美联：明年楼价看升5至10% 新盘溢价持续 一手私楼金额达2,500亿元新高

美联物业住宅部行政总裁布少明指，今次美国议息后再度调高息率0.25厘，符合市场预期。自美国于2015年12月...

美联物业住宅部行政总裁布少明指，今次美国议息后再度调高息率0.25厘，符合市场预期。自美国于2015年12月踏入加息周期以来，今次是第5次加息，本港息率至今仍没有跟随美国息率调升。联储局预期明年将会加息3次，在联系汇率下，本港息率最终亦难免会跟随上调。不过，本港经济环境持续改善，政府表示今年经济增长将创6年新高，加上市场潜藏庞大的「父干」需求支持，只要明年加息速度符合预期，低息环境仍然持续，明年楼价仍会稳步上升，料升5至10%。二手楼价企稳之下，预期新盘定价依然进取，溢价持续，明年一手私楼金额可达2,500亿元新高。为了解美国加息后市民对未来楼市看法的转变，美联物业实时透过旗下分行以及经络按揭转介，向客户进行民意调查，成功回收376份问卷。布少明总结调查结果时指出，在所有受访者中，认为未来楼价会下跌的仅有7%(见图一)，相较于今年9月下旬进行的同类调查大跌一半；认为今年会楼价上升的高达71%，较上次调查微升一个百分点。结果显示，普遍市民对楼市继续持乐观的态度，预期未来楼价平稳向上，加息非影响楼价升跌的重要因素。

67%被访者已拥有物业，当中有61%指加息非出售物业的主要因素，即使香港未来跟随美国加息，亦不会出售手头的物业。有18%业主则指，如香港加息2厘或以上才会考虑出售物业。布少明指出，低息环境持续，纵使本港跟随美国加息0.25厘，亦暂未大幅加重业主负担。不过，如加息幅度大，或诱使部分投资者「减磅」。以现时美国的加息步伐，相信短期内未会出现大量业主抛售物业的情况。

布少明相信，市民对楼市前景保持乐观，预计明年新盘销售将持续强劲，今年一手私楼注册宗数已创十三年新高，楼价上升加上新盘定价高于二手之下，带动今年一手金额首次突破2,000亿元的历史新高。由于目前息率低企，即使未来按息有机会调升，但相信缓步向上，业主持货力强，叫价强硬，议价有限，料楼价仍平稳向上。在此情况下，预期发展商未有诱因减价卖楼，定价依然进取。事实上，即使过去一年本港楼市在美国加息的阴霾下，新盘溢价反而由2016年初持续回升。值得留意，二手楼价按季变化不时与新盘溢价走势相似，以今年第三季为例，受辣招影响，二手楼价升势放缓，该季仅升约0.9%，而同期新盘溢价收由第二季约13%收窄至第三季约9.1%。其后施政报告公布后市况转趋明朗，楼市回暖，楼价升势再现，10月及11月份二手楼价合共升约2%，同一时间，新盘定价明显较二手为高，令到溢价再次回升至16.3%，并创自2013年第二季后的四年半新高(见图二)。虽然未来新供应势增，但新盘溢价反而扩阔，除反映发展商看好后市外，更受惠二手楼价高企的支持。

布少明补充，香港经济持续改善，失业率低企，加上刚性需求支持下，只要美国加息及缩表的步伐未有加快及加大，明年楼市仍可看好。目前一手主导楼市，明年一手私楼注册量可望挑战2万宗，创14年新高，加上楼价续升及新盘溢价支持下，一手私楼注册金额更可望进一步达至2,500亿元，续创新纪录。现时楼价不断攀升，加上息口的变化，根据经络按揭转介研究部的数据显示，业主每月供楼负担比例有上升的趋势，11月最新数据为46.4%，创1999年后的新高(图三)。不过，经络按揭转介市场总监刘圆圆认为，供楼负担比例维持于50%水平以下仍属健康水平，加上金管局的三厘压力测试，令业主有非常充裕的抗压能力，相信现时楼市仍算稳健。另外，经络预料明年上半年香港会启动加息，每次加息25至50点子，届时供楼负担将会有所增加，供楼负担比例或会上升至50%，业主需要衡量清楚自身的负担能力。

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