深度揭秘！张五常凭什么认为深圳必超硅谷？秘密武器竟然是……

深圳+东莞，打造世界级制造业产业集群。...



史诗级大崩盘让人瞠目结舌。

在疫情持续影响下，股票、石油、期货、基金暴跌.......金融市场正在经历史无前例的剧烈动荡，一次次颠覆人们的认知和想象力。

而初步打赢了抗疫阻击战的中国，正渡过了艰难时刻，成为全球经济复苏的发动机。

尤其以粤港澳大湾区为核心的都市圈，承担着引领经济复苏的至关重要的地位。

而大湾区经济最活跃的莫过于深莞惠都市圈，核心城市深圳+东莞的产业集群在全球范围内具备强大的竞争力。

去年，著名经济学家张五常教授抛出了一个极具争议性的观点：深圳将超越上海和硅谷，主要因为隔壁有个东莞。

他点出了一个非常重要的事实。

硅谷之所以有可能被深圳超越，就是缺一个类似东莞这样在地理上紧密连接、运行高效的制造中心。

显然，东莞这座城市存在巨大的价值。

放眼整个中国，东莞的地理位置非常独特，被香港、深圳和广州三个一线城市紧紧包围。

粤港澳大湾区对东莞的定位是：以深圳和东莞为核心，在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。

这个定位非常高，而且是把深圳、东莞两个城市绑定在一起，共同打造世界级产业集群。




世界级产业集群意味着什么？

上世纪90年代初期，美国战略管理学家迈克尔·波特，首次提出产业集群的概念：

“产业集群是指在某一特定领域，通常以一个主导产业为主的市场领域中，大量产业联系密切的企业以及相关支撑机构在空间上集聚，并形成强劲、持续竞争优势的现象。”

如今放眼全球，产业集群在当前各国经济体系中表现出非凡的活力，这些集群犹如“平滑空间上的粘滞点”，吸收集聚了稠密的经济能量，呈现出蓬勃的区域竞争力。

这种产业集群现象既出现在传统产业中，如意大利北部的制鞋业、法国南部的香槟省、德国的鲁尔工业区、美国的钢铁带等。

也出现在大量代表新经济发展方向的高科技产业中，如美国的硅谷、波士顿的128 公路、印度的班加罗尔地区、台湾的新竹等。 

实际上，不仅仅是国际上的案例，来自中国的区域发展案例也足以证明波特的结论。

以位于深圳都市圈地理中轴的东莞凤岗为例，其十余年来的发展轨迹与波特的判断也不谋而合。

凤岗天安数码城（T5）、京东智谷等重大项目的投资建设，都预示着这里未来将是企业集聚的科技重镇，形成强大、持续的区域竞争力。

淘房志此前采访了从深圳搬迁、或计划搬迁到凤岗的多家企业，比如高科技企业深圳市鹰眼在线电子科技有限公司，该公司重点发展机器视觉和人工智能等高科技行业，是深圳横岗片区的重点企业。

目前，鹰眼面临发展空间严重不足的局面，甚至将员工食堂当仓库。但由于深圳面积狭小、空间紧缺，很难找到大面积的厂房。

因此该公司经过长时间的考察和比选，最终选择了凤岗天安数码城（T5）。

不难看出，凤岗未来将快速聚集大量高科技公司，形成强劲、持续的竞争优势。随着粤港澳大湾区上升为国家战略，珠三角城市群谋求整体经济转型，从“世界工厂”向“全球科创中心”转变。

而谈到科创，我们就不免讲到硅谷。

硅谷是诞生“科创”企业的摇篮，从早期的惠普、IBM、Intel，到今天的苹果、谷歌、亚马逊、Facebook、Uber，每一家企业都足够强大到影响世界。

不过，从上个世纪90年代开始，美国硅谷出现了扩散化的倾向，一些科技公司开始选择大都市周边的小城镇去发展。

比如，苹果新总部选址库比蒂诺市，在当地兴建了大量办公楼作为公司总部。

目前苹果在当地约有34300名员工，提供的就业岗位占据城镇就业人口的40%，因此也被誉为“硅谷的心脏”。

谷歌新总部则选择了山景城。1999年搬到这座城市时，谷歌还只是仅有十几个员工和一部分电脑爱好者知道的新兴搜索引擎。

但现在的谷歌拥有2万名员工，成为该城市最大的雇主，占据了101 高速路北面 North Bayshore地区几乎所有的办公楼，拥有小镇9.7%的劳动力，更一度使得山景城人满为患。

苹果新总部选址库比蒂诺市，谷歌新总部选择山景城，大体因为这些小城镇的商务成本较低，发展空间充裕，既可以享受大都市的丰富多彩，又可以满足田园生活的小资情怀和宜人生态。

