南京、苏州、无锡、扬州，谁的房子最靠谱？

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前段时间分析过福建的四个城市，今天继续来分析一下江苏的南京、苏州、无锡与扬州四个城市的楼市情况。

南京和扬州是“南京都市圈”中的两个城市，苏州与无锡是“苏锡常都市圈”中的两城。



江苏和福建有点相似，省内并非省会独大，都有经济实力相当的几个城市，相互竞争。福州与厦门，南京和苏州就是这种关系。

 一、经济实力

江苏省经济实力雄厚，近年来GDP总量一直稳居第二，仅低于广东。接下来我就用这四个主要城市2015年年底GDP总量以及金融机构本外币存量这两个指标来分析。这两个指标能直接反映一座城市的经济实力，尤其是金融机构本外币存量，它是一座城市吸纳的“资金总量”，能够很好地反映出城市的综合竞争力。



数据来源与各城市2015年统计公报

从数据上看，苏州经济实力最雄厚。南京由于政治地位高于苏州，所以本外币存量反而高过苏州。但实际上江苏省的经济中心是苏州，四座城市经济实力排名为：苏州>南京>无锡>扬州。

2015年年底，这四座城市的人口分别是823.59万、794.08万、461.12万、480.9万。按照人口计算人均GDP会发现，无锡是这四个城市中富裕度最高的，人均富裕度票排名为：无锡>苏州>南京>扬州。

再来分析一下GDP含金量，GDP含金量=金融机构本外币存量÷GDP总量。  目前，四座一线城市，北京是5.60，上海是4.16，深圳是2.94，广州是2.37。二线城市中，南京是2.72，苏州是1.63，南京最高。

二、房屋供应量与房地产依赖度

单位：万平方米、亿元



数据来源于各城市2015年统计公报，其中无锡与扬州的住宅施工面积和竣工面积未查到。

从上面表格可以看出：

1、苏州的房屋供应量是最多的，相当于南京和扬州的总和。按照人口均摊下来，苏州依然拔得头筹，人均房屋施工面积最大。

2、南京的房地产依赖度最高，苏州其次，扬州最小。而北京、上海、广州、深圳的房地产依赖度分别是18%、14%、12%、8%。房地产依赖度反映一座城市的实体经济状况，南京和苏州这两个二线城市对于地产的依赖和上海广州接近，说明其实体经济面临发展瓶颈。

从近期南京和苏州由高价拍卖土地而推高的房价，就可见一斑，只能从房地产这儿多捞点钱。

3、扬州的房地产依赖度是四座城市中最小。从2015年扬州统计公报数据中也可以看出，扬州经济的主要来源是第二产业，也就是实业。

 三、人口竞争力

继续用各地的小学生在校人数，来分析各城市的人口竞争力。下面是四座城市2010年到2015年小学生人口增长情况。

数据来源于各城市2010年和2015年统计公报

1、南京、苏州、无锡、扬州近5年小学生人口增长分别为，24%、56%、14、-4.8%。

2、数据很直观，苏州近5年人口增长最猛，深圳也不过是40%。南京人口增长速度也接近北京（30%）。

3、扬州小学生人口近5年出现了负增长。而官方数据显示，2010年扬州总人口为459.2万人，2015年总人口为461.2万人。5年时间里，人口基本没什么变化。人口竞争力是四座城市中最弱的。

结论

      1、站在刚需角度分析，如果钱够，最好的买房时间永远是现在。四个地方都是风景秀丽的江南水乡城市，适宜居住。

 2、如果是投资，苏州价值最高，南京次之，然后是无锡。苏州经济实力最雄厚，人口竞争力最大。这都是影响房价的重要因素。南京经济实力和人口竞争力紧随其后，且苏州还具有地缘优势，它处于上海周边，自身是强二线城市且又位于中国经济中心上海周边，长远来看，房价会一路走高。

 3、苏州和南京，最近几个月因高价拍卖土地炒热了房价，使得地方政府正在研究限购政策，这种因地价炒高的房价，经不起政策的打压。所以，尽管长远来看，这两城的房价会走高，但在政策出台后的一段时间内，房价会被打压，应该慎重。

   4、无锡，尽管五月份无锡房价在缩减土地供应、去库存情况较好等利好刺激下，环比上涨4.06个百分点，冲入百城前三甲，位居上涨排名第三位，表现抢眼，但是它的库存比较多，去库存周期高于12个月平衡线，接近18个月警戒线。投资还是小心为妙。

 5、扬州，经济薄弱，人口在轻微流失，基本没有什么投资价值。

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