住宅地块建筑

8.3土拍预告丨青浦新城开仓放土，3地块同时竞拍燃爆八月！

西上海，一起见证新地王的诞生。...

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下半年土拍之势风起云涌，

明天又将迎来8月首次土地拍卖，

此次青浦新城先发制人，推出3幅地块，

2块纯宅地，1块商住。

西上海，明日注定不平凡。

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炎炎烈日，仍不及土地市场的火热。青浦新城此次将一口气推出3幅地块，其中2幅宅地，1幅商住地块，并将于8月3日拍卖。西上海，将要见证新地王的诞生。先来看看地块详细指标。

地块指标：

1

青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块

详细地块指标：

出让面积：36279㎡
土地用途：商住
容积率：2.5
建筑面积：90697.5㎡，商业30%、住宅70%，浮动比例不超过计容建筑面积的1%
绿地率：商业20%，住宅35%
限高：无，住宅建筑之间的高度差不得超过较高建筑的1/3
保障性住房建筑面积：占总住宅建筑面积的5%以上，计3174.41㎡以上
起始楼板价：13998元/㎡
自持及相关要求：受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 80 %（计 21767.4 平方米以上）的商业物业不少于 20 年；受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %（计 9047.08 平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外），以上自持面积须用于租赁
其他要求：① 住宅套数下限：690套；② 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%，计50790㎡以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90㎡、小高层住宅建筑面积不大于95㎡、高层住宅建筑面积不大于100㎡）

2

青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块

详细地块指标：

出让面积：30729.7㎡
土地用途：居住用地
容积率：2.0
建筑面积：61459.4㎡
绿地率：35%
限高：不大于50米，住宅不小于24米，且住宅建筑之间的高度差不得超过较高建筑高度的1/3
保障性住房建筑面积：占总住宅建筑面积的5%以上，计3072.97㎡以上
起始楼板价：15000元/㎡
自持及相关要求：受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %（计8757.96平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外），以上自持面积须用于租赁
其他要求：① 住宅套数下限：668套；② 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%,计49167.52㎡以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90㎡、小高层住宅建筑面积不大于95㎡、高层住宅建筑面积不大于100㎡）

3

青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块

详细地块指标：

出让面积：23449.9㎡
土地用途：居住用地
容积率：2.0
建筑面积：46899.8㎡
绿地率：35%
限高：不大于50米，住宅不小于24米，且住宅建筑之间的高度差不得超过较高建筑高度的1/3
保障性住房建筑面积：占总住宅建筑面积的5%以上，计2344.99㎡以上
起始楼板价：15000元/㎡
自持及相关要求：受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %（计6683.22平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外），以上自持面积须用于租赁
其他要求：① 宅套数下限：510套；② 本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%，计37519.84㎡以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90㎡、小高层住宅建筑面积不大于95㎡、高层住宅建筑面积不大于100㎡）

市场背景：

1、2015年至今，青浦新城共成交8幅地块，楼板价集中在13000-19000元/㎡之间，平均溢价率约75%，最高溢价率达到191.2%；2016年共成交2幅地块，1幅为融信商住用地，楼板价15412元/㎡；另1幅为中南竞得，纯住宅用地，楼板价22091元/㎡；

2、近五年来，青浦新城板块公寓市场相对活跃，供求量稳步上升，2015年年流量达到峰值，为31.06万方；自2015年开始，区域价格与全市同步大幅上涨，2015年较2014年上涨16%，2016年至今的均价达到27346元/㎡，较2015年上涨23%，板块量价齐升势头良好；

3、青浦新城板块刚需属性较为明显，刚需刚改供需两旺，板块成交以2房和3房为主；其中2房比例在逐渐压缩，3房比例则不断提升，2016年已占60%份额，板块需求在向3个功能间集中；

4、青浦新城板块2房和3房产品高度集中在80-100㎡，其中2房逐渐向70-80㎡压缩，3房逐渐向80-90㎡压缩；

5、青浦新城板块，2016年上半年单个项目月流量集中在2600-5400㎡，极限月流量约5800㎡；销售均价在25000-30000元/㎡之间，成交集中在泰禾红桥、首创禧悦及葛洲坝绿城玉兰花园三个项目；

6、在17号线地铁没有开通的情况下，目前本区域仍以地缘性客户为主，70%乃至以上比例均是本地客，以盈浦街道、朱家角镇、夏阳街道为主，其余周边乡镇客群为辅，市区挤压或投资客为偶得客群。

竞拍企业：

商住地块（36-01）共15家：

中南、新城、金地、K2、融创、葛洲坝、保利、首创、融信、东原、合景、东渡、中洲、碧桂园、旭辉

2幅住宅地块（35-04/37-02）分别17家和18家：

中南、新城、金地、融创、葛洲坝、保利、首创、融信、东原、合景、中洲、融侨、大发、同济、碧桂园、旭辉等

（名单据不完全统计，以当日实际公布为准）

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本文中部分内容摘自同小研《上海土拍之家》，

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