立足小窗口 实现大服务——记三大区置换专员张文婧

本文讲述了三大区置换专员张文婧在日常工作中遇到的一件事，事情虽小，但化解不当必然会造成不良的影响，让我们看看张文婧是 如何化解客户的疑惑与不良情绪的...

2017年初夏的一天

津房置换成林道连锁店

一对之前在成林道连锁店已经办理完结件的客户父女来到店里咨询公产房购买产权问题，由于客户情绪比较激动，在办理其他公产置换业务的成林道连锁店置换专员张文婧正就与当时正在办件的客户商量，可不可以让这个比较着急的客户先来询问，然后再办理这位客户的公产业务，该客户表示理解！

附录：《天津市直管公产房屋管理办法》

（津政办发【2014】55号）

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

市国土房管局拟定的《天津市直管公产房屋管理办法》已经市人民政府同意，现转发给你们，自2014年7月1日起施行。

天津市人民政府办公厅

2014年5月31日

第一条　为了加强本市直管公产房屋的管理，维护直管公产房屋权利人的合法权益，根据有关法律法规和相关政策的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称直管公产房屋，是指房地产权利人登记为市人民政府，由天津市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）代表市人民政府进行管理的公有住宅和非住宅房屋。

本市行政区域内直管公产房屋的租赁、出售、使用、修缮以及监督管理等活动适用本办法。

第三条　市国土房管局负责全市直管公产房屋的管理工作，可以确定直管公产房屋管理单位承担直管公产房屋的经营、使用、维修、管理等具体工作。

区县房屋行政主管部门负责本辖区内直管公产房屋的管理工作。

发展改革、财政、规划、建设等行政主管部门应当按照各自职责做好相关管理工作。

第四条　直管公产房屋管理应当遵循产权清晰、权责明确、安全使用的原则。

第五条　直管公产房屋可以依法出租。承租人承租直管公产房屋时，应当与直管公产房屋管理单位签订租赁合同。

承租人应当按期支付租金。承租人迟延支付租金的，应当按照租赁合同的约定承担违约责任。

第六条　医院、学校、幼儿园、文化和体育场馆等公益性单位承租直管公产非住宅房屋的，经市国土房管局同意，可以采取保管自修方式。

保管自修房屋承租人应当与直管公产房屋管理单位签订保管自修房屋租赁合同，明确保管自修责任。

第七条　直管公产非住宅房屋可以转租。承租人转租直管公产非住宅房屋的，应当征得直管公产房屋管理单位的书面同意。直管公产房屋管理单位可以获得一定比例的转租收益。

承租人转租直管公产非住宅房屋从事生产、经营活动的，应当符合国家和本市有关规定。

第八条　未经直管公产房屋管理单位同意，直管公产住宅房屋承租人不得擅自转租房屋；可以出售的直管公产住宅房屋应当由承租人购买房屋后出租。

第九条　直管公产房屋租金标准由市价格主管部门会同市国土房管局制定和调整，报市人民政府批准后公布实施。

第十条　承租人有下列行为之一的，直管公产房屋管理单位有权解除房屋租赁合同并收回房屋：

（一）擅自改变房屋用途的；

（二）擅自转租、转让承租房屋的；

（三）连续拖欠租金12个月以上，经书面告知逾期仍不支付的；

（四）利用住宅房屋储存污染物或者易燃、易爆、有毒等危险物品的；

（五）其他严重违反房屋租赁合同约定情形的。

第十一条　经市国土房管局同意，直管公产房屋承租人可以转让直管公产房屋使用权。

可以出售的直管公产住宅房屋使用权转让时，由受让人购买直管公产住宅房屋。

转让直管公产非住宅房屋使用权涉及国有资产处置的，应当遵守国有资产管理的相关规定。

第十二条　直管公产住宅房屋承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以向直管公产房屋管理单位申请变更承租人。

机关、事业单位、人民团体等单位内部调整变更直管公产非住宅房屋承租人的，应当向直管公产房屋管理单位提出申请，并提交上级主管部门批准文件。

第十三条　有下列情形之一的，直管公产房屋不得转让使用权或者变更承租人：

（一）未依法签订租赁合同的；

（二）房屋使用权有争议的；

（三）承租人拖欠房屋租金的；

（四）承租人擅自拆改房屋结构的；

（五）成套独用住宅房屋变为成套伙用住宅房屋的；

（六）国家和本市规定不得转让或者变更的其他情形。

第十四条　本市鼓励承租人购买所承租的直管公产住宅房屋。

直管公产住宅房屋的具体出售办法由市国土房管局会同有关部门制定、调整，报市人民政府批准后公布实施。

第十五条　经市国土房管局审核并报市人民政府同意，直管公产非住宅房屋可以向承租人出售。

出售的直管公产非住宅房屋应当进行房地产市场评估，承租人应当与直管公产房屋管理单位签订出售协议。

出售的直管公产非住宅房屋土地使用权为划拨方式取得的，承租人应当按照国家和本市有关规定办理土地使用权出让手续。

第十六条　有下列情形之一的，直管公产房屋不得出售：

（一）房屋使用权有争议的；

（二）经鉴定属于危险房屋的；

（三）征收决定范围内的;

