苏州市土地市场年中盘点  经营性用地成交金额创新高

2016年上半年，苏州市区经营性用地（不含吴江区）共挂牌38宗地块，成功出让36宗，另2宗地块由于超过"熔断价格"，竞价结果无效。合计出让经营性土地总面积约168.43万平方米，土地出让成交总金额约507.12亿元。...





2016年上半年，苏州市区经营性用地（不含吴江区）共挂牌38宗地块，成功出让36宗，另2宗地块由于超过"熔断价格"，竞价结果无效。合计出让经营性土地总面积约168.43万平方米，土地出让成交总金额约507.12亿元。

　1、同比分析

近三年，苏州土地市场总的呈现先抑后扬的态势。从成交宗数来看，2014年上半年苏州市区成交经营性用地53宗，2015年上半年苏州市区成交经营性用地24宗，2016年上半年苏州市区成交经营性用地36宗。2016年与2015年同期相比上涨了50%，但比2014年减少了32%。成交地块的数量处于合理区间内。从成交面积来看，2014年上半年苏州市区经营性用地成交面积为2391854平方米；2015年上半年苏州市区经营性用地成交面积为1491682平方米；2016年上半年苏州市区经营性用地成交面积为1684316平方米，相比去年增加了192634平方米，同比增加12.91%，而与2014年同期相比却降低了30%。

从成交金额来看，2014年上半年苏州市区经营性用地成交金额为191.36亿元；2015年上半年苏州市区经营性用地成交金额为135.03亿元；2016年上半年苏州市区经营性用地成交金额为507.12亿元，相比去年增加了372.09亿元，爆发式上涨了275.57%。

纵观三年同期数据，2016年上半年苏州市区经营性用地无论是成交宗数，还是成交面积，亦或者是成交金额，都呈现出先抑后扬的趋势，其中土地成交宗数和成交面积相对比较稳定，但成交金额却出现了前所未有的爆发式增长。这表明苏州土地市场经营性用地的价格提高巨大，市场呈现火热态势。

2、区域分析

从区域来看相城区、吴中区、高新区成为市场的主力方向。



从成交宗数上来看，成交宗数最多的是相城区，成交宗数为14宗，占总成交宗数的39%；其次是吴中区，成交宗数为8宗，占总成交宗数的22%；第三、四、五位依次是高新区，姑苏区，工业园区。从成交面积上来看，成交最多的是相城区，成交面积781157.3平方米，占总成交面积的46%；其次是吴中区，成交面积是335748.8平方米，占总成交面积的20%，第三是高新区，成交面积为297755.3平方米，占总成交面积的18%；第四是姑苏区，成交面积为159231.3平方米，占总成交面积的9%；最后是工业园区，成交面积110423.35平方米，占总成交面积的7%。

从成交金额上来看，成交金额最多的依然是相城区，成交金额为2596793万元，占总成交金额的51%；其次依然是吴中区，成交金额为1278083万元，占总成交金额的25%；第三是姑苏区，成交金额为569322万元，占总成交金额的11%；第四是高新区，成交金额为509650万元，占总成交金额的10%；最后依然是工业园区，成交金额为117360万元，占总成交金额的3%。相城区、吴中区、高新区是苏州市2016年上半年土地成交主力，无论是成交面积还是成交金额，均位居前列。其原因有两个：一方面、姑苏区和工业园区区域相对成熟、可利用开发的土地稀缺；另一方面，姑苏区和工业园区的土地价值比较高，比较容易产生地王，在这两个区政府谨慎推地。

3、月度走势从土地成交月度走势图可以看出，2016年上半年苏州市区1-3三月经营性用地成交面积呈小幅增长趋势。其中1月份成交面积为17380.41平方米，成交金额为14860万元；二月份成交面积为93042.94平方米，成交金额为10.25亿元，成交金额为前三个月最高；三月份成交面积为113138.1平方米，成交金额为31512万元，环比下降69.26%。4月份无论是土地成交面积还是成交金额都出现了较高的增长趋势，成交面积为767171.2平方米，成交金额为250.76亿元；五月份由于受到"限价令"的影响成交量稍有下降，成交面积为693583.4平方米，成交金额为241.47亿元。由于6月份苏州市区（不含吴江）未有经营性用地挂牌，故成交量为0。

　4、用地性质分析从用地性质来看，2016年上半年苏州市区共成交36宗地块，其中纯住住宅用地19宗，占总成交宗数的53%，成交面积1205692平方米，成交金额4283388万元；商住用地3宗，占总成交宗数的8%，成交面积208947.2平方米，成交金额553439万元；商服用地13宗，占总成交宗数的36%，成交面积216767.9平方米，文体娱乐用地1宗，占总成交宗数的3%，成交面积52908.7平方米，成交金额5952万元。



