江西地产首富生死劫 棱镜

 

作者 | 郭菲菲     编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室

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刚过去的中秋假期，45岁的江西地产首富张园林遭遇惊魂一刻

9月20日，新力控股（02103.HK）股价直线跳水，跌幅一度超过90%午后紧急停牌时，股价暴跌87%，至0.5港元/股，市值蒸发超120亿港元，仅剩17.85亿港元

对于暴跌原因，截至9月23日午间发稿前，新力并未给出解释

新力控股于2010年成立，发际于江西省会南昌，为省内最大开发商，靠承接市政工程起家2017年，公司从南昌搬至上海，并喊出千亿销售目标2016至2018年，凭借高财务杠杆快速扩张，其销售额复合年增长率高达136%，跨过千亿门槛，并赶在中小房企上市的最后窗口期，于2019年底在港交所上市克而瑞统计显示，2021年上半年，其合约销售额排名第43位

新力控股实控人为张园林，持股83.19%公开资料显示，其早年任职于江西第五建设公司，担任总经理他在家里三兄弟中排行老二，大哥与三弟也在当地地产建筑业叱咤风云

张园林本人行事低调，几乎从未接受过媒体采访，除了财报业绩会外，鲜有公开露面，公司官网也没有个人资料介绍新力控股上市后，张园林夫妇财富陡增，2020年以114亿元名列福布斯中国富豪榜的第354位

但在房企去杠杆的严厉调控下，上市不足两年，新力控股的黑马成色逐渐显露疲态，正处内忧外患

近期新力控股评级展望频遭降级，最近一笔到期美元债面临无法兑付风险，商票也被爆延期兑付，分拆物业公司上市暂告失利；在内部，作者获得的确认消息称，公司总部员工集体被降薪，而最近半年已裁员超400人

想低调的张园林近期也风波不断此前7月，一封新力老板张园林求助信在市场传播，信中称新力在赴港IPO时，公开发售认购不足，为了顺利上市，张园林向境外金融高利贷集团借款16亿港元，月息高达3%，单月利息支出达到4800万港元

新力官方对外澄清称，该信息内容纯属子虚乌有恶意中伤，已向公安报案

随后，中秋前夜来自资本市场的那记重锤，让张园林身价瞬间蒸发近百亿港元



必须有壮士断腕勇气，用个人财产或者借钱也好，归还10月中公募债，一旦违约对于境内外所有公募银行信托借款即会交叉违约只要不是恶意躺平，还有时间窗口可以想办法张董不清楚的话我们教育他群里几十家金融机构，不少都是中资大行大资管，强烈要求张董本周开电话会，拿出资金解决！近日，一则@新力首席财务官许进业，并向张园林喊话的微信群聊截图在市场传播

关于图片真实性，新力控股并未回复作者的问询

上述提及的10月公募债，疑为公司于2020年10月发行的美元债作者查询到，该笔票据规模2.5亿美元，尚存2.46亿美元未还，年利率为9.5%，2021年10月18日到期还款，由国泰君安中银国际瑞银海通国际等12家机构发行

9月21日，信用评级机构标普将新力控股评级从B下调至CCC+，称公司风险管理不足，这笔10月到期美元债的偿债计划缺乏与相关方沟通，公司至今尚未提供任何实质信息，投资者对公司能否偿还到期债务担忧加重，公司可能没有足够时间出售资产偿还债务

财报显示，截至2021年6月底，新力账面上非受限现金为140.37亿元人民币，勉强覆盖一年内到期的132.4亿元有息负债

一位地产行业分析师对作者表示，现在地产股股价，主要看信用的逻辑，一旦信用出问题，市场担心公司有破产清算风险，所以直接一把砸到底传言新力信托违约，后续美元债大概率也要违约，这个信号太消极了

除了马上到期的美元债外，新力控股还有两只美元债将分别于2022年1月和6月到期，三笔总额为6.94亿美元

9月15日，评级机构惠誉报告指出，由于投资者情绪低迷，新力控股的境外债券资本市场融资渠道严重受阻，2022年到期的债券当前交易价格存在20%-25%的折让，这意味着公司可能需要用手头现金偿付上述三支债券，这也将降低其补充土地储备的财务灵活性

