一个开发商老板对2017年房地产市场的展望

开发商老板会怎么看2017年的楼市？...



前言：旭辉在业内的争议也有一些，前几年比较低调，最近两年除了公司高层频频出来演讲，对市场预判、内部管理等说了不少干货，虽然旭辉的质量问题离一些标杆还有些距离，但是在高速发展规模化的阶段，很多房企都避免不了，我对旭辉还是比较关注的。

旭辉从1992年成立自己的第一家公司永升物业代理有限公司，到1994年正式进入房地产开发领域，创始人20多岁开始创业，从当初一家房产公司的销售人员到董事长，这本身就有很多值得学习的地方。

旭辉2011年销售额50亿左右，2016年的数据是642亿，6年增长了12倍，产品品质暂且不论，从规模的发展速度还是非常牛B的。而2016年的运营数据也不错，销售净利率为10.8%表现中等，不过营销费用率为0.79%，管理费用率1.14%，财务费用率为0.39%，三费综合费率仅为2.32%，比万科的2.48%和中海的2.37%还低。

对于公司的战略和管理可以看这篇推送：

这家房企总销从50亿到今年642亿仅用6年，老板近期曝光了全部秘诀！

近日，在中信建投举办的“走遍千亿房企”系列活动，董事长林中对2017年市场的展望以及战略选择的看法值得大家关注：



2017年房地产市场整体预判：  

❖17年市场方向：

1、谨慎乐观；

2、平稳为主；

3、城市分化；

4、量缩价稳；

5、土地市场降温。

❖17年政策走势判断：

1、控一线、稳二线、活三四线；

2、防止大起大落，平稳为主；

3、紧信贷、降杠杆，防止房地产泡沫 ；

4、中央督办、地方调控、一城一策；

5、政策真空期，已调控的16个城市不会加码也不会放松。

❖量价分析：

17年成交量会有轻微下跌，但不会下降太多，其中一二线城市会有所减少，三四线城市会有所增加；17年成交均价小幅上升，其中一二线城市均价保持平稳，三四线城市均价小幅上涨；17年成交金额预计维持在11万亿到12万亿左右。

❖房地产投资：

17年开发投资增速预计小幅下降，一二线城市开工量有所下降，强三线开工量会保持上升，弱三四线城市开工量预计持平，城市之间表现分化愈演愈烈。

2017年房地产市场分类预判：有史以来最为分化的市场

❖一线城市：量缩价稳，一手房价格稳定，二手房价格预计到年底有10%到20%的回调幅度。

❖压力大的二线城市：量缩价跌。

❖压力中等二线城市：例如天津、武汉等，过去涨的不多，调控相对不严厉，整体上量缩价稳。

❖压力小的二线城市：量稳，价格小幅增长，如长沙、成都等。

❖没有压力的二线城市：量价齐升，如重庆、沈阳等。

❖强三线城市：量价齐升。

❖若三四线城市：平价跑量，去库存。

2017年土地市场预判：  

一线城市和热点二线城市土地市场热度逐渐降温，从去年10月到今年2月以来，土地价格保持相对平稳，没有超过去年9月10月的最高价位，虽然回调幅度不大，但土地市场参拍人数不断减少，随着下半年房企资金面逐步紧张，预计这些城市的土地市场将有所降温。

其他二线城市土地市场开始有所升温，参拍人数不断增加；强三四线城市，一二月份土地市场迅速升温，拍地王频率有所上升；弱三四线城市土地市场保持平稳。

行业趋势判断：

首先大型开发商因为布局区域相对更广，受到调控影响较小；其次，当前行业资金面持续收紧，大型开发商无论在融资渠道还是银行以及资本市场支持等方面较小型开发商优势更大，受到影响较小。今年中小开发商会面临加速退出的局面，市场存在较多潜在并购机遇，预计到年底百强企业的市场集中度会越来越高。

问：今年怎么看三四线城市回暖状况？ 

林中：今年三四线城市表现较好的主要有三类，一类是受北上广深刚需外溢的卫星城市，目前这类城市也受到政策调控；第二类是长三角和珠三角的周边的强三线城市（经济比较发达，有产业支撑，人口基础比较大，有人口导入能力）；第三类是大型城市（如天津、武汉、郑州、成都）周边三四线城市，其他较弱的三四线城市仍处于去库存状态。

问：对2017年拿地规划和节奏预判？  

林中：我们认为17年拿地机会会比16年要多，16年我们经营策略是多卖楼、少买地、囤现金、降负债，所以可以看到我们2016年净负债率在下降，现金在提高，销售业绩大幅增长，利润保持持续稳定增长。

就2017年土地市场来看，特别是在一些近期土地市场热度有所回落的核心城市，地价没有超过16年的高点，但下行的空间预计也不会太多。

其次在压力较大的二线城市，土地市场已经有所回落，如合肥等区域，预计下半年这些区域土地市场机会会更多，在一些压力相对不大的二线城市，上半年的机会反而会比下半年好。预计今年大部分城市的土地市场都会存在机会，但需要警惕强三四线城市的地价过热。

问：怎么看目前一线城市土地市场？  

林中：目前一线城市还是控制人口增长，控制土地供给，未来土地供应肯定会持续下降，核心在于一线城市的城市化政策，一线城市背后还有许多潜在供应可以释放：

1、容积率还有向上的空间，提高一线城市人口密度；

2、上海和苏州同城化，沿着交通线路会有大量工地；

3、低效的工业用地；从一线城市发展规律来看，目前已经过了开发销售阶段，逐步进入开发销售+经营持有并重的阶段，未来一线城市将进入卫星城发展阶段，供地都会在远郊和卫星城市，主城区更多依靠城市更新供地。目前一线城市需求仍然旺盛，供应相对紧张，即使市场不好，开发商也不会降低一线城市的项目售价，除非政府继续限价，所以一线城市今年基本呈现量缩价稳的状况。

问：公司今年对城市布局上的考虑？  

林中：今年一线城市和所有二线城市都可以看，只要有合适的项目，城市群之间的三四线城市也可以看。

问：对表现相对较差的二线城市布局的思考？  

林中：相对一般的二线城市如南昌、太原、南宁、石家庄等，仍属于中国前50个大中城市内，进入这些城市一是要考虑企业战略，二是要看进入的时点。如果企业未来要保持规模持续扩张，需要进驻这些二线城市实现增量贡献；从进入的时点来看，这些二线城市情况都不一样，如南昌区域，目前土地价位处于高位，不太适合进入，而太原、西安等城市的土地市场相对不够规范，所以我们进入这些城市要和当地的开发商一起合作或者收购一些二手项目。

问：未来怎样继续实现增长？  

林中：未来会保持一个变加速增长的趋势，市场差的时候我们预计增速在20%到30%，在市场一般的时候预计增速在40%到50%，在市场好的时候预计增速在70%到80%。

问：公司对行业大周期的判断，未来五年的战略思路？  

林中：我们认为目前行业还是处在一个高位的平台期，行业规模未来能够保持在10亿平到15亿平左右，像过去那样规模快速增长的趋势不太可能出现，更多可能在这个区间内保持波动，在行业渡过高位平台期后，规模可能开始萎缩。

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