四季花城迭代洋房：水土的流量王能否再成“爆款”？

财经背后的故事。...

1994年，有一家中国饮料企业花500万美元买下了帝国大厦的一整层，并向美国媒体称：“在中国，可口可乐和百事可乐加起来卖得都没有我多！”

至今为止，还没有任何一家中国品牌达到其当年的那种统治力。

在水土，有一个楼盘也有这种底气，“上个月，这个区域内所有的盘，加起来都没我卖得多”。

这个盘叫“四季花城”，重庆万科出品。

它最新的数据是，2020年5月，认购套数382套，在水土的成交占比是约54%。

就是说，每认购100套，就有约54套是它的。

它还有更好的成绩：2020年4月，认购套数296套，在水土的成交占比是约59%。

四季花城这种算不算成功？当然算，还赢得很漂亮！

为什么是它？

①区域成长空间大，水土是重庆向北的最新热点，潜力大。

②目标用户对，给首次置业者一个进入北区机会。

③附加值高，它是臻装高层，目前在水土比较少有。

目前四季花城即将推出纯洋房组团，建面约85～101㎡，这一次，“四季花城”又能否超越“四季花城” ？

在水土，四季花城=水土顶流，这个结果是购房者刷卡投票选出来的，认可度很高。

来看它的成交情况：

四季花城的第一次开盘时间是2019年6月29日，截止2020年6月14 日，它的到访量约19400人，成交2199套，金额约19.2亿。

据说开放日当天，四季花城的意向登记客户就近1000组！在老百姓心目中的“新区”，这种流量足够震撼。

它的销售现场，通常是这样的——



四季花城销售现场图

从价格上，它并不占优势。

四季花城高层建面均价在约11200元/㎡，在目前水土的高层中，价格算高的，甚至比部分洋房的单价都还高一点。

那么四季花城为何能成为水土的顶流？

①对区域判断精准。

万科是对城市“格局”动向嗅觉敏感特别高的一家企业，它能精准的捕捉到，政府对于未来的发展方向定位，并抢先落子。

万科四季花城的拿地时间是2018年，楼面地价约3822元/㎡，到了2019年6月，水土的楼面地价最高已经达到了6800+元/㎡。

这种精确的判断，能让购房者更多享受区域发展带来的红利。

比如，四季花城一部分购房者是悦来、中央公园买过房的人。

这群人享受过区域发展带来的红利，他们知道水土处于高速发展过程中，未来的空间很大。

还有一点很重要，重庆万科拿地时间早，这样就有充足的成本空间给产品设计、定价的空间，就更自由，可以做出更嗨的产品，而最终的房价含金量高。

因此，四季花城做出了水土区域内，目前为止唯一的臻装高层。

②对区位把握好。

万科·四季花城的位置不错，位于水土高新区门户，进退自如。

进，它是水土板块内离悦来、中央公园最近的楼盘（车程约 8-15 分钟）；退，区域内“10分钟生活圈”已经形成，休闲娱乐一应俱全。

据龙门阵财经了解，在四季花城一期的购房者中，还有一类人—水土当地人。

楼盘的位置好不好，哪里位置最好，哪里资源最好，水土当地人最了解。

像这样的门户区域，往往会成为房企争夺的焦点。

比如，6月6日，水土组团上线一块土地，紧邻四季花城，如图——



据说这块地的上线，吸引了重庆几家头部房企报名。起拍楼面地价为4452元/㎡，比万科四季花城地块的成交楼面地价还要高出近两成。

③对需求掌握好。

对购房者心里把握上，重庆万科很有心得，它总是善于抓住购房者的需求和痛点，打造出符合市场需求的好房子。

重庆万科认为，水土是承接礼嘉、中央公园购房者溢出的最佳位置，他们对房子的要求很实在，面积不一定大，但要配套完善、交通便捷、环境舒适、教育无忧，品质不错。

四季花城主要户型建面约66～90㎡，大小适中，属于国民户型，够实在，适合首次置业者。

它有地铁、有资源加持。

与四季花城最近的轻轨是轨道交通6号线的刘家院子站（在建中），这样的轨道房，兼具居住舒适度和交通通达性，对首次置业者有相当大的吸引力。

这样的顶流盘，还有没有上车机会？

有！四季花城即将上新，这一次是纯洋房组团。

从位置上看，四季花城的洋房（二期）与高层（一期）并不是一块土地，两者相距有一点距离，是独立的新地块，拿地时间2019年8月，楼面地价约5463元/㎡。它的基本面如下：