新力控股资金链紧张，其实早有迹象

此前，新力旗下子公司多笔商票被爆逾期拒付，包括赣州新力南昌新铭江西金麒麟置业等公司在2021年中期业绩会上，新力管理层回应称，截至6月底，公司商票余额9.4亿人民币，半年内到期金额不超过3亿，关于上半年的一些传闻，公司有一整套管理系统，不管是从开票还是到支付，管理上我们更趋于严谨

与此同时，资金紧张也直接反映到拿地力度大幅减弱

财报显示，2021年上半年，新力控股仅增加5个项目，权益面积为50万平方米，对应权益投资额仅为21.82亿元2020年同期，新力拿到22个项目，权益面积高达170万平方米，对应土地款为92.95亿元

惠誉报告指出，假设销售回款率为80%，2021年上半年新力权益购地金额与权益销售额之比仅为10%，而2020年为39%；上半年权益未售土地储备为900万平方米，低于2020年末的1000万平方米，可支持的开发年限也从年末的3年降低至2.6年

不仅大幅减少拿地，新力目前的土地储备质量也不高财报显示，其江西大本营土储占比达33.6%，从城市来看，大多数土地在三四线城市，其中南昌惠州两地土储合计达到50.7%

新力控股在此次半年财报中，还单独重点介绍了明星项目南昌新力城，称优质住宅项目，地理位置优越，区域可容纳50万人口

就在8月份，该项目被指拖欠4000万工程款导致二度停工承建商成都建工集团发布的停工公告称，我司已完产值约2.4亿元，但发包方江西运发仅付1.4亿元，仍拖欠4千万元工程款未支付，造成无法支付下游单位的材料贷款及农民工工资后经官方介入，双方谈妥复工

2020年9月，在入职新力控股仅6个月，地产界明星职业经理人陈凯匆匆离职当初陈凯签订的合约为三年期限，年薪120万元

彼时，对于陈凯与张园林有经营思路分歧的市场传闻，新力表示，虽然两人在公司的管理风格和方式方法上各有特点，但目标是一致的，并无重大分歧

此前市场传闻，新力若能在2022年进入销售额15强，陈凯将拿到上市公司10%股权陈凯此前成名于阳光城及中南置地，任职期间，他带领这两家区域房企实现销售规模数倍增长

但在三道红线等密集调控背景下，新力失去高杠杆，再难以撬动销售额成倍扩张

与上市前的2016至2018年，销售额复合年增长率高达136%相比，新力控股2019年2020年及2021年上半年，合约销售额增速分别为28.6%24.4%及35%

为人诟病的是，新力归属自身的权益销售额一直占比很低，合作开发是其短期冲规模的诀窍

财报显示，2021年上半年，其合约销售额为587亿元，权益销售额仅为270亿元此外，新力也是典型的增收不增利，在上半年营收同比增长28.9%的情况下，新力归母净利润同比下滑7.06%

与此同时，由于过去过多依赖信托贷款，新力融资成本一直居高不下，2018年至2021年上半年，融资成本分别为9.3%9.2%9.1%及8.7%在国际评级被接连下调的困境前，新力的融资成本很难下降

分拆物业板块新力服务上市，原本对于实控人张园林来说，既能降低母公司新力控股的债务水平，又能增加新的融资渠道但在物业股上市窗口期缩窄，市值普跌的背景下，这一目标也宣告暂告失利

港交所披露，新力服务早在2021年3月即递交招股书，9月初上市状态变更为失效状态

诸事不顺，新力控股已经开启裁员降薪财报显示，2020年底员工有3527人，但等到2021年6月底，员工减少至3094人，半年裁员433人

同时，接近新力控股的人士对作者确认，公司总部确已收到全员降薪通知，区域暂未收到相关信息4级总监降薪约50%，5级总经理降薪约60%，6级副总裁降薪约70%，于本月开始执行

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第865期

排版：丁钰莲