选什么样的房子更有前景？

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作者：刘德科转自：德科地产频道（ID：dekedichan）

1st

一线城市房价上涨不可阻挡

选什么样的房子更有前景？我指的前景，不仅仅包括房价，还包括你的生活品质，这个也是很重要的考量因素。

首先来讲对于城市的选择。大家都知道中国的城市有非常森严的等级制度，也就是说被划分为一线城市、二线城市、三四五线城市。这种划分方法虽然是计划经济时代的产物，但哪怕在今天，它也同样成立。

过去有一种说法：北上广深的房价这么贵，我们为什么要呆在北上广深？我们应该逃离，回自己老家，到四五线城市，哪怕乡村去生活，不是更美好吗？这个观点跟市场经济趋势不太吻合。

我把逃离北上广深叫做「投降行为」。特别是年轻人，如果要想自己的人生有更好的职业规划，大城市特别是一线城市的工作机会也好，创业机会也好，甚至文化见识、格局视野，一定比三四线城市要宽很多。

为什么一线城市的房价那么贵？其实包含了很多隐性的价值因素。从长远看，一线城市的房价持续上涨是不可避免的。而且，城市分化会越来越明显，这轮的房价全中国都有可能上涨，但是三四五线城市的涨幅或者涨的长效性，肯定比不上一线城市和二线核心城市。

如果我们要长线投资，首选一定是北京、上海、深圳，这是没有办法的事情。

大家肯定会说深圳的房价已经涨得那么高了，现在再去追涨，有意义吗？像深圳这种地方，现在冲进去买，短期内会不会回调，我很难说清楚；但是从长远来看的话，深圳一定是非常好的一个城市，深圳的产业聚集度，以及由此带来的城市活力，就决定了它的房价必然往上升。

只要中国的大国崛起没有戛然而止的话，深圳的房价在长期来看还是一路往上涨的，中间有回调也很正常，我们要看整个长期的趋势。

在未来的时间里，中国的那些重要城市房价上涨是不可阻挡的。说这话很多人会不高兴，但是我觉得不是很要紧。前阵子万科有一个高级副总裁谭华杰，在公开场合也这么说了，说京沪深房价必然要直追东京、纽约，结果在网络上被骂成一片。事实总是很残酷的。有些话讲得太真实，大家就不愿意听。

对于城市的选择，有机会就要选最高等级的城市。哪怕你现在呆在一个县城里，也要尽量去北上广深，如果你还年轻的话。如果觉得北上广深实在太遥远，你总要选一个比你现在更高级别的城市。要拼命挤进去，你的机遇和视野才有可能打得更开。

2nd

警惕不毛之地的造城神话

聊完城市，我们接下来聊城区。过去大家买房的时候喜欢看政府的规划，政府规划了一座新城，我们就赶快冲进去，新城规划会提升房价。这是过去的思维。

现在，中国的造城运动已经告一个段落了。不是说中国接下来没有造城运动，当然还会有，只是过去十几年的那种造城运动，所暴露的很多弊端，对我们购房者来讲是非常关键的认知要素。

媒体上经常报道说，全国各地有各种各样的「鬼城」。为什么会有「鬼城」呢？就是因为上一轮的造城运动造得实在是太凶猛了。所以这一轮买房，在城区选择，也是地段选择上，我会倾向于一个非常保守的观点，就是重返市中心。

现在买房子要尽量靠近市中心——当然那些很成功的新城，现在已经变成市中心了。如果我们像过去那样，靠政府的一纸规划，去搏未来房价的上涨，这在未来的十年内恐怕不太靠谱。过去十年很多人这么干，他们赚得盆满钵满，但是未来未必如此。

中国接下来一个造城运动，会对「存量新城」进行二次开发。也就是说，过去造了很多新城，现在政府想的是让这些「存量新城」能够重新活起来，通过投入大量的公共配套设施，比如地铁、商场等。

如果现在哪一个城市的政府说，这里有一片不毛之地，我们规划了一座新城；地产商在里面开发了一些楼盘，说这里未来的前景多好——这个时候你要非常警惕。因为这种机会点不多了，我倾向于在这轮买房的时候要保守一点，重返市中心。

