南京楼市上半年成交量破7.6万套 创8年历史新高
2016年上半年，"南京"一词频频出现在房地产市场热门话题榜，继去年底南京楼市成交狂热后，今...
2016年上半年，"南京"一词频频出现在房地产市场热门话题榜，继去年底南京楼市成交狂热后，今年上半年的势头有增无减。据土拍网大数据统计显示，2016年1-6月份南京市区（不含溧水、高淳）新建商品房成交量达76933套，超去年同期两倍，占2015年全年成交总量近7成，更是创下8年来的历史新高。
一、2015、2016年南京市区上半年成交同比分析
从半年度同比情况来看，南京市区新房成交呈大幅度上涨趋势。2016年1-6月份南京市区新房成交76933套，较去年同期增加40104套，涨幅为109%；成交面积为820.06万方，同期增长453.36万方，涨幅为124%。从此可见，尽管半年来限价令、土地新政等调控政策陆续出台，但南京楼市仍以持续火爆的姿态高位前行。
二、2016年南京市区上半年月度成交分析
如图所示，除2月份受春节影响新房销量下滑，上半年其余每月新房销量均破万，不仅5月份成交量高达15427套,同时3月份与4月份更是直逼1.5万套。其中，3月份由于新政利好销量剧增，共成交14869套，较去年3月份5266套的成交量暴涨182%；4月份在南京新房库存临界3万大关时，以14935套的成交量达到了近六年来4月份成交量的最高峰；5月份成交量15427套，创下南京市区近8年来单月销量之最。
当然，与狂热的5月份相比，6月份的南京楼市逐渐开始"退烧"。成交量走低，是不是意味着南京楼市到"拐点"了？但随之而来的"100万元认筹金"事件却又再一次明确了南京市区楼市的火爆。抢房、涨价现象依旧存在，成交量的走低，一方面是连续大卖的后遗症，呈现出"人气下滑"的假象，另一方面则是由于房企推盘量的减少。据业内人士称，目前在热点区域以及人气楼盘，"买房难"依然是普遍现象。
三、2016年南京市区上半年各板块成交分析
从成交板块来看，江宁与江北依旧是当之无愧的"成交大户"。两江板块以难以超越的销量差距占据了过半的市场份额。其中，江北区上半年总销量破2.5万套，以35%的占比稳居全市第一；同为刚需阵地的江宁区则以2.13万套的成交量紧追其后，位居全市第二。两江板块内品牌开发商云集、项目推新节奏快、可供选择房源多加之受库存快速去化现象而引起的"羊群效应"，种种原因使其成为了较受购房者欢迎的两大热门板块。
城北、城南与河西三大板块销量接近，各占上半年总销量的9%；成交量较少的板块主要集中在仙林（5%）、城东（3%）以及城中（2%），可见各区域分化较为明显。
四、2016年南京市区上半年市场供需分析
2016年上半年南京新房销量达到创纪录的7.69万套，仅用半年的时间便达成了2015年全年总销量的7成，供需关系显而易见。南京市区批准供应量25166套，批准供应面积299.12万方，与备案销售的76933套以及820.06万方相比望尘莫及。随着南京土地市场高价地频现、品牌房企自身的产品升级革新以及新政利好宽松的市场环境，改善需求大量喷发，各板块供不应求。在4月末召开的"2016南京改善置业格局论"论坛中便提到目前房源供需比已低至0.5:1甚至更低，房源供销比严重失衡。
值得一提的是南京麒麟板块，上半年格外亮眼的表现也验证了"要想富先修路"这个道理。麒麟有轨电车年底有望建成，将实现与2号线马群站无缝对接，以及S122主线基本贯通，同时各种教育规划、生活配套的大力加持，使得麒麟板块开始全方位、跨越式发展，从而进入到开发商和购房者的眼中。目前麒麟板块在抢房潮之后已陷入"房荒"阶段，据统计板块内仅有麒麟山庄公园境一家楼盘在售，且余房数量稀缺，也从侧面印证了南京市区僵持的"供不应求"现状。
