房产投资者怎样减少土地税
在澳洲投资房产，本是个极佳的累积财富的方式，偏偏每年都要给政府交土地税。而且随着投资组合不断增大，作为累进税，土地税越来越成为投资者们的绊脚石。x0ax0a本文就来聊一下土地税的运作模式和规避问题。...
本文就来聊一下土地税的运作模式和规避问题。
咱们在上周已经大致介绍了土地税的基本情况（澳洲土地税（Land Tax）知多少）。土地税，顾名思义，即对“土地价值”所征收的税。首先，大家需要知道，土地税在澳洲不归税务局管，而是由每州的财政局（state revenue office) 负责收取，目的就是为州政府增加收入，因此非常简单粗暴。
土地税一年一征缴。无论土地是空置还是伴有建筑，都要按土地持有者在每年的12月31日或6月30日（不同州的规定不同）所持有投资用地的总价值进行核算与缴纳。而对个人的自住用地和农业用地等，土地税在各个州一般都是被豁免的。
对于房产投资者来说，要想规避土地税，一般有下面四个方法：
1.将投资物业分散到到不同州
假设投资者撕葱有一百万可支配金额，准备买四处土地价格分别为25万的房产。从土地税的角度来看，撕葱有三个可能结果：
a.如果这四个房子都买在维州，并在撕葱个人名下。那么在2017年，他就需要交$2,975土地税。
b.如果他把这4个房子分在VIC、NSW、QLD、WA四个州，那么在2017的土地税就会是零。因为土地税虽然是累进的，但是在州际间的土地不会被累加。在这四个州，25万的土地价值都没有过起征点，那么土地税就都为零。
c.当然，如果撕葱把房产全买在北领地，就一分钱土地税都不用交。当然，很多投资者会说北领地沙地广人口稀，就是政府倒贴钱都不想要。
当投资者在同一个州里累积了相当数量的房产后，可以考虑去其他州投资。在不同的州投资，除了减免总的土地税以外，还可以降低投资风险，毕竟每个州的经济周期和波动都不一样。
2. 尽可能买土地价值低的房子
笔者在之前的文章中提到过，随着年龄的增长，投资者应该逐步减少增值类房产，而应该增加现金流类房产，为退休或财务自由作准备（如何制定房产投资计划）。会有这样的观点，一个重要原因就是土地税。
土地税是根据土地价值算的，和土地上加盖出来的房子价值没有关系。而对于已经累积了大量房产的人来说，每新购入土地都会加大地税。比如在维州，土地税的最高边际税率是300万以上2.25%。因此，当个人有了300万土地之后，每增加100万地产，一年新加的持有成本高达2.25万。根据当前澳洲房产的租金回报率，这个持有成本会侵蚀投资者大概一半的收益。
因此，对于依赖房租生活的人（尤其是退休人群）来说，选择土地价值较低的unit、连体别墅、公寓等，既能给投资人带来较高的现金流，又不会附加太多的土地税。当然，公寓虽然不用交土地税，却可能有很高的物业管理费（body corporate），投资者需要两相权衡。
3.将物业投资分在不同的结构下
考虑到土地税的累进原则，投资者还可以将房子买在不同个人或者组织名下。
在澳投资者主要利用公司和信托结构（Trust），来减免土地税及所得税。在维州，公司的土地税起征点同个人一样，都是25万。如果有四个公司，那么在理论上，可以有100万的土地不用交税。但在利用公司囤地之前，投资人一定要注意：土地税是有加总原则（grouping provisions）的，即当投资人有了若干个关联公司，比如都由自己控股时，政府在征土地税的时候可能将几个公司内的土地加总起来统一算税。那么“分而制之”的想法也就无法实现了。除此之外，用公司买地，卖的时候不能申请50%的增值税减免。这是利用公司囤地的两个缺陷，也因此公司往往不是用来囤地的好结构。
而相比之下，当受益人是个人时，trust 不仅可以享受到增值税50%的折扣；在维州，加总原则并不适用于trust，也即关联 trust 名下的土地也不会被加总来结算土地税。因此，信托是房产投资人比较青睐的结构。但这种方式也有缺陷：trust 的土地税起征点很低，只有$25,000，而且税率较高，因此当投资组合在300万以下时，信托中的土地税一般会高过拥有同样价值土地的公司和个人。
此外还要注意，在对于自住房的处理上，土地税的征收和所得税是不一样的。1.自住房如果买在公司或信托里面，是不能享受增值税（所得税）的豁免的。但是纳税人却可以要求免除土地税，当然前提是纳税人必需住在这个房子里。
