钱自己做主，从真实的家庭需求考虑，着眼于未来的真实板块价值，自然是一种稳妥方式。

君子不立危墙之下，大家可看一看，自己究竟立在哪里？



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