五、2016年南京市区上半年成交排行榜TOP10
在上半年成交排行榜中，江宁的楼盘出现频率最高，占据了大半市场份额。同时，建邺区的鲁能公馆、浦口区的苏宁威尼斯水城、江宁区的南京碧桂园和启迪方洲以及栖霞区的万达茂在三个排行榜中均榜上有名。仅排行榜TOP10楼盘的成交总套数便高达15413套，直逼上半年最高单月销量；而排行榜TOP10楼盘的成交总面积为145.79万方，近乎南京市区批准供应量的5成。
六、2016年南京市区上半年房价走势
新房销售创新高的同时，2016年上半年南京市区房价也令人叹为观止，从折线图清晰可见1-6月份房价的上涨趋势。截至目前，6月份南京市区均价为21090元/平，也是上半年的最高峰值，涨幅为21%。也就意味着，以100平的商品住宅为例，南京市区的置业门槛最低200万。
据悉，上半年南京市区房价上调的楼盘比例高达9成，显然尽管房价上涨凶猛，但"棉被哥"、"通宵排队等房号"、"没抢到房，哭泣的情侣"等买房众生相却层出不穷，购房热情不减反增。
七、2016年南京市区上半年楼市总结与展望
1、新房成交井喷 多房企超额完成任务2016年上半年南京市区新房销量超7.6万套，日均约有422套房源成交，以南京房地产市场的规模来看，日均成交200套为"达标"，日均成交250套即"超常发挥"，因而南京上半年日均400余套的销量可谓是"无法想象"，这一逆天现象同时也促使了多房企超额完成任务。
2015年，世茂地产曾以88.94亿元的傲人业绩夺下南京楼市销售金额排行榜榜首，同时，全年成交总额超过50亿元的有9家，然而截止2016年上半年，已有4家房企成交总额破50亿元，碧桂园江苏区域前5月的成交总额便已经超100亿元。另外，万达、雅居乐、复地、正荣等多房企超额完成半年度销售任务，而保利地产截止目前已完成全年销售目标100亿元的86%，新城地产也完成了全年销售目标55亿元的73%。
2、楼市持续升温、库存告急 购房者追涨楼市
南京楼市库存周期已经进入两个月内，供需关系紧张，基本上已经成为了"卖方市场"，对于购房者而言，常常是一房难求。加之2016年南京市区均价破2万，颇有些"去年爱答不理，今年高攀不起"的意味。
早在6月18日国家统计局发布的《5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》便提及南京新建商品住宅房价环比上涨4.1%，涨幅全国第三，迎来15连涨。然而凶猛上涨的房价并未使得楼市"退烧"，"买涨不买跌"的心态让部分购房者继续追涨楼市，楼市持续升温。
3、新政效应初显 逐步调控过热楼市
2016年房地产新政频频出台，降低首付、降税降准、"宁十七条"以及4.25限涨令、5.5公积金新政等等，接二连三的楼市新政也逐渐显露调控效应，虽然暂未发挥全部效果，但仍在一定程度上控制了南京市区房价的暴涨现象。同时，高价地的成交也是楼市高烧不退的原因之一，双限政策便是以限制地价来达到调控楼市、缓解房价暴涨局面的有效措施之一。
展望：下半年迎大量上市潮 严格政策缓解"房荒"
为稳定市场预期，2016年下半年南京全市预计将有6.5万套新房源入市，约700万方，环比上半年上市量增加16388套，涨幅为34%。同时，作为热点区域的两江板块占比近半，且预计将有17盘纯新盘面市，大量新房源可供选择。
另外，在加大房源供应量的同时，房管部门也重申将严格执行一次性3万平方米上市申报政策规定，杜绝捂盘惜售以及人为制造市场紧张的行为，保证有更多的房源入市以缓解"房荒"局面。
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