成交深圳占比

深圳二手房价连跌两月，跌得最猛的竟然是福田？（附各片区跌幅榜）

10月新政以及11月二手评估价上调的双重影响，各区成交价格连跌两月，其中福田累计跌幅最大。调控后的2个月，福田、南山作为深圳的经济与科技核心区，累计跌幅位列一二，分别达到-8.9%和-8.3%。...

来源：深圳中原研究中心

附表：深圳11月全市各区域、各板块二手住宅均价及涨幅(单位：元/m2)

据深圳中原研究中心监测显示，目前二手住宅成交的总价中位数313万。

这意味着50%的房客仍以313万以下的总价购得房产~~

心里有没有舒一口气?小编表示目前很轻松，工资刚到账终于能去还白条了~~(生无所恋)

11月深圳市房地产评估发展中心于8号起对房产评估价格进行例行更新，就全市平均水平来看，大约有15%的上调幅度，分区域调整幅度各有不同。

此次评估价上调幅度相比4月初小，且因10月新政后楼市成交惨淡，叠加的政策对楼市的影响较小。

目前来看，新房市场上月打破了0住宅批售的记录，供给稍有增多。

但因政策实施严格，开发商成交艰难，全市成交量价回落。二手市场受新房风向标影响，业主与经理人对后市悲观情绪高涨，成交量价齐跌。

由于政府稽查力度较大，市场对政策仍然比较敏感，据深圳中原研究中心监测，新盘访客指数低位震荡，二手业主放盘持续减少，访客量回升不多。

未来市场预期仍会以看跌为主，调整为辅。

二手均价再跌3.7个百分点

10月新政后，连续两月二手住宅成交量价处在下跌状态。11月二手房地产评估价格上调，再次打击了市场信心。

据深圳中原研究中心监测，目前深圳中原经理指数已经连续9周处于50%荣枯线以下，经理人对后市看跌情绪浓厚，12月首周稍有回升。

深圳中原报价指数在新政后大体处于30%荣枯线以下，整体呈震荡波动趋势，反映出业主报价在不断调整以期适应政策环境。

从市场成交来看，买卖双方仍处在相互僵持博弈的状态。成交价格持续降低，以致业主信心不足，放盘量持续减少，访客稍有增多，但成交仍不活跃。

据深圳中原研究中心监测，本月深圳中原领先指数为803.6点，二手住宅样本楼盘均价跌至54670元/m2，跌幅3.7%，相比新政后首月4.2%的跌幅，稍有收窄。

根据国土局的备案数据，全市二手住宅成交5679套，环比减少1成，不到7月的成交水平。

各区价格普跌两月福田累计跌幅8.9%

10月新政以及11月二手评估价上调的双重影响，各区成交价格连跌两月，其中福田累计跌幅最大。

调控后的2个月，福田、南山作为深圳的经济与科技核心区，累计跌幅位列一二，分别达到-8.9%和-8.3%。

主要在于两区域投资客较多，政策严厉打击了投资客，限制其对楼市价格的推波助澜行为。

成交量最大的龙岗区累计跌幅达到7.4%，低于全市水平。一方面该区成交量大，价格波动幅度较小。两一方面，刚需成交集中，政策影响较小。

从11月的成交价格来看，福田成交价格下跌4.4个百分点，领跌全市，本月均价仅有69888元/平，跌破7万。南山跌幅次之，均价甚至没达到7月水平。盐田区成交体量小，本月均价下跌幅度相对其他较小，不到2个百分点。

整体来说，本月虽然各区成交价格下跌，但除了罗湖，其他区域的跌幅都有所收窄，全市整体跌幅收窄0.5个百分点。目前市场预期仍然不稳定，长期来看，价格将震荡下跌。

罗湖成交量再减17%从国土局备案数据来看，深圳楼市11月二手住宅共成交5679套，环比减少约1成，幅度收窄。各区成交量仍然持续减少，但减少速度放缓。

就11月来看，旧改项目集中的罗湖区发展缓慢，区域增值点不如福田和南山，成交量环比下跌幅度七区最大，达17%。福田区均价下跌全市最大，甚至跌破7万，以致成交稍有好转，环比仅下跌8个百分点，各区最小。

根据深圳中原研究中心监测的深圳中原报价指数来看，12月首周，全市七区业主报价仍在下调，未来受预期影响，七区成交价格也将进一步下跌。

二手均价6万+ 减少9个百分点

受政策收紧影响，全市二手住宅成交均价下跌至54670元/平，成交总价中位数也由315万退至313万。

具体来看，11月二手住宅均价在6万以上的成交占比集中减少9个百分点，5-6万成交占比也减少5个百分点，高端以及中高端项目成交占比减少明显。

此外，本月3-5万单价的成交占比超过一半，其中3-4万以及2-3万单价的成交占比均增加6个百分点。单价小于2万的占比增加2个百分点。

一方面，政策调控后市场持续降温，价格下跌。另一方面，政策导向作用影响，打击投资客的炒房行为，保障刚需成交。

随着市场调控政策的逐步落实，成交价格也将趋于合理化。

且未来政府加大普宅供应以及新增更多旧改项目，深圳刚需成交也将逐步得到保障，价格进一步稳定。

60-90平成交占比超半数

从成交的户型来看，11月60-90平米的成交占比超过一半，环比上月增加4个百分点。90-144的中高端户型成交占比增加2.5个百分点，占比接近2成。

一方面，目前价格水平下降，以低价换取大面积不失为一种好的策略。另一方面，以深圳二手住宅30%左右的投资占比来看，刚需成交仍然占主导地位，60-90平的2、3房是刚需成交的主力户型。

11月深圳旧改“十三五”计划发布，规划全市完成各类更新用地规模30平方公里，其中拆除重建类更新用地供应规模12.5平方公里。

通过一系列住房供应以及政府对成交结构的引导，未来中等面积成交也将进一步增多。
自住需求占比增加2.5个百分点

10月新政升级了限购限贷政策，打击了深圳投资客的交易热情，对于刚需自住购买者来说，影响不大，甚至目前的市场降价行为促成部分刚需成交，以致本月自住需求成交占比增加2.5个百分点。

同时，从本月成交的面积和单价分布上也能看出，本月刚需户型成交占比集中增多。

近期美国大选结束，川普上台美元加息概率大增，加之意大利公投失败，更推助美元走强。未来投资热度很可能由国内转向海外，楼市的投资热度也会有所降低。

后市预测：

11月，无论新房还是二手房，均呈现量价齐跌的态势，但相比10月市场对政策的敏感度稍有降低。

新房供应增多，项目推进入市，市场观望情绪有所缓解。二手市场受新房影响，访客量稍有增多，但价格仍在下降，业主放盘也因此而持续减少。

从市场预期来看，经理人和业主对后市仍持悲观情绪，代表预期的深圳中原经理指数和深圳中原报价指数仍在低位震荡，很难攀上荣枯线。未来成交受预期影响，实际成交仍然低迷，价格仍会下跌。

本月上调了二手住宅评估价，增加了二手交易的成本，但政策叠加的影响较小，市场成交量价仍然继续下跌。

从国际环境来看，美国大选川普获胜，以及当前意大利公投失败，直接或间接增大了美元加息的概率。人民币贬值预期下热钱外流将减少国内流动性，房地产投资预计会稍有回落，房价也会顺势下跌。

备注：本文观点属原作者个人意见，不代表淘房志立场。