　5、溢价率

据土拍网数据统计显示，2016年上半年苏州市区成交的36宗地块中有25宗地块溢价成交。其中11宗地块以底价成交，6宗地块溢价率在0-100%，19宗地块溢价率在100%以上。住宅地块均溢价成交，最低溢价率45.5%、最高溢价率318.86%、平均溢价率达171.4%。



　6、重点房企拿地情况

据土拍网统计，2016年上半年苏州市区诞生了6宗溢价率超200的地块和一宗溢价率超300的地块。

1、上海建工房产有限公司以552075万元竞得苏地2016-WG-26号地块，成上半年苏州经营性用地成交总价地王。

2、北京鸿业腾飞资产管理有限公司以楼面价28761元/平方米竞得苏地2016-WG-2号地块，成上半年苏州经营性用地楼面价之王。

3、福州泰禾房地产开发有限公司上半年摘得两宗地块分别是苏地2016-WG-3号和苏地2016-WG-28号。

4、天津市房地产发展（集团）股份有限公司以总价67亿竞得苏地2016-WG-31号和苏地2016-WG-32号两宗地块。

5、常州雅居乐房地产开发有限公司以274499万元竞得苏地2016-WG-35号地块，成功入驻苏州。上半年，针对苏州房价、地价过快上涨的现象，苏州政府连续出台了调控楼市、调控土地市场的组合拳，平复舆论压力，让房地产市场运行在合理区间，取得了显著成果。

1、苏楼市"新十条"

3月18日，苏州市人民政府出台【2016】32号文件，即《市政府关于进一步促进苏州房地产市场稳定健康发展的意见》。意见共十条，主要内容包括：增加市场供应、控制房价增长、加强市场监管等三大部分。意见是对本月中央两会精神的积极反应，是因地制宜，根据苏州房地产市场的实际情况，进行的宏观调控。其目的是为了抑制苏州过快上涨的房地产市场价格，防止房地产市场的系统性风险。

　2、苏土地限价令

5月18日苏州国土局发布公告：每幅所拍地块将设置最高报价。如开发商报价超过政府所设置最高报价，将终止该地块的出让，竞价结果也将无效。在随后的土拍竞价中，政府也基本达到了预期目标--没有出现地王。　1、土地市场过火，政府有效降温

房地产市场运行有自身的规律，也叫经济周期。2015年上半年可以看作是苏州楼市的萧条期，而2016年上半年则可以看作是苏州楼市的繁荣期了。单从住宅地块溢价率来看，最低溢价率45.5%、最高溢价率318.86%、平均溢价率高达171.4%。超高的溢价率说明苏州的土地市场已经过火了。针对这种局面，政府于三月份和五月份分别出台了苏楼市“新十条”和苏土地限价令的重磅组合拳，维持房地产市场的健康稳定，并在5月土拍中取得了预期的效果。

　2、土地出让金已超去年全年水平，政府将把控下半年推地节奏

　2015年苏州土地市场共推出75宗地块，成交68宗，土地出让金为500.3亿元，而2016年上半年，共推出38宗地块，成交36宗，土地出让金高达507.12亿元，已超去年全年水平。单从完成推地业绩这个角度来看，政府似乎已经完成了全年的指标，但从供地总面积来看，还有很大差距。2016年苏州商品住房用地供应计划为380公顷，目前已出让约186公顷，年内还有约200公顷土地供应。因此，下半年，政府还会推地，未来土地供应量是充足的。

3、面粉贵过面包，消费者是否买单？

在四月份的苏州土拍中，产生了几个地王，溢价率极高，楼面价格超过了周边房价，出现了面粉贵过面包的不合理情况。虽然地块周边楼盘在土拍后纷纷提价，但提价后的房价也只比新成交的楼面价格略贵一点。等到新拍地块上市，拍地产生的高溢价成本，是由开发商来买单，还是顺利转嫁给消费者？

投资客会从开发商那里接盘，但投资客不是最终的接盘人，整个房地产市场最终还是要靠具有有效需求的购房者来接盘的，包括刚需和改善性需求。他们一般量入为出，对高房价不会有真实的购买需求，也不会轻易为开发商的疯狂埋单。

　4、一线城市走势，将深度影响苏州市场未来变化。

上半年北京卖地350亿创历史最低，只有苏州的七成，上海成交金额也一般。一线城市的市场收紧，产生了对1.5线城市苏州的溢出效应。一些房企为了公司整体战略布局，分散投资风险选择苏州作为一个新的开发城市。如果下半年楼市回暖，可能会让开发企业的投资重点转回一线城市，届时，苏州的土地市场也或许不会再这么火热了。

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