如何界定自住房？这是个问题_【立恒会计师事务所】

在澳洲，买卖自住房的收益是不用交税的。澳洲人认为，家是人们身体与灵魂的栖息地，天皇老子也管不了，所以不应被征...

在澳洲，买卖自住房的收益是不用交税的。澳洲人认为，家是人们身体与灵魂的栖息地，天皇老子也管不了，所以不应被征税——这个免税政策让澳洲财政收入每年减少了大概500亿税金，所以号称澳洲税务系统里最大的税收优惠。而且，如果房价不断提高，这个免税金额还会逐年增加。

一般来说，税法里的所谓“主要自住房”就是普通人心里的家。同一时间同一个人只能认定一处为家，若搬去别处安家，老家就不再是自住房。但是，现实中人们总会因为各种不可抗因素，比如工作和健康问题等，而需要暂时搬离自家房子。因此，税法里又有一个“6年法则”，即只要纳税人在6年内搬回老家，且不认为其它房子为自住房，就可以把老房子一直认可为自住房，即使这期间房子有租金收入。利用这个政策，即使已经搬离，会计师依然会建议客户把增值潜力最大的房产做成自住房。

对于很多房产投资者来说，如果把名下一处房产做成自住房，该房产的税务负担将很可能从数十万减少为完全没有，真可谓“冰火两重天“，所以一定要利用好自住房这个免税政策。当然，正因为涉及金额巨大，一旦有欺诈的嫌疑，税局往往会咬定不放，穷追到底。因此，大家在规划自住房的时候，一定要注意税局对自住房的界定方法。

2007年有个Erdelyi 案例，税局就把一家纳税人自认为的自住房交易给拒了。

当时的情况是这样的：纳税人一家买地盖了自己的房子；房子盖好以后，这家人就搬进去，但是3个月后，又把房子卖了，搬到新买的又一处房产。纳税人自然认为自住房不需交税，但是税局不同意，双方最终只能对薄公堂。

通过这个案例，我们可以一起看看税局通常用来考核是否是自住房的7个因素：

1）纳税人在房产中的居住时间

税局认为，人们给自己买房或建房时，一到可以入住的时候，就应该立刻“向爱的地方奔去”——这才是对家的态度。税法里面还特别增加了解释条款，认为除非有纳税人不可控的因素，从房子交割到实际入住的时间应该尽量短。

大家需要注意一种情况：如果你购买了一栋自住房，交割时里面还有前屋主遗留下来的租客，于是你等到租客租约到期后才搬进去——对于这种善良的行为，税局不认为这是纳税人的不可控因素。因此，从房子交割到租约结束搬进去的这段时间将可能失去免税优惠。

除此之外，尽管税法里并没有具体规定一个自住房居住的最短时间，但是，在一处房产里居住时间过短会让税局怀疑你的动机。Erdelyi案例中，纳税人一家在这个房子里的居住时间可能只有3个月，而且在此期间，家里的新厨房基本没有开过火。这个发现被作为呈堂证供，证明这个不是他们的“家”。由此可见，现在的年轻人不在家煮饭还频繁换房很有税收风险。

2）纳税人的家人，是否也一同入住了该房产

在西方人眼里，没有家人一起居住的房子很难说是家。有些国人忙于工作，夫妻分居，还将孩子放在祖父母家，却不知道这样除了增加感情风险外，还会增加税收风险。因此，我们坚决反对为了工作，搞骨肉分离。

3）纳税人的私人物品是否在房产中

在Erdelyi案例中，这家人只往房子中搬入了最基本的生活用品，比如床和电视等，却没有搬入冰箱、洗衣机等其他必需品。纳税人申述认为：他们把部分家具留在老房子里，是为了老房子能卖出个好价钱。法官觉得这个理由可行，但是没有冰箱和洗衣机，这个家还真难说是久留之地。笔者发现，维基百科里对家的定义中就有：“家是准备饮食和拥有卫生设备的地方”。

4）纳税人通信地址是否在该房产

在Erdelyi案例中，纳税人无法提供证据，来表明他们已经更改或正在更改通信地址——包括驾驶证、保险、银行等通信地址，都没有在居住期间被更新。

5）纳税人做为选举人的地址是否在该房产

这个地址在澳洲具有强制性，比较有说服力。

6）该房产的水电煤气费是否在纳税人名下

除此之外，这些生活费用的高低也会影响对自住房的判段。在Erdelyi 案例中，税局发现，纳税人一家每周的电费仅为$2.3，远低于澳洲统计局家庭每周平均用电量$17。

笔者发现，税务局会时不时用统计局的数字佐证他们的观点。在澳洲普通法的系统中，普通人的常识与价值观往往可以填补法律条文的不足。笔者经历过一次税局对一位经营现金生意的华人客户的审计。税务官在对票据一通审核后找不出任何漏税证据，却依然做出结论：澳洲统计局认为一个有两大人两小孩的家庭，生活贫困线是年收入$45,000，你们申报的收入低于这个数，一定有问题，并强行将税表收入修改到$45,000。客户还想申述，在我们天朝农村，多少钱也能活等观点。然而税局已经没有兴趣听他继续扯。

7）纳税人的动机和行为

纳税人必须有在该房产中长期生活的动机。另外，税局还认为，光有动机没有行为也不行。2009年的Couch夫妇案例中显示：纳税人夫妇在购买房产后大约六年的时间里，因为工作原因（他们为澳洲国防部工作，因此需要经常更换工作地点），基本没在里面住（他们想住的时候房子有租约，租约到的时候他们没时间只能续下个租约）。在审理Couch 案子时，法官认为：购买自住房后，应该一到可行（first practicable)就搬进去，而不是等到方便（first convenient) 再搬。因此，法院最终剥夺了他们自住房的税收减免。由此可见，税局查起一样吃“皇粮”的国防部小伙伴也一点不含糊，就更别提其他人了……

总而言之，千万不要因为不懂规则，而白白损失自住房能够带给你的东西：安全，温馨，还有财富。对于很多澳洲人来说，自住房不仅能为他们的一生遮风挡雨，还能让他们老有所居，老有所依，这才是真正的以房养老。