房地产行情牢牢抓住两条主线！

告诉你地产股为什么会涨！...



说在前面：二师兄近期开始分享一些研报，尽量会精选一些贴近热点的行业研报和公司研报，是想和大家分享学习行业和公司的核心逻辑，而非荐股！

今日两市双双小幅低开，沪指回踩10日线后快速反弹，迅速摆脱昨天大跌影响。啤酒股走势强劲，带动整个酿酒板块集体上涨，盘面情绪好转。午后，房地产板块全面爆发，但盘面很快分化，中小创加速跳水，沪指尾盘先跌后涨剧烈波动，全天呈震荡上涨走势。

盘面上，房地产、租售同权、酿酒、猪肉、次新股、装修装饰等板块涨幅居前，苹果概念、可燃冰、民航机场、3D玻璃、大飞机、网络安全等板块跌幅居前。技术上，昨天大跌之后盘面分化局面依旧，权重股轮涨，中小创继续疲弱。



经历了昨天的调整，创业板真的走弱了，反复提醒大家要注意小盘股的各种雷。再看沪指，今天再次走强，丝毫没有走弱的样子。目前来说观点还是保持不变，判断为横盘整理，下探的概率是比较小的。

热点复盘：

房地产：没啥好说的，是真的强势。总的逻辑没有发生变化，本来就是今年基金配置的主要方向，只不过近期太强势，行情的持续性可能会减弱，有机构甚至看好复制去年的白马行情。表现较好的主要是龙头品种，万科、保利等。

区块链：短期来说还是游资喜欢的板块，今天又出现涨停潮，估计明天还是会分化。

次新股：近期盘面氛围不错导致次新股持续火爆，不过次新股主要属于纯博弈的范畴，高度可持续性都是没有参考依据的。

策略：

仓位：60%

今天选择加10%的仓位，方向主要是以地产为主的二线蓝筹。目前行情以震荡为主，即使上行的话能选择的板块几乎只有地产和银行等低估值板块。

盘面数据：

1、赚钱效应







2、资金流向



3、涨停复盘

两市57只个股涨停，一字板7只其中5只是新股，自然涨停50只，涨幅5%以上个股167只，两市一共有9只跌停。



精选研报：

【电话会议：地产行业】国君策略：聚焦地产电话会议纪要

1、关于政策周期：判断是预期冰点已过、但是不宜过度乐观，未来政策分化为大概率。

政府的角度来看，购买力的提升是相对来说比较漫长的过程，而让人来，让人进入城市，以此提供购买力的方式是相对来说比较轻松的。变成正向逻辑，是先有产业好转，用工需求增加，居民引入，开始去消耗库存，再拍地。

在这种逻辑之下，判断政策放松有没有可能会推开，肯定会有，因为这个是以人才引进为主；那是否有可能会被叫停呢，可能性非常低。所以在按照现在的这个逻辑框架之下，可以定义为较强的宽松，对于房地产业来讲，能够起到一个比较正向的一个作用。

2、关于销售：虽然从政府的角度讲宽松了，但大家买得起吗？是否会对销售产生一个比较快的拉动作用？

可能二线城市是未来整个中国城市人口增长的一个增长点，有没有购买力可能是市场的一个比较大的一个担心。
但是大部分的二线城市的房价收入比是十倍左右，从购买力的偿付来看，存在购买力。现在许多发展良好的二线城市都是产业导入型的二线城市，且偏向于尖端技术的产业，它所带动的收入是相对来说比较高的。从这个角度来讲，购买力端我们认为容易满足。

3、关于地产周期：三年一轮的地产小周期，销售周期、开发投资周期，现在分别处在什么样的位置上？

从销售的角度，进行了测算，2018年全年销售下滑但可控，Q3可能看到销售拐头向上的拐点。

从投资的角度来讲，今年看同比6%，市场预期也有上修的空间，即便销售还在下滑但是开工与投资会非常旺盛，对于相关的产业链条是一个需求提振。

可以得出的是地产对地产产业链的需求拉动，不光2017年比2016年会好，而且可以传导到2018年对2020年这三年可能都会有比较强的一个需求周期。

从2018年到2020年地产处在一个建设的一个高速增长期当中，这个是一个建设周期的一个时间点，现在是一个建设周期加快启动的一年。

4、关于地产估值周期

地产的估值周期和业绩周期来看的话，我倾向于认为2018年可能是双叠加，就是既有估值向上，又有业绩向上，总结下来2017年地产是一个由利润率驱动的估值提升的过程，18年这个利润率驱动过程还会延续，而且这个过程可能要到2019年才会结束。

我们对2018年龙头公司股价是有40~50%的空间判断，其中有15%到20%来自于估值，就是基本上回到13倍到15倍的一个区间，剩下的20%到30%呢是来自于业绩的增长，要拿到年底。

5、总结

地产行业：

（1）从政策的角度，我们是觉得预期冰点已经过了，虽然不宜过分乐观。

（2）跟宏观经济相关度比较大，我们觉得地产销售下滑是非常可控的。

（3）从我们推断可售库存的角度来说，库存去化非常明显。

（4）基于这种补库去推断整个全年地产投资增速，中性预期看同比可能有6%。

（5）对于地产板块的估值修复，要重视地产板块绝对收益的机会以及相对收益的可能。当前我们看好板块估值修复空间大概在14%左右。

二级市场：

两条主线，其中一条主线是现在已经得到市场的验证和追捧，就是二线城市的一个抢人似的放松，打开的是全国龙头公司的市场空间带来估值抬升，我们认为只要是在二线城市布局的高周转型企业都是有利的。二线城市就是人口导入型的城市，对应起来的标地就包括保利、万科、新城、华夏幸福、蓝光和阳光城，只要是高周转型的布局的公司我们认为都没有问题。

那么接下来还会再演变的逻辑，就是我们刚刚提到的一线城市的预售证可能会有放开所导致一线城市布局公司的NAV折价率的修复，我们认为从五折到六折修复到七折到八折的这样的一个区间就差不多有40%到50%的空间，而这一类公司我们认为主要就包括了招商蛇口、华侨城A、首开和北京城建，所以我们对于今年的地产板块是整个板块全面看好。

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