【观察】2017 奥克兰楼市开盘与走势预测

移民=房市 ? 如果说移民成为支撑奥克兰房价的动因，我们看到新西兰移民局的11月新移民人数再创新高的统计...

移民=房市 ?

如果说移民成为支撑奥克兰房价的动因，我们看到新西兰移民局的11月新移民人数再创新高的统计，相信全年移民信息应该是创新的。那么如果说，移民带动奥克兰楼市，促进了奥克兰楼价上涨是成立的，那么有人说年底因为买方无心购买导致奥克兰房地产市场出现卖不动的状况，现在新的一年开启了，奥克兰的房市会如何开盘，又会呈现售卖走势？

奥克兰的房价之所以一直成为领跑整个新西兰房地产市场，是因为奥克兰居住这新西兰三分之一的人口，而移民国家的新西兰，差不多有90%的新移民会选择在奥克兰定居。按照目前新西兰移民政策，每年不过10万的额度，客观上远远不够世界移民对新西兰的渴望值。那就以这个移民数量看，差不多8万左右的新移民，将在奥克兰定居，至少每年需要新增4万个住宅单元。很多人从目前奥克兰的房屋供应量担忧，客观上奥克兰至少近期难以提供这数量的住宅。按照需求理论，在供不应求的情况下，价格成为调节供给的重要手段，也就是说，如果奥克兰住房供应短缺，那么住宅房价必然增加。

住宅市场

如果我们从专业的角度区分析奥克兰的住宅市场。年前出现告停的36个预期开建，或者已经建设中的公寓项目，据有关方面的信息披露，影响到的买家，绝大部分是投资客，很多是来自国外的投资客，自住的需求者数量不到20%。以至于那集中影响市场供给的公寓项目，并没有影响到其它住宅需求的增加。

2016年底阶段，根据住宅拍卖流拍量增加的情况，刻意对流拍房源进行调查。与以往奥克兰住宅买卖情况不同，很多流拍的住宅原屋主已经搬出，空房在随机选择的流拍住宅比例大约在60%以上。也就是说，这样的住宅，要么是投资客放出来的，要么就是卖家已经买了新的住宅，这于奥克兰以前那种传统模式的买卖双方当日交付，当日搬家的情况大有差异。

房价泡沫?

奥克兰房价有泡沫，这不是理论界的舆论，也不是政府遏制房价的借口。我们还是市场经济理论区考量，作为新西兰标志的奥克兰房价，在去年年底前开始滞涨，甚至于有些客观上的微跌，在这样的情况下，买方市场再次呈现。在很多拍卖市场，卖房的心理价位于买房的购买动能之间差距较大，以至于流拍率保持高位，很多买卖交易，不得不在拍卖以后通过中介在买卖双方之间议价成交。更多的卖家无法在年底前卖出房产。

住宅拍卖成交率低，市场成交价难以提升，奥克兰房地产市场2016年的收官行情，对2017年的开盘影响还是会延续吗？

银行大动作

奥克兰房价过高，这从奥克兰就业收入于房价比较就显而易见了。为此，未来防止风险过大，新西兰的银行早在去年中开始收紧房贷。一直在坊间讨论的房贷于收入挂钩的政策，那是保障买房人生活质量的措施，也客观上遏制了有些买房人的冲动性购买。而我们看到奥克兰空房量在增加，而我们没有看到奥克兰无居住家庭数量的增加。

虽然奥克兰的新移民人数在增加，可绝大部分新移民需要住宅，而不是这些新移民都是住宅市场的投资者。我们从过去三年奥克兰房价大幅涨价的情况看，很多当地居民在新移民需求比较旺盛的地区都在出售自己的房产，他们很多家庭因为搬出奥克兰而享受奥克兰房价带来的红利。

奥克兰统一规划

我们曾经听到过新西兰一个政党向社会公布中国人买房加速了奥克兰房价上涨。当然也看到有统计，目前海外买家占奥克兰购买量在3%左右。这样的统计和评论或许都有不完全的地方，因为海外购买于海外资金协助当地新居民买房这界限很难界定。我们客观上看到那些去，那里的房价就是比其它地方高。而因为不断推高的奥克兰房价，导致当地购买者也随波逐流，生怕错过能够承受的买房机会。

2017

中国政府最近推出对外汇的监管，强调不支持中国人到国外买房政策不变。我们也看到印度政府最近对金融的高调监控和处置政策，当然也会影响到印度人转移资金到国外。重视两个目前新西兰新移民的重要来源国，目前的两国货币政策，应该对新西兰房地产市场会影响很大。因为新移民购买的受到政策性遏制，那么新年的奥克兰市场势必难以高开，那些去年底流拍的房产，很多卖家会放低心理价位而出手。