经验丨购物中心运营没那么简单 一步走错步步错

很多时候，国内的购物中心总在进行着数不清的跟风“洋务运动”，但往往什么都想尝试，效果却不见得好。其实，对于做...







很多时候，国内的购物中心总在进行着数不清的跟风“洋务运动”，但往往什么都想尝试，效果却不见得好。其实，对于做好一座购物中心来说，首先需要做的是最基础的部分——规划好自己。有时不一定要玩出千般花样，只需做好最基础的“七步”即可事半功倍，所谓重剑无锋便是此理。并且，这些步骤少一步都会对购物中心的未来运营产生巨大影响。

看得见

主要是保证外部看得见项目，体现展示性，在地块什么位置，布置什么物业功能，用在综合体里面的物业排布，像万达就是强行要求商业展示面不低于200米。而在“看得见”中需要考虑以下三个问题：

看得见

土地价值评估;

土地价值评估案例;

看什么

形象展示面放什么;

给消费者什么样的形象;

放的业态和品牌要求、选址要求;

客户怎么来

还需要让客户看到以后有感觉，看到什么很关键，直接决定项目定位、档次、形象和主题，看到什么让客户产生联想，并吸引客户进店消费。

进得来

进得来包括交通组合方式、构成比例，关注来本质是回答项目的外部交通衔接方式、如何顺利搭接外部交通方式，不同等级购物中心交通方式差异化对待。

要点1：

分析项目四至的道路等级，现状与未来的道路等级，道路等级决定项目定位等级和辐射范围，等级越高，道路要求越高;

要点2：

提前评估消费者的来消费的方式与比例，区别交通设计导向，私家车?公交车?地铁?步行?不同类型的购物中心交通组合方式完全不同，城市级与社区级完全不同;

要点3：

对未来交通拥堵点的判断，建成后及建成后的预判;

要点4：

交通出入口考虑拥堵点、便捷性、安全性及相互干扰等问题;

要点5：

进得来还得出的去，即项目的安全性，保证出车库不遇到事故。

停得下

项目车位配置多少才算够用，满足最大负荷运转的80%停车位需求即可，停车数量在地块允许的条件下，与项目区位属性、公共交通、地铁直接相关。

要点1：

不同等级、不同类型的购物中心对停车位的需求完全不一样;城市级/区域级/社区级/家庭型/年轻时尚型.....对车位的要求完全不一样;

要点2：

注意综合体内部停车位指标的共享和协调;

要点3：

停车位的数量关系到地下车库层数，最直接影响成本和负一层利用;

要点4：

注意不同物业类型在停车位方面的分区和共享，方便后期管理;

要点5：

优化停车动线，停车位车位划割，包括出入口，提高车位使用效率。

流得动

关键要素1

出入口：如人的脸面和嘴巴，出入口设计不合理，人流导入会受影响，但必须区别对待形象入口和人流入口的区别;

关键要素2

中庭设计：中庭如人的心脏，人流进入以后在中庭聚集再通过连接中庭的通道，所以中庭的位置、形式、个数、方式很重要;

关键要素3

水平动线：水平动线结合中庭设计，使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示，使消费者能轻松看见商店内的展示细部，适度长度;

关键要素4

垂直动线：从平面的流线上多出一条向上一层的路，无论是自动扶梯、垂直电梯，还是楼梯，都等于在平面流线上加了支路，分流了人群，由于一层的人群基本是有保障的，所以流线的作用就是尽量把人往高处拉。从而诱使购物者离开低楼层前往另一个楼层购物，这在设计上是楼层垂直动线要解决的问题，高层人气决定购物中心成败;

关键要素5

跨层动线：超过6层的购物中心，消费者已经很难一层一层的走到顶层，有跨层电梯来引导消费者往下向下流动，类似于瀑布往下。

逛得爽

目的：

保证目标消费者迅速找到目标楼层，同时逛的时候有品牌丰富度，主次搭配;深、面宽、硬件设计完全不一样，如儿童、电影院、百货、溜冰场;

关键要点

主题区：围绕各层的主力店，设计以主力店为核心的业态，方便业态互动，后期铺位划割、招商。

切得好

目的：

保证资源占有与租金贡献匹配，最大化临街铺位，采用切小合大原则;

关键要点1

先业态再铺位：以业态确定铺位的资源划分;

关键要点2

先主后次：先搞定主力店的铺位要求，再围绕主力店切分散铺;

关键要点3

能用则用：充分利用公共设施，如卫生间、过道、楼梯等人流;

关键要点4

能省则省:减少公共通道、辅助设施对通道资源的占用。

撑得住

目的：

看辅助设施和机电设备能否支撑购物中心的正常运营;

关键要点1

卫生间配置：不同主题/级别的购物中心对卫生间配置不同;

关键要点2

补货通道：中高档的购物中心的补货通道设计;

关键要点3

电梯等机电设备：看机电设备能否支撑项目运营。

来源：文章摘自地产大课堂，经小编整理资料发送

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