而在粤港澳大湾区，“伟大”企业也在向周边的小城镇扩散。

就拿深圳来说。

经历四十年发展，深圳已成为全球创新创业最活跃的地区，涌现出了一批改变世界的大公司，如华为、中兴、腾讯、比亚迪、大疆创新、华大基因等等。

但深圳发展成本居高不下，环境日益局促，已严重压制了企业的施展空间。要想走上苹果、谷歌、Facebook的辉煌之路，起码得先保障像他们那样拥有足够的产业用地，未来才有广阔的施展空间。

因此，不少企业已选择在深圳周边打造低密度的“城区”，追求舒适、宜人、健康、低成本的发展环境，缔造更有活力的产业社区。

例如，华为创始人任正非就将华为终端基地落户东莞松山湖、凤岗天安数码城和京东智谷则选择了毗邻深圳龙岗的凤岗镇。

趋势表明，随着类似于山景城和库比蒂诺这样的科技小镇不断涌现，粤港澳大湾区也将形成以深圳为中心、环绕大量科技小镇的区域产业格局，凝聚成为“形散神聚”的科技产业发展力量。

尤其是凤岗区域，其倒三角嵌入深圳的地缘优势得天独厚，已成为深圳企业外溢的“桥头堡”。

另外，凤岗近年在人工智能等高科技领域的规划与布局，意味着凤岗极有可能成为下一个强势崛起的湾区科技小镇。

淘房志提醒广大企业主，如果不能果断跟随任正非等极具前瞻性的战略家，迅速向东莞等临深地区转移，后果将不堪设想。对于企业主来说，现在是布局凤岗的最佳时机。

为什么这么说？

简单概括为三个最重要的因素。

一是今年深圳特区四十周年，凤岗有望纳入深圳版图。

根据以往“过生日、有礼物”的规律，深圳特区成立40周年的重要时刻，极可能迎来超级大礼包。

深圳特区建立三十周年时，宝安和龙岗被划入经济特区范畴，特区总面积扩大近5倍，由395平方公里扩容为1948平方公里。



这次特区扩容，把深圳原来的所谓“关内”扩大到“关外”全境，实现特区内外一体化，让特区政策辐射到全市。

而在中国城市的历史进程中，扩容也早有先例。济南吞并了旁边的地级市莱芜，成都吞并了县级市简阳等等。如果深圳扩容，从时空距离来说，凤岗离深圳中心最近，扩容概率非常大。

届时楼市资产，包括住宅、写字楼等产品价值，预计都会有1到2倍的上涨。

二是凤岗独特的地理位置，是实现莞深产业和居住融合的核心推动力。

从行政区划版图就能看出，凤岗是直接接壤深圳的一线临深区域，它三面被观澜、平湖、大运包围，天然与深圳融为一体。

如果做一个简单的观察，你会发现凤岗竟是深圳真正的几何中心，从凤岗到市中心，比龙岗中心城、坪山、大鹏等东部城区要近10-30公里左右。如果我们把“凤岗”纳入到深圳版图，看上去才显得更加完整。

值得注意的是，交通是企业选择的关键要素，也是最终实现产业和居住融合的核心推动力，而凤岗则早已纳入到深圳半小时交通圈。

从公路交通来看，外环高速横穿整个凤岗，大大提升了凤岗与深圳各个城区的交通通达度。

从轨道交通来看，深圳地铁10号线东延线只是时间问题，一旦开通，凤岗将与香港以及深圳福田、坂田、平湖、大运新城等区域亲密接触。

到那时，你还能认为凤岗是东莞的吗？

三是凤岗目前的产业办公处于历史大底，价值低估状态。

因为“双一流”现象的出现，会导致深圳成为全球一流人才、一流企业的核心，而东莞则将是承接深圳产业外溢、与深圳构建产业协同的最佳拍档。

这样的趋势持续，将会导致整个深莞产业办公空间供求关系的逆转，从而启动产业办公空间的长期价值上升通道。

在过去城市化的第一阶段，是中国房地产住宅的大周期。深圳、东莞乃至全国大城市，都是住宅供应短缺，但商业、产业空间充足。



城市化进入“二阶”阶段，住宅将逐渐走向供需均衡。由香港、东京、纽约的历史来看，未来的大周期将是产业的大周期。产业办公，将步入长牛。

别人恐惧的时候我贪婪，现在恰是介入产业办公的最佳时机。

目前，凤岗产业空间的价格已经充分体现了供应充足的现状，处于历史大底，未来产业发展持续向上，产业办公空间的价值就会不断被重估。

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