3rd

把「新」这个字根植在你的脑海中

但是有些人会跟我说，你是站着说话不腰疼，谁不知道要重返市中心，谁不知道买市中心的房子，你知道有多贵吗？我讲的市中心只是一个原则上的考量标准。我们买房子的时候往往被两组对立的词牵绊：远和近，新和旧。

到底是买在郊区，还是买市中心？没有必要把它们二元对立起来。你有多少钱，根据你自己的购买力作为衡量标准，尽量往市中心靠。购买力不强，我只能远一点，再远一点，但还是尽量往市中心靠——当然，大城市已经不止一个成熟的市中心。

另外一个原则，就是尽量买新房子。中国的房地产行业处在一个剧烈迅猛的变革状态，现在商品房的迭代更新非常剧烈，就像手机一样，你想一想，现在让你用诺基亚的老款E5800之类的，你还会用吗？你根本看不上。

当然这么比喻是有点夸张，但是我们必须关注商品房的迭代，如果你所在的城市还没感受到这个趋势，别着急，很快就会来临的。举个最简单的例子，现在房子的户型面积总的趋势是越做越小，但是功能却越做越多。

你去看现在新楼盘的户型，跟五年前相比，简直是天差地别。当然我指的是中国绝大多数城市，而不是所有的城市。

所以矛盾又来了，我刚才讲了远与近，新与旧，大家都知道，最理想的状态是买很近很新的房子，也就是在市中心买新房子，这需要很多钱。怎么办呢？只能你在远跟近，新跟旧之间，根据自己的购买力不断地平衡两组对立词之间的关系。

如果非要举一个很极端的例子，你问我，到底是要买郊区的新房子，还是买市中心的老房子呢？我还是会选择相对远的新房子。因为市中心的老房子，这个房产品已经落后了，这个不仅仅会影响你生活的舒适度，这些房子在未来的增值前景其实是非常有限的。当然，这只是我个人的倾向。

大家都知道有一句口号，据说是李嘉诚发明的，叫「地段、地段，还是地段」。这好像被当作真理，但是现在它需要加一个前提条件——新房。对于市中心的老破房来讲，地段、地段、地段，未必就成立。

中国接下来会出现一种情况，不是太远的地方，比如城市的副中心，新房子的价格会远远超过老市中心老旧的房子。其实，很多城市都已经出现了这个状况。我们尽量去买新的房子，一定要把「新」这个字根植在你的脑海当中。

4th

真正房价高的城市

户型一定是越来越小的

刚才说到中国商品房的更新迭代非常厉害，但是这个更新迭代，到现在其实都没有终止。

目前，地产商对产品的研发还没有到很精细的程度。但是随着房价越来越高，我们能够看到一个很明显的趋势，就是户型会越来越小。这一点在更发达的城市，在市场竞争非常充分的城市，能够比较早地体现出来。

过去我们会嫌弃90平米的房子是小房子，现在90平米在大城市里面已经成为很多主流购房家庭的主流选择。未来随着房价越涨越高，大家的收入未必追得上房价，这个时候总价就要控制住。既然房价在涨，总价没变，我们只能把户型变小，所以这个趋势一定会被地产商捕捉到。

90平米真的够住吗？这就是取决于地产商怎么样去规划这个产品。在房地产发展比较发达的城市，90平米已经做到三房两卫两厅。如果大家投资住宅产品的话，建议还是可以多去考虑那些90平米左右的房子。如果能在将来要出手的情况下控制住总价，那么你变现会更容易。当然，不是一概而论，我只是提供一种思路。

有些人会问，70平米两房两厅一卫，这样的房子适不适合投资呢？在目前这个阶段还不太适合，因为中国的房价还没有涨到那个程度，只要房价大家还能接受的情况下面，大家总是愿意要买大一点的户型。

当然，如果你所在的城市多数人还认为90平米是小户型的话，就证明你这个城市还没有到房价很高的阶段。真正房价高的地方，户型一定是越来越小的。