奥克兰房产房地产

Maggie视界温和上涨VS断裂式崩盘，奥克兰房市走向预测！

几周前Maggie根据市场规律分析了政府的移民政策动向和贷款政策变化对房地产市场的影响。...

几周前Maggie根据市场规律分析了政府的移民政策动向和贷款政策变化对房地产市场的影响。最近几周，银行又陆续出台了针对海外买家的贷款限制政策。房产市场的走向究竟会如何？今天，根据新西兰房产市场的现状Maggie要简明扼要地预测一下奥克兰房产趋势走向。手里掌握的数据资料有限，所以结果只能是简单的推测，大家不可尽信，只当是参考就好。

供不应求状况会依旧持续

早在几年前奥克兰议会便称奥克兰市每年仅新增2500间房屋，然而市场上的真实需求量为13000间房屋。现在新房的供应量虽然有大幅度的提高，但相对于每年的需求量，奥克兰地区的房子严重供不应求。估计这个现状在2020年之前无法有明显改变。

房产供给将短期内放量

根据treadme上6月16日19:45登记的在售的数据，目前奥克兰在售房产为6519套，其中有6300套为要价25万以上的房产（包含leasehold）。以平均每周卖出100套保守估计，可以支撑市场63周。其中1720套售价在100万以上，4871套在45万以上。如果以首次置业的人目标购买80万以下的住房计算，有2128套住房可以选择。值得注意的是，近十一天之内有577套（未排除重复listing）新房产上市，而5月26日到6月5日的11天内只有大约只有333套左右房产上市（未排除重复listing）。可以看到限贷政策出台以来效果明显，房市正在大幅度放量，部分投资房和改善性住房将陆续上市。

未来半年会小幅下跌

房屋的供给虽然在缓慢上升，但是由于审批和建筑周期问题，短期内并不能明显改善房屋的供不应求状况。投机者的观望和投资者对风险的预期产生的房产交易平台期和出售住宅放量现象可能会持续半年左右，这个期间房产价格根据区位降幅会在10%到20%之间波动。这也许是自住者和首套房购买者出手购房的良好时机。未来将现温和上涨态势

限制超工资收入比例信贷和限制海外贷款以后，房地产投机受到遏制，买盘受到控制，缺少上涨动力以后房地产市场将减缓增幅，趋于平稳，会有一个小幅的震荡期。但是房产存量消耗殆尽以后，如果政府不能有效提高房屋供给，解决供需关系，房价依旧会掉头向上，不过可以确定的是受到银行贷款和政策限制，奥克兰房市将不会再出现暴涨局势。

近期不会出现恐慌式下跌

考虑国家财政的需要，房地产属于保护性发展行业。除非政府出台强有力的打压政策，不可能出现很大的跌幅。但是这种政策预期是不现实的，政府绝对不可能制定比目前更严厉的措施来造成地产的恐慌式下跌。首先房地产市场不同于股市，贷款所给予的杠杆作用有限。其次，由于供求关系紧张，泡沫相对于购买者的需求依然在可以承受的范围之内。最后，由于市场维持强势，房地产变现性还是很强，银行坏账的可能性不大，不会造成大规模金融危险，更不会出现类似股市崩盘的恐慌式下跌。

未来政府解决社会矛盾的关键将是分流人口，而不是打压房价

首先我们必须正视新西兰国内的经济滞胀和就业压力依旧是政府最大的经济难题，也是不断攀升的无家可归人口的根本原因。收入水平的提高跟不上通货彭胀的速度，生活成本的提高抵消了社会福利的照顾。所以，房地产过热的问题目前不应该是政府的担忧。控制住了金融风险，房产泡沫会渐渐熄灭。目前政府要考虑的主要是如何消化失业人口和无家可归人口，化解社会矛盾。

廉租公寓或将成为奥克兰低收入人口解决住房需求的主流解决方案

在较边缘地区兴建高密度小户型公寓，作为福利吸纳低收入人口，也许是快速有效解决住房供给的过渡方案。

海外资金将更多地投资未来，全国的房价将呈普涨态势

未来旅游相关房地产将大规模兴起。基于对新西兰旅游前景和发展预期的看好，更多的海外买家将放弃追逐奥克兰的市场，转投有增长潜力的南岛物业。