涨姿势 资产、实体投资环境参考书：佛山都市型产业SWOT分析

佛山投资、实体经济研究与参考。...





都市型产业可分为都市型工业、都市型知识型服务业、都市型旅游业、都市型农业。都市型产业通常是利用国有工业用地及集体建设用地发展都市型产业的园区、工业生产楼宇及其他配套设施服务业。

佛山市的都市型产业现主要以都市型工业为主。都市型工业与传统的工业相比，有三大特征：

1、土地集约化。即在土地上以最少的投入获得最大的投入，都市型产业通过提高土地利用率和增加容积率实现土地集约化，“工业大厦”则是其表现形式。

2、绿色产业。都市型工业注重环境保护，无污染、无废气废水排放，与生态环境相适应。

3、高附加值。都市型工业以生物医药、新能源、电子信息等先进产业为主，其对科技创新的高要求提升了产品的竞争性和附加值。

佛山市自2009年正式规划建设都市型产业以来，已开发和建设多个都市型产业载体，包括智慧新城启动区、翰天科技城、三山科技创意中心、创新时代文化创意园、天安数码城、海盛东方环保城等，以下选取三个都市型产业载体作详细的介绍：佛山市都市型产业的SWOT分析：

S（优势）：

由于都市型产业的拿地成本较低，佛山市都市型产业载体租金范围大致在30-40元/ 平米，目前均价为9000元/ 平米左右，其与写字楼相比更具价格优势，门槛相对较低，能吸引一大批中小企业进驻。

与市中心独栋办公楼不一样，都市型产业园区通常拥有大堂、架空层园林、室外景观园林、商务会议及各种配套的公共空间，绿化率较高，办公环境优美，舒适度高。

W（弱势）：

写字楼通常位于市中心，处于地铁、公交枢纽、交通便利，而都市型产业产业园区并不是在禅桂中心，相对来说整体配套设施及公共交通相比较弱。

佛山市写字楼主要集中在季华路板块、金融高新区板块、佛山新城板块，办公氛围浓厚，且多数为5A写字楼，物业经营管理水平搞。都市型产业园区分布较分散，办公楼级别、档次一般。

佛山市写字楼与都市型产业分布图



备注：■为佛山市都市型产业

O（机会）：

佛山市都市型产业的蓬勃发展离不开政府的引导和扶持，南海区先后出台《优质项目扶持奖励政策》、《人才团队创业项目扶持奖励政策》、《产业载体招商扶持奖励政策》等政策对都市型产业进行多角度扶持。另外，《佛山市禅城关于保障都市型产业建设用地实施办法》提及：全区域城市规划建设和“三旧改造”要优先保障都市型产业载体建设用地，在规划调整、建设、转让、整合等方面给予优惠政策。由此可见，佛山市都市型产业有一个良好的发展环境。

T（威胁）：

都市型产业大部分土地来源（土地性质）为集体建设用地，其出让、出租需要经集体经济组织2/3以上的成员同意，因此对集体建设用地的整合、盘活及运营存在一定难度。另外，在出让、出租合同的年限届满时，集体建设用地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物若合同无约定处理方式，则无偿土地所有者所有。利用工业用地建设都市型产业载体时，可出售的建筑面积比例不得超过总建筑面积的50%。目前，佛山市都市型产业具有一定的风险及限制条件。

总结：都市型产业依靠价格优势拥有强大的生命力，在2016年，佛山市各板块写字楼情况仍然严峻，库存总量接近150万平方米，虽然2016年佛山写字楼市场新增供应明显减少，但整体仍处于供过于求，在写字楼出现过剩的情况下，都市型产业应扬长避短，通过打造人性化的环境、完善服务配套设施等措施提高竞争力，增大自身的发展空间。

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