土地新逻辑，解密房企高盈利的秘密

土地价高，毛利率更高？...



纵观今年各家房企的年报，几乎都在谈及热点城市竞争激烈的土地市场。万科在年报致股东中指出：



土地市场的表现更为激进，面粉贵过面包不再是个案，而已经成了普遍现象。买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。

怎么破？

从市场表现看，或许中国金茂找到了其中的破解之道。

土地价高，对于一家央企来讲其实除了辣眼睛未必是坏事。产品定位于高端的中国金茂进入每一座城市，想要获取城市核心地块必然也遭遇到的都是高价地。

我们过去太看重土地的数字意义，恰恰又忽略了更为关键的时间属性。在中国金茂的业绩会上，金茂CEO李从瑞坦然回答了记者有关于高价地的提问：

公司去年买的很多地，实际上非常幸运的是到今天来发现，去年新进的6个新城市里，金茂所有拿的地现在的土地价格基本上比当时拿的价格有20%以上的加成。所以到现在，从公司本身的拿地价格来看，都是比较便宜的。



中国金茂的项目主要分布在一、二线城市，几乎覆盖了近几年楼市最火爆的城市，拿地眼光不错不难看出，李从瑞谈的就是这个时间属性。除此以外，李从瑞并没有说中国金茂敢于拿地的背后逻辑，恰恰这才是最应该关注的：

借助央企的资金实力拿下城市核心地块，再用绿建为特色的金茂系产品推向市场，赢得当地市场的品牌和价格锚，完成销售和实现溢价。据统计，中国金茂也是百强房企里销售均价最高的房企。

在这套拿地逻辑里，前置条件就是中国金茂成本管控和产品溢价能力超过同行，中国金茂年报显示，其2016年的毛利率高达37%，超过绝大多数的上市房企，包括万科、恒大、碧桂园等也难以企及。

显然，中国金茂的拿地逻辑越来越适用于当下的土地市场，而这也正是中国金茂在当下土地市场游刃有余的关键所在。或许是因为找到了优势所在，中国金茂在近两年的土地市场上频有斩获，去年耗资300多亿在上海、深圳、南京等核心城市获取19幅地块。而在今年2月份，中国金茂又接连在南京和苏州拿下三幅城市核心地块，耗资176.31亿元。

另据李从瑞在业绩会上透露，今年还有200亿元的拿地指标。显然，接下来金茂的节奏依然是买买买。



据年报显示，中国金茂的二级开发土地储备为1743万平米。即使以中国金茂当前的销售均价保守来推算，二级开发的土储货值也超过四千亿元。除此以外，中国金茂尚有1952万平米的一级开发土地储备。

庞大的土储规模目的显而易见，中国金茂将在接下来的几年时间里依然会扩张规模，并制定了2020年实现1000亿元销售目标。

过去五年，中国金茂销售金额增速比较平稳，年复合增长率25%以上。照此推算，1000亿的销售目标用不着2020年，在2019年即可提前完成。

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