2.在界定自住房的时候，咱们曾提及“6年法则”，即虽然搬离了自住房，但6年内还是可以认定该房为自住房（如何界定自住房？这是个问题）。这条原则只被税局接受，却不适用于土地税。房产一旦不是自己住在里面，就可能会被征土地税。
总之，懂得利用各个结构的优缺点合理布局自己的投资组合，往往会为投资人省下很多税钱。当然，对投资结构的选择，投资人需要考虑自己的个人情况，就各种可能性与自己的会计师好好聊一聊。我们税务师的原则向来明确：不会少交钱给税局，但是也不会多付小费给他们。
4. 根据土地税征收的时间节点，把握土地买入和卖出的时间，以此规避或减少土地税。
以维州为例。土地税是根据纳税人在年底12月31日名下的土地征收的这意味着，在2017年上半年我们收到的土地税单据，是根据2016年12月31日纳税人持有的土地计算的。对于正在交易中的土地，政府按交割日期（settlement date）而不是合同日期来认定持有人。
此外，维州政府在2016年对土地做了一次评估，那么2017年和2018年上半年收到的土地税都是根据16年的评估值缴纳的。从这个角度看，投资者，尤其短线投资者，如果在1月初进行买入房产的交割，与在12月末交割相比，将可能省下一笔整年的土地税。有不少投资者在1月初将卖出的房子交割出去后，又收到了上一年的土地税账单，觉得奇怪，其实就是因为没有了解这个税的征收节点。
在2018年12月31日，土地又会被重新评估，因此2019年初要缴纳的土地税就会不一样。从这个角度看，开发商如果现在（2017年3月）买入土地，然后对地进行规划、分割、加建，尽量赶在2018年12月31日前出售，就可以抢在下一次评估前减持，省下土地税（毕竟土地在开发商的努力下增值了）。
在房产投资者的总投资策略中，土地税是需要考虑的重要因素。尽可能规避与减免土地税，可以为投资组合留下更多预算。但是，笔者一贯认为，投资者的投资选择不应该以少交税为主要目标。单单着眼于节省几千、几万的地税而放弃了更多更大的长期土地增值利润，就好像见了虫子而放弃种菜一样，是一叶遮目不见泰山的傻事。建立和规划好自己的投资策略，就好像找到对的“杀虫剂”，让投资的菜园生机勃勃，枝繁叶茂。
如果大家还有更多关于 Land Tax 的问题，需要专业的会计咨询与服务，欢迎致电03 9620 0779，或发邮件至 Harry@lgy.com.au 进行咨询。
本文数据部分取自于Australian
Taxation Office网站，有效时间为自2017年1月起的若干个月。若需获取最准确的数据，请从Australian Taxation
Office官网查询。另外，官网上可直接浏览 Land Tax 的详细说明，能够帮您理解澳洲土地税各方面的相关问题。
（13:00-14:00）2017年3月31日培训题目：
“澳洲印花税（stamp duty）知多少”
这周咱们刚讲完土地税，下周印花税走起~
诚挚欢迎朋友们前来一起参与，或者上网打开zoom即可与我们进行课堂互动。你可以聆听当学生，也可以选择当老师！
zoom的使用方法：网址zoom.us，右上角点击joint a meeting，输入我们给出的房间ID:275 739 0979，无需注册，即可参加课程。
详情请联系立恒办公室：
03 9620 0779情怀文艺系列：
26岁的“中年危机”
人类未来的历史就算长得“丑”，也要出来吓人
这个世界真的小吗
秋千上的幸福
《圣经》里有些什么故事（一）——摩西的征途
《圣经》里有些什么故事（二）——耶稣的毛驴
《欢乐颂》里的上海往事
财会政策系列：
澳洲土地税（Land Tax）知多少
打工度假签证要怎么交税?
到底哪些商品和服务免收 GST？澳洲的员工福利税知多少
高品质的退休生活该如何用养老金埋单
旅行社收取的佣金是否包含GST？
来澳洲捞金走穴怎么缴税？
高品质的退休生活该如何用养老金埋单
如何制定房产投资计划
跨国投资的税务问题
2016财年个人报税的合理避税方法
2016年澳洲养老金系统重大改革, 还不知道Super Stream，你就OUT啦！
跟生孩子有关的澳洲“福利”
澳洲福利之二 - 托儿福利
如何界定自住房？这是个问题
怎样投资房产才能价值最大化
投资移民经营者不可忽略的会计细节
关注 立恒会计师事务所
微信扫一扫关注公众号
