河西房价真的降了吗？

江湾城降价25万卖不掉?...



昨天“南京楼市”报道“河西二手房不好卖了！江湾城一套房直降25万仍未卖出”，在房价人人喊打的今天，这边稿子关注度非常高。那么，河西房价真的降了吗？真的降价也卖不掉吗？

1、江湾城二手房部分报价下降

这套房是江湾城二期132㎡三房，报价确实比之前下降了25万，695万元是同户型中目前报价最低的，之前报价720万，但不是最高的，同户型目前还有报价750万甚至790万的，有五六套同户型在售，目前都还没有成交。

实际上，江湾城二手房报价目前有两种情况。一种是确实急卖降低了报价，价格符合买房人心理价位是可以卖掉的；另外一种是不着急买，报价基本没有变化。总之，一套房报价的调整，不能代表整个小区房价的变化。

2、江湾城二手房报价依然较高

实际上，目前江湾城不少二手房报价依然比较高。比如三期136㎡的户型，此前成交价有743万的，最高成交价约800万元，而现在还有报850万元的，三期不少二手房报价还在6万元/㎡以上。

调控前，江湾城二手房成交价比较高，而9月份以后的报价却比之前最高成交价还高不少。实际上，有不少报价远高于之前最高成交价的，在现在的市场情况下卖不掉是很正常的。这类房子报价降20-30万元还是卖不动。

3、江湾城二手房成交价差异大

二手房是一房一价，不同时间段，不同楼层户型，房价差别是比较大的。

以江湾城89㎡户型为例：

有一套二期的89㎡两房，成交价是540万全款，单价高达6万元/㎡；

有一套一期的89㎡两房，成交价是483万，单价5.4万元/㎡；

此外，同户型还有450万元到460万元成交的，单价在5万元/㎡左右。

4、有房源低于报价100万成交

实际上，近期江湾城三期有报价6万元以上160-180㎡的房源，最终成交价比报价低了约100万元，成功售出。这样的价格，跟调控前实际成交价接近，降价100万听起来吓人，实际是此前的报价太高了。

江湾城目前二手房实际成交价如下：

江湾城一期和二期：二手房实际成交价在5万元/㎡左右，具体房源不同有一定差异；

江湾城三期：二手房实际成交价在5.5万元/㎡左右，具体房源不同有一定差异；

江湾城四期：年底交付，实际成交价5.5-6万元/㎡，个别成交价超过6万元/㎡。

以上价格是近期，二手房成交价会不断变化，不同买房人和不同房源实际成交价差别较大。

5、河西热门次新房价在调整

河西二手房真的降价都卖不动吗?前段时间，特别是河西南、江心洲等次新房，房主心理预期较高，报价明显高于实际成交价，这类房源确实卖不动。不过，调控后房主降低了预期，价格合理的陆续有成交。

最新成交价如下：

仁恒绿洲新岛一期，139㎡原来报价610万元，成交价560万元；调控前同户型成交价在580-600万元左右，现在成交价比调控前低了约20-40万元。

保利紫荆公馆，140㎡原来报价635万元，成交价573万元；2016年4月，同户型成交价548万元，这个价格实际上比4月份还高。

海峡城二期，159㎡原来报价500万元，成交价468万元；这个户型是一楼的变异户型，三房。

6、河西二手房价将调整10-15%

由于新房限价，比二手房价低5000-10000元/㎡，加上限购限贷市场变化，河西二手房价调整在所难免。特别是此前报价过高的，如果价格不符合市场很难卖掉。在这一轮楼市调控中，河西报价过高的二手房价将回调10-15%，河西新房和二手房价的差距将逐步缩小。

总体来看，河西南和江心洲次新房报价和实际成交价有一定下降，价格合适的情况下陆续有成交。目前，江心洲次新房4.1万元/㎡左右一般可以成交，河西南五矿4万元/㎡左右也能成交，海峡城成交价则在3.5万元/㎡左右，具体的成交价房源不同买房人不同有一定的差异。

7、近期河西业主改善换房增多

现在河西二手房市场上，价格比较合适的房源正在陆续出现，成交价比市场报价低数十万甚至更多的房源，陆续有成交。有不少业主准备卖掉二手房，去买被限价的新房。很多人都意识到，现在可能是改善换房的好机会。

关于改善换房，捏小猪写得比较透彻。对于卖房人：

丢掉幻想，拿几百万买房的，没有SB。

想卖房的，尤其是想换房，必须卖了房才有钱买的，必须直接报小区同质量房源的最低价，有人看有人还价才行。

卖房款放到陆金所有8.4%的收益，300万的房子，一个月资金成本21000，晚拿到钱半年，和现在降价12.6万卖掉，是一样的。

半年后你降价12.6万恐怕还卖不掉。

钱不够，必须有所舍弃，否则，抄底机会来了，你还是那套一楼的破房，又只能眼馋了。

对于买房人：

调整期，正是自住改善的好时机，原因很简单：

之前卖方市场，没得挑，一楼这次不买，下次涨5000还不见得买的到。

现在买方市场，慢慢挑，房子和价格都比较满意，可以下手，房子有缺陷，价格必须要打折。

自助改善，舒适度第一，不要纠结一楼比八楼便宜2000，一楼便宜2000你要吗？

买卖顺序：

牛市务必先买后卖；

现在尽量先卖后买。

记得卖了后，熊市里换更好的房子买回来。

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