（四）属于非成套或者成套伙用住宅房屋的；

（五）国家和本市规定禁止出售的其他情形。

第十七条　经市国土房管局审核同意，直管公产非住宅房屋可以按照房地产市场评估价格与其他产权性质的房屋进行等价调换。

第十八条　征收直管公产房屋的，应当按照国家和本市房屋征收的有关规定进行补偿安置。

第十九条　直管公产房屋的出售收入、房屋征收补偿收入等资金的使用办法，由市国土房管局会同市财政局制定。以上资金应当专户储存、专项使用，并接受财政、审计部门的监督。

第二十条　承租人应当按照国家和本市有关规定以及房屋租赁合同的约定合理使用房屋。

承租人因非正常使用造成房屋损坏的，应当负责修复，不能修复的应当赔偿。

第二十一条　直管公产房屋管理单位应当对出租的直管公产房屋及其设施设备承担修缮责任，按照直管公产房屋的修缮范围、标准和技术规范进行维修、养护。保管自修的直管公产房屋的修缮责任由保管自修房屋承租人承担。

直管公产房屋的修缮责任人应当定期对直管公产房屋及其设施设备进行查勘，保证房屋的安全和正常使用。

第二十二条　直管公产房屋管理单位在修缮直管公产房屋时，承租人应当予以配合。承租人自行安装的装饰装修材料或者设施设备影响房屋修缮的，应当由承租人自行处理。因承租人未自行处理而造成其装饰装修材料和设施设备损坏的，直管公产房屋管理单位不承担赔偿责任。

对直管公产房屋共用部位、共用设施设备进行修缮时，承租人和相邻权利人不得拒绝或者阻挠，因拒绝或者阻挠造成损失的，相关人员应当承担赔偿责任。

第二十三条　直管公产房屋管理单位应当按照国家和我市规定的标准从租金中提取修缮资金，并从修缮资金中提取一定比例的抢修资金，统筹用于直管公产房屋的应急抢修。

第二十四条　直管公产非住宅房屋承租人在原址翻建、改建房屋的，应当遵守国家和本市有关规定，并经市国土房管局审核同意。

翻建、改建直管公产房屋，不得改变房屋的所有权性质。

第二十五条　新建直管公产非住宅房屋竣工验收合格后，由直管公产房屋管理单位接管，在办理权属登记时，按照房地产初始登记办理，权利人登记为市人民政府。

翻建、改建直管公产非住宅房屋的，竣工验收合格后，由直管公产房屋管理单位依法办理房地产权登记。

所需房地产测绘费等费用在房屋建设资金中列支。

第二十六条　市国土房管局应当加强对直管公产房屋的经营、使用、维修、管理等行为的监督检查，并履行下列职责:

（一）建立健全直管公产房屋信息管理系统；

（二）制定直管公产房屋修缮范围、标准和技术规范；

（三）提供房屋租赁合同等示范文本；

（四）对直管公产房屋管理单位的相关管理活动实施监督检查；

（五）市人民政府确定的其他管理职责。

第二十七条　违反本办法第七条规定，擅自转租直管公产非住宅房屋的，由房屋行政主管部门责令限期补办转租手续。违反本办法第八条规定，擅自转租可以出售的直管公产住宅房屋的，由房屋行政主管部门责令限期整改。

第二十八条　违反本办法第二十条规定，直管公产房屋承租人擅自拆改房屋结构、改变房屋用途的，由房屋行政主管部门按照《天津市房屋安全使用管理条例》的规定予以处罚。

第二十九条　违反本办法第二十一条规定，直管公产房屋修缮责任人未对房屋进行维修、养护的，由房屋行政主管部门责令限期改正；因维修、养护不当造成房屋安全隐患或者事故的，由修缮责任人承担相关法律责任。

第三十条　从事直管公产房屋管理的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　本市财政投资新建或者购置的非住宅房屋，应当纳入直管公产房屋进行管理。国家和本市另有规定的，从其规定。

第三十二条　本市其他公产房屋的管理参照本办法执行。

公共租赁住房、廉租住房等保障性住房的管理按照国家和本市住房保障有关规定执行。

第三十三条　根据《天津市行政规范性文件管理规定》（2007年市人民政府令第125号），市人民政府《批转市房管局制定的〈天津市公用公房管理办法〉和〈天津市公有居住房屋租赁管理办法〉》（津政发〔1984〕141号）超过有效期限，已经废止。本办法自2014年7月1日起施行，2019年6月30日废止。

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