等到我们的国家变慢了，房企才真正知道痛了
中国房地产市场从劣币驱逐良币回归到向美国市场看齐的时候，或许一切都会有所不同。...
前段时间，小田受易居沃顿商学院的邀请在美国东部进行了短暂的学习和交流。所见、所闻、所学、所思，甚是不少。
Part.1 假美国
美国起源于东海岸，华盛顿、纽约、费城都许多城市都在这里，此次美东之行便重点走访了这些城市。
在此前的印象里，美国作为这个星球上最强大的国家，处处都应该是高楼林立。然而，在华盛顿、在费城，甚至在曼哈顿以外的纽约，高楼大厦林立的场景都是少见的。反观当下的中国城市，都有一个共同的特征：大兴土木，高楼大厦春笋般拔地而起。如此对比，以至于小田自己怀疑是不是来到了一个假美国，哈哈。
在帝国大厦俯视曼哈顿
在国内任何一座城市里，它的绝大多数建筑都是在近二三十年才有的，上百年的建筑似乎只存在于历史保护建筑名单里。不过在美国，上百年的建筑似乎稀松平常，各个城市皆是如此，甚至于城市的主体都是由这些百岁老建筑构成的。
美国许多住宅楼，因为年代久远只好在建筑外部增加了消防梯。
或许，美国的新增建筑实在是太少了，以至于每次的建筑施工都看起来弥足珍贵。在曼哈顿靠近哈德逊河的一个街口，小田路过一个建筑工地，甚至于有些惊讶。惊讶于建筑工地如此的狭小；也惊讶于建筑工地如此的整洁有序。
在曼哈顿见到的唯一建筑工地，楼与楼之间似乎可以握手
在国内，建筑工地大都是被漂亮的围挡遮挡，围挡内大都是原料乱放、尘土飞扬、污水遍地、标识不清，围挡的作用简直就是遮羞墙。而在这个美国建筑工地里，除了必要的安全防护网外，似乎并无遮羞的围挡，因为完全没有必要。
这栋建筑工艺并不复杂，典型的装配式建筑，中间核心筒、现浇混凝土加外钢结构，估计国内任何一家百强房企都做过。没错，在施工技艺、建造效率等各方面国内的同行已经赶超美国，甚至于当下全球超高层建筑大都是由中国房企建造的。
或许，这才是美东之行带给小田最大的震撼。
国内房地产行业这些年来一直高速蓬勃发展，每个城市的目光所及必有建筑工地，许多房企都是上百个项目同时在建。绝大多数房企的核心思想其实就一个：做大规模。
在规模领先的思维指导下，因而才有了房企间高周转的比拼，也才有了脏乱差的建筑工地，也才有了因质量问题而频发的业主矛盾。
那么，可不可以这样做呢？你认真的做一个项目，“耽误”的时间带来的是资金压力、人力成本的上升、管理费用的增加等等。抱歉，这是个劣币驱逐良币的市场，不遵守这样的游戏规则，等待的结局只有被行业淘汰。
但，市场不会一直这样的，房地产也不会无止境高速蓬勃的，终究会过度到当下的美国房地产。等到那个时候，或许美国的许多经验更值得我们学习和借鉴。
Part.2 沃顿答案
小田希望在美国同行里找到想要的答案。
在沃顿商学院阶梯教室内上课，中美同行在碰撞交流，左一为保利的余老大
在沃顿商学院的教室里，小田听到了来自美国同行的羡慕：与美国近100%的城市化相比，中国的城市化率不过才50%多。
铁狮门总经理Waldeck在给他的中国同行们上课时，更掩饰不住对中国房地产市场的看好：
未来10年—20年中国还会有成千上万的人流向城市，当然有些城市供过于求，但长期看好。从长期投资者来说，投资还是潜力无穷。在中国，铁狮门只投资北京上海广州深圳等一线城市。对中国市场，我们还是很乐观的态度。
正在上课的铁狮门总经理Waldeck，满头银发在国内是不是该退休了
在万科、绿地、恒大等房企成为全球最大的房地产公司之前，Waldeck所在的铁狮门曾是全球最大的房地产公司，也曾是中国房企争相学习的榜样和老师。不过，称雄美国的铁狮门在中国却一直“水土不服”，极少开发新项目，而只是在中国核心城市持有部分写字楼和商业物业。
