深圳楼市，刚刚出了个大消息

3月18日，《深圳特区报》在头版第二条位置发布了一条重要新闻，预示着深圳楼市的重大变局即将到来！

我们先看看报道的主要内容：

深圳市“拓展空间保障发展”十大专项行动动员会昨日召开。按照行动计划，我市将集中开展违法建设整治、土地整备、重大产业项目用地保障、政府储备用地清理、建设用地清退、城市更新、地籍调查和土地总登记等十大专项行动。

到2020年，全市将盘活释放建设用地不少于50平方公里，减少不少于2亿平方米的违法建筑面积，基本完成地籍调查和土地登记工作。其中，2016年盘活释放出不少于15平方公里的土地，减少不少于1000万平方米的违法建筑面积。

报道还说，各区、新区都签了责任书，也就是跟市委、市政府签署了“军令状”，明确具体任务和责任主体。看来，一场“拓展空间、保障发展”的大行动，将在深圳轰轰烈烈地发动起来。

“到2020年，全市将减少不少于2亿平方米的违法建筑面积；其中，2016年减少不少于1000万平方米的违法建筑面积”，这段话很多人可能没有太关注，也没有细想。

问题就在这里，怎样减少这些违法建筑？

你也许会说，拆呗。

但这根本不可能！

根据深圳官方公布的数据，深圳现在有1000多个城中村，围绕这些城中村有至少37万栋违法建筑，总面积大约在4.2亿平米。在此前的文章中我多次分析过，这些建筑虽然不合法，但事实上扮演了深圳天然廉租房的角色。在深圳人多地少、房价飙升的大背景下，解决了中低收入阶层的居住问题，为深圳整个城市能发展到今天的规模、具有这么强的竞争力发挥了不容忽视的作用。

但违法建筑毕竟违法，而且仍然不断蔓延、生长。控制住增量，逐步解决存量，显然是历届政府的想法。但这非常困难，尤其是要拆除这些违法建筑，更是“难于上青天”。

所以，到2020年减少2亿平方米的违法建筑，肯定不可能主要靠拆掉。拆除不仅会引发群体事件，还会带来巨大的资源浪费。

笔者今天跟多名有关人士进行了交流，虽然不知道官方的真正底牌，但大家做了如下猜测：

1、政府可能会征用部分违法建筑做政策性住房，这部分违法建筑也就有了合法身份。

2、政府可能允许大型企业购买部分违法建筑，作为员工宿舍，这部分建筑同样获得了某种合法身份。

3、部分规划合理、没有跨越生态红线，也没有影响其他公共利益的违法建筑，可能会在补交一些税费之后，获得某种形式的权属登记。当然，这种产权未必是商品房性质，房产证也不是红本。但获得登记，发给某种权属证明，就等于获得了某种身份，可以在市场中流通（但未必能抵押贷款）。

但需要提醒大家的是，上述三点都是推测，没有更多的依据。

此外，违法建筑、小产权房上市交易，需要在国家层面上获得通过。在目前商品房去库存的背景下，显然不具备基本条件。所以，深圳那些违法建筑即便获得某种身份，也不等于我们通常意义上说的“小产权房上市交易”。

这样做的好处是，可以缓解深圳日渐紧张的房价上涨压力，将部分购买力引向这类“灰色建筑”，解决自住需求问题。

负面作用也很明显。深圳4.2亿平方米的违法建筑，占深圳建筑存量的将近一半，类似股市全流通之前的法人股。5年里2亿平方米的违法建筑获得某种身份，变得可以交易，这将对商品房市场构成巨大压力。如果深圳商品房价不稳，则可能影响到金融系统的信贷资产质量。

所以，我相信即便是出台类似政策，有关方面也会非常谨慎。而且，假如采取上述三种做法，应该还需要获得国家层面的认可。所以，最终能不能实现还有很大的不确定性。

假如我们的猜测是正确的，则对深圳楼市产生如下影响：

1、违法建筑（深圳民间也称为小产权房，但深圳官方不承认深圳有小产权房）的价格将飙升。

2、由于这些建筑主要集中在关外，所以对原特区外的商品房压力较大。

3、原关内的违法建筑主要是城中村的形态，建筑密度极高，卫生条件差，所以对附近商品房的价格威胁会小一些，但仍然构成利空。

4、深圳每年商品房竣工面积是400到500万平方米，2亿平方米违建5年内释放出来的建筑面积，是每年4000万平方米。只不过，这些违法建筑原来大多数都有人使用，或者被买卖过，每年4000万平米不完全是增量。

假如上述猜测全部是错误的，深圳的本意就是计划拆除2亿平米违法建筑呢？那也会给楼市带来巨大影响，将推动深圳房价更大幅度的上涨！

所以，但无论采取何种方式，“深圳未来5年减少2亿平方米违法建筑”这个目标，都给深圳楼市带来了巨大的不确定性。

准备在深圳投资购房的人，建议观望，等政策明朗之后再行动。

【版权声明：本文为刘晓博原创作品，公众号转载此文时，需要在正文前署名，并同时转载文后的二维码，否则视作侵权。】