分享丨芳草地凭借80家店打破CBD商业体霸王垄断

图：侨福芳草地引言侨福芳草地凭借小体量打破一些霸王级大型商业体的垄断，5.6万㎡的购物中心内，仅有80个商...

引言

侨福芳草地凭借小体量打破一些霸王级大型商业体的垄断，5.6万㎡的购物中心内，仅有80个商铺，近59%商家是第一次来中国或北京。品牌的稀缺性成为了侨福芳草地的核心竞争力之一！

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陈倍麟点评项目



项目开发理念：

项目是为北京品质品位、时尚潮流、追求个性的消费者而设立的。

与其他的购物中心不同的是，它尽可能地引进北京还没有的品牌。

现在的中国已经有很多成熟的消费群体，他们追求品质与品位，喜欢与众不同。侨福芳草地的经营品牌就是满足了这部分人群的消费需求。

商场吸引人群：

商务白领、时尚潮人、品位消费者，消费水平较高，消费特点追求便捷和品位。

项目近端周边多为居民住宅区，这样的地理位置并不是商务商业的首选。但它的独特建筑物业、商业艺术氛围、个性潮牌为自己赢得了商业地位，与朝阳商圈成为了“朋友”。

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侨福芳草地所在商圈特征



项目整体定位：CBD核心区建筑艺术综合体项目

朝阳CBD商圈是京城传统的国际商业开发区，随着CBD商业供应量近几年呈现持续快速增长态势，2009年CBD商业总面积已经超过100万㎡，北京商业格局已经发生较大变革。

作为四环商业中心，朝阳CBD已经超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。

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物业构成



物业构成：购物中心、写字楼、酒店

项目由四栋多功能、独立的塔楼建筑组合而成，位于一个10m深的下沉花园上，花园营造了一片绿色的环境。

四栋建筑都由一个巨大的、能自由呼吸的环境保护膜包覆，能够自动应对不断变化的天气、温度、湿度和风向。购物中心楼层数：地下2层，地上2层

包含餐饮、时尚购物、休闲娱乐、艺术等业态



AB栋相连，5-12层；CD栋相连，3-9层，总面积8.2万㎡。

标准层净高2.9m，公共空间精装修，内部空间简装修，包含吊顶、架空地板、中央空调及新风系统等。



13F以上，包含100间客房。

北京怡亨酒店是香港侨福集团的成员之一，设有 100 间客房和套房，并提供种类繁多的菜式选择。

是中国最大的私人达利艺术收藏品家园，拥有艺术家萨尔瓦多·达利，安迪·沃霍尔和许多中国艺术家的作品。

也是全球小型豪华酒店联盟（Small Luxury Hotels of the World™）成员。地上车位仅供VIP停靠，地下车位三层，约1000个，公共区域装修较好，有代客泊车服务。

停车位1000个（地上200个、地下800个）。

按全部面积计算，车位数是0.5个/百㎡。

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内外部交通动线



项目创新性地设计了国内首座长达236米的步行桥，它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷地行走于四座写字楼建筑之间。

这里，每一个公共空间的设计都在关照着参观者的体验。



地下一、二层大开挖，通过垂直电梯和扶梯将每层逐一连接，充分利用B2层中庭公共空间设计，成功将商业引入地下，提升功能空间和商业价值。

4层的购物中心内配套了20部扶梯，很多都是并列双向设置，或是上行与下行的电梯相距不远，与系列的观光电梯、直升梯组合，完善了平面动线与垂直动线，给消费者创造了更多的内部交通便利。

一般购物中心人流量最集中的地方就是热门商铺。

但侨福芳草地的商铺都设置在中庭周围，依靠一层层曲折的环形走廊连接起来。

店铺形状大都狭长，进深不大，但店宽较大，有足够多的直接面向消费者的展示橱窗。

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业态布局



2013年9月开始营业，近59%商家是第一次来中国或北京。

品牌的稀缺性成为了侨福芳草地的核心竞争力之一。

业态比例：

20%精品手表和珠宝

40%-50%时尚品牌

休闲餐饮约占30%

盈利方式：与商家采用底租加抽成的合作方式。

来源：文章摘自陈倍麟商业地产研究室，经小编整理资料发送

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