【金嘉原创】上海房子买不起？德国欢迎你

本期导读

人口不仅是驱动经济增长的核心要素投入，同时也是住房市场的最终需求方，所以人口增长与土地价值的增长存在必然联系。本文从德国房地产市场历史发展的角度，探讨人口流迁与房价的相关效应。

彼得•德鲁克在《创新与企业家精神》中认为，在不发生战乱、瘟疫、饥荒峰不可预见的事件下，相对于经济学家对经济周期的预测，人口学家的预测似乎更为精确可信。人口不仅是驱动经济增长的核心要素投入，同时也是住房市场的最终需求方，所以城镇人口增长与土地价值的增长存在必然的联系。

自1945年二战结束以来的70年时间，主要发达国家均经历了多轮住房市场周期，除了德国和日本以外，主要的发达国家实际房价均呈上升趋势，在1998~2007年期间更经历了明显的房地产市场集体繁荣，表现出较强的全球同步性。

图表1.主要发达国家的住房价格指数走势



尽管在过去40年期间，德国的新建住房名义价格累计上涨90%，但是扣除通货膨胀因素的影响，其实际价格下跌了10.2%。德国的房地产以稳定著称，未曾经历全球房地产市场的狂欢，没有出现房地产价格泡沫，这使得德国的房地产业成为极具投资吸引力的资产类型。图表2.近40年主要国家的住房价格指数变化



德国的房价水平与其他主要国家相比较低，2013年末柏林每平方米均价在3300欧元左右，而伦敦、巴黎、布鲁塞尔、圣彼得堡的均价在3300欧元以上。这些都表明，德国的住房市场完全迥异于全球市场。

图表3.德国人口和出生率基本情况





按照生命周期理论，一个典型的劳动力在20岁左右开始工作，25~30岁建立家庭并购置第一套住房；40~59岁进入职业和事业高峰，收入和储蓄持续增长，开始改善型购房；60岁之后逐渐退休。图表4.对经济增长产生重要影响的关键年龄



根据该理论，自住购房需求主要来自于两个年龄段：一是25~30岁的青年人群为了结婚而产生的需求；二是40~50岁的人群为了改善居住环境而产生的需求。正因为人口周期对住房需求的影响，房地产繁荣的背后往往蕴含人口数据的支撑。例如二战后的“人口潮”推动住房需求在20世纪70年代步入高峰。图表5.美国“人口潮”推动住房价格迅速上涨



在1960~1980年期间，德国的住房价格增长较快，直接原因是幼年人口与中年人口的比重快速上升。在这之后德国人口则处于微幅下滑的趋势之中，总生育率急剧下降并稳定在1.6‰的极低水平，这使得德国的人口自然增长率极低。例如2009年德国新生儿同比下降显著，同时当年人口死亡人数远高于新生儿，移出的人口数也高于移入人口数因此人口减少了19万人。2014年德国出生71.5万人，死亡86.8万人，人口自然增长率为负值的状况已持续43年。

德国目前人口增长的动力主要来源于国际移民，欧美主要发达国家均是移民的重要目标国，美国、俄罗斯、德国吸引的移民人口绝对数量排名世界前三。德国近年来因接收大量移民才实现人口增长，目前人口已达8110万人。根据德国贝塔斯曼基金会发布的预测，移民增长难挽人口减少趋势，2030年德国人口将缩减至不足8000万人。

图表6.德国净移民与总人口增长


根据官方人口统计资料，目前居住在柏林市、18岁以下的人口当中，有45%具移民背景。到了2018/2019学年度，柏林市初入学的学童，出身移民家庭的将超过半数。柏林340多万居民中，约有1/4具移民背景，而许多出身移民家庭的第二代或是第三代不但积极融入主流社会，甚至加入政党寻求政治生涯。

德国的人口流迁特点总体是东部向西部流动、小城镇向大城镇流动。表现出来的趋势是西部城市增长、东部城市萎缩；服务业城市人口增长，老工业城市萎缩。受到经济全球化的影响，大型传统企业和工厂纷纷转移到成本更低的发展中国家，使得德国传统工业城市（如鲁尔区）面临去工业化进程，人口流出压力加大，此外，新兴年轻人群和外来移民也普遍向大城市集中，主要是这里有更好的就业机会和工资收入。

图表7.德国人口分布情况



图表8.德国八大城市总人口增长


图表9.德国农村人口与城镇人口的变化



因此，尽管德国总人口几十年来变化不大，但是大型城市群的人口占比不断增加。目前德国人口超过100万的城市只有四个，即柏林（340万）、汉堡（180万）、慕尼黑（135万）和科隆（102万），并且只有柏林、汉堡、法兰克福三座城市被定义为国际化城市，其他城市都属于中小城市。1990年以来大型城市群的人口总量由625万人增加至766万人，增幅为22.56%，远高于全国人口的总增幅。图表10.德国总人口与大型城市群的人口比重


根据德国人口流入地区的住房价格波动情况，可以明显地看出大都市圈的核心城区、大城市核心区、大都市圈人口密集区都存在不同程度的人口流入和房价上升，即人口增幅越大，房价涨幅越高。一线城市柏林、汉堡、慕尼黑、法兰克福是人口流入的首选之地，也是公寓价格累计涨幅最多的城市。图表11.德国大型城市房价指数与人口指数



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