不过羡慕归羡慕，美国同行似乎更坚定自己走的道路。铁狮门认为优质资产的持有和运营比大规模的开发建设更有意义。目前铁狮门持有或运营管理着包括纽约洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林索尼中心等全球各地近400个项目，物业总值近千亿美元，国内任何一家开发商都无法与之相匹敌。
铁狮门持有的洛克菲勒中心，曼哈顿的地标之一
事实上，小田走访纽约曼哈顿、费城等地，核心地段的优质项目极少有在卖的，当地开发商大都选择自持运营，过着“包租公”的日子。
近几年，国内一些房企已经在衡量持有与开发的意义，跟随铁狮门的步伐。比如万达，如今已经放弃在销售规模上的追逐，甚至拒绝进入房企销售排名榜单。放弃销售规模比拼的万达转而走上了不动产持有和运营的道路，如今在国内一二线城市，在三、四线城市的核心地段，万达持有的物业规模已经超越了所有的同行。
或许，等到中国房地产市场从劣币驱逐良币回归到向美国市场看齐的时候，或许一切都会有所不同。
Part.3 国内之变
前段时间，北京、上海、深圳、广州等城市相继出台了商改住调控政策，核心就是堵住开发商“投机取巧”把商办用地搞成了商住项目。在堵的同时政策也在悄悄的放开房地产REITs，让不会动的商办不动产也可以动起来。至少，商办市场的变局提前来了。
在变局来临的时候，总有“老谋深算”提前布了局，这个“老谋深算”说的就是SOHO中国。
早在2012年，SOHO中国董事长潘石屹就宣布：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。此举意味着SOHO中国放弃坚持了17年并赖以起家的散售模式，正式开始过起“包租公”的日子。
五年时间过去，如今的SOHO中国在北京、上海两地至少自持了前门大街、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、古北SOHO、凌空SOHO等核心地段商办物业，尤其在上海，几乎成为了上海滩最大的业主。
前段时间，SOHO中国旗下SOHO天山广场刚刚完成竣工交付，也意味着SOHO中国的自持版图了又增加了17万平米的商办物业，其中包括约7.4万平方米的办公面积及约1.7万平方米的商业面积。
项目整体体量并不大，一高一低两幢塔楼由错落有致的矩形建筑堆叠而成，主楼与群楼围合而成了一个户外广场，城市空间与建筑内部院落空间在此得以相互渗透，相互交融，与SOHO中国近年来的项目一样，极具设计感的现代建筑。
SOHO天山广场的外墙以金属、玻璃等不同材质组合而成，通过材质的变化、比例的控制，构成了丰富的立面效果。简洁的竖向线条则增添了建筑的现代感，由全球知名建筑事务所KPF设计。
项目临近上海内环与延安高架两条最繁忙的交通要道，世界级的交通中心虹桥枢纽站距离项目也仅15分钟车程，而项目也是虹桥商务区近期唯一整体新建的商业综合体。从地段论来讲，SOHO中国选择自持该项目也在情理之中。
高楼顶层设计为露台，从露台望去皆是满眼的繁华，足见其地段优势。
据悉，项目业态包含有超甲级办公楼，由北侧14 层和南侧31层的办公楼组成，目前已经进入招租期；南侧的1～4层则规划为酒店业态，目前确定由全球知名的酒店及度假村连锁品牌凯悦嘉轩运营。而1.7万平米的裙楼则全部规划为高端商业。
SOHO中国自营的共享办公产品SOHO 3Q也会出现在这里，可提供更丰富的办公选择和更活力、时尚的办公氛围，算是项目的创新亮点。
最后，香港地政总署刚刚发布消息称，恒基兆业拍下一副商办地块，成交总价高达232.8亿港元，更不可思议的是其楼面价高达54万港币／平米，成为香港有史以来最贵的地王。
显然，在香港，自持还是销售，它早已不是个值得讨论的问题。
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