容积率为约1.5，总体量约14万方；其中住宅总体量约9.5万方，规划有26栋5～8层的洋房。

目前推出的户型有两种，建面约85㎡和约101㎡，套内面积约68～85㎡，面积不大，算是入门级洋房。

虽然四季花城两个组团有一定距离，但它们都共同享受水土区域带来的价值红利——

有产业：3个千亿级产业集群备受瞩目；

有人口：规划常住人口约30万，工作人群约60万。

有商业：水土的商业中心，规划有酒店、餐饮、购物、办公等总体量大约100万㎡以上。

有交通（规划）：“两铁”、“两轨”、“两高”、“两快”、“五纵五横”、“41桥”交通大格局，轨道交通6号线、未来的轨道交通14号线，都要经过水土；

有生态：有江湾，两江四岸，17座公园，“一半山水一半城”；

有教育：复兴小学（已开学）、西大附中（水土校区）、江北中学、中科院重庆分院等24所学校……（学校均为区域配套，不代表入读承诺）

（来源：水土高新园官网http://www.cqstgxy.com/Content/2019-12/02/content_588204.htm）

问题来了，四季花城二期为什么不继续做高层，稳定收割流量，为什么要推洋房？

这是重庆万科的聪明之处：先通过高层来吸引流量，提升区域人气，当流量够高，人气够旺以后，自然会吸引更多的高端改善型客户来置业。

“既然购房者在变化，在迭代；那么产品，也要紧密跟随变化，快速迭代。”重庆万科一直很擅长这种打法。

因此，四季花城二期定位在了洋房，借此打造水土品质生活的样本。

户型图如下：

套内约68㎡——套内约85㎡——户型面积不大，精致，有品质感，妥妥的水土ICON。

空间设计也比较方正，动静分区合理，既不浪费面积，舒适度也是够的，足够满足首改购房者的需求。

如果四季花城的高层，是重庆万科掌握水土流量，建立话语权的试水之作，那么四季花城的洋房，则是重庆万科提升水土居住想象力的样本。

从市场逻辑看，四季花城高层已经做到了水土的“顶流“，要超越很难，在这一点上，它的纯洋房组团压力颇大，毕竟高层比洋房更好走量。

有点像学霸的毕业考试一样，不仅要顺利通过考试，还要成绩优秀。

那么四季花城洋房，又如何超越高层？

①纯洋房。

四季花城洋房，整个组团没有高低配，只有一种产品业态，保证了业主的纯粹性，同时各楼栋间距经过严格推演，保证了私密性。

容积率也不高，这就给了重庆万科充足想象力打造内部景观和空间。

比如摒弃了组团式景观，采用散式景观点缀，充分保证景观均好性，让每业主都尽可能的可以看到中庭景观，确保户户有景。

3大功能中心（活力汇、生活里和邻里集）构成的重庆万科最新168功能体系，将空间整合化一，从运动、休息、娱乐等，打造一个全民参与的多功能聚集式情景体验场所。万科·四季花城洋房内部景观规划图②颜值高。

所有买房子的人，都是颜控，颜值越高，在未来的产品二手市场上，溢价空间大。

四季花城洋房外立面采用的是大都会风格，这种风格外立面庄重典雅，浑然天成，即便是在万科产品系中很极少出现。

③价格有含金量。

四季花城洋房价格多少？

目前为止，它的价格仍未“掀起盖头”，但可以预测，它的价格应该比四季花城的高层价格高一些。

但它含金量没有缩水，是水土区域内，目前为止唯一的臻装洋房。

想一下，既减少了装修成本，也减少了等待时间，对于那些目前是租房居住的购房者，还能节约一大笔租金成本，万科诚意满满。

有了这些优势，四季花城洋房真的是竞争力十足。从高层到洋房，从流量到品质，产品一小步，生活一大步。

从表面看，是四季花城产品和业态的一次升级，但背后是重庆万科对水土购房者未来生活的“升维”。

这也是重庆万科2020新产品观的又一次落地：产品可以有维度，但是生活没有，追求更好的品质生活，是每一个购房者的权利。

那么四季花城又能否超越“四季花城”？

只有市场，才是检验唯一标准。我们拭目以待！

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