二手房开始抛售了？ 石厦南放盘量激增50%! ！！（人肉房价第1期）

淘房哥调研一线楼市动态栏目，涵盖一线区域成交数据（热点楼盘、活跃楼盘），买家和卖家心态博弈状态等楼市动态反馈。...

淘房哥大山

石厦北的地段、楼盘、配套、学位各方面都不错，综合各方面打分的话福田区里面排名能上前五，在这个回调阶段，小区的放盘业主也经历了不少挣扎。

帮看房的过程中，也看到了同一户型不同业主的报价趋向，有坚挺的，也有主动降价的， 随着石厦北的新盘宝生的开盘，开盘时间是今年的4月12号，均价在8.5万，最低的价格在7.8万，对片区的业主信心没有起到提振作用。在宝生开盘之前，片区内的大部分楼盘报价都在7.5-8万左右，而宝生开盘价最低的价格7.8万，对周边二手房业主报价是有影响的。经纪人说最近看房的量对比四月有所上升，但是确实都在观望，没有像去年那样看了就直接买的客户，现在好多客户都是看了其他好几个片区，然后一直在观望犹豫中。大山提供一些数据，来看看最近石厦北片区成交的一些情况。

石厦北热盘：

星座传奇、绿洲丰和家园、丽阳天下、金地翠园、恒冠豪园

1、星座传奇：

今年4、5月份成交的47平户型，单价都在7.23万，今年2月份的成交均价在7.5万，相对16年开年的价格还是有下调，但是目前价格也还没有回到去年的最高水平。相对于报价来说，目前还比较虚高，报价均价都在7.4万以上，部分房源报价在8万。

2、绿洲丰和家园：

5月上旬成交2套，一套东南向单价7.24万，一套朝北单价7.14万，16年1月份成交价在7.4万，相对有回调，但是去年最高成交均价在6.7万左右，对比去年并没有下调。房源目前报价均价在7.8-8万左右。

3、丽阳天下：

最近成交比较惨淡，目前报价均价在8万左右，对比今年1月成交7万的单价报价相对较高。

4、金地翠园：

这个楼盘品质不错，石厦北稀有带比较好的花园小区的楼盘，大多为三房四房大户型，放盘量非常少，基本没有成交数据，现有房源报价均价在8.1万左右。

5、恒冠豪园：

和金地翠园一样，放盘量少，石厦北稀缺花园社区楼盘，四房五房大户型为主，目前报价7.7万左右。相对周边小户型楼盘来说，大户型面积楼盘报价都会低上一些。今年刚开年时，听说益田村放盘量在100套左右，心想益田村这个盘虽然大，但这100套房源，得卖好久吧。

这次再来到益田村了解情况，从合作经纪人口中得到的数据是目前在售房源，已经增加到150套，几个月的时间，房源量已经增长了50%！心里已经对这个市场做了各种想象，口说无凭，我让经纪人朋友提供数据，经纪人说你在我们官网上看看吧，欢迎你找出假房源，好吧，那怎样看待这个事情呢？50%的房源量激增，属不属于抛售呢？价格有没有变化？带着这些问题，我买了两瓶红牛，你一瓶我一瓶，我有红牛，你有故事吗？

经纪人：60%业主报价虚高

最近房源量是比较多，但是60%的业主放盘价格虚高（注意，仅代表本片区），真正市场价能成交在卖的在40%左右，也就是说，有部分业主挂高价放盘，打算长期挂盘，能否出手无所谓，但是很可惜，房源信息已经被这种放盘量淹没了。据说有其中部分业主很多都红本在手，做了抵押贷款。

量价关系：看房量增加 成交惨淡

目前成交量来说，经纪人所反映的益田村成交数据比325新政刚出那段时间稍有回暖，虽然成交对比去年来说还可以用惨淡来形容，但是这段时间看房的客户稍多了一些，很多看完房的客户即使也是在观望，四月下旬到目前为止合作经纪人所在片区分行成交房源有7套。

价格：经过调价促成交

成交的房源基本都是经过业主两轮调价，总价500万左右房源，幅度在10-40万左右，意思就是说，目前能成交的房源，一是有议价空间，二是业主主动经过市场动态，降了价格，但是大山看到成交数据里，即使有降价，也只是回到去年益田村年底的价格水平。

大山建议：淘满2年笋盘

置业者除了可找有议价空间的房源外，满两年的房源因税费少，在其中淘笋盘也能省下一笔费用。淘房哥江小鱼

西丽桃源村片区位于华侨城北面，背靠塘朗山。东临福田安托山，靠科技园北区。交通方便，地铁七号线在片区设桃源村和龙井两个地铁站，龙珠大道中间东西走向穿越而过。

龙珠大道南边主要是桃源村一二三期住宅，北边都是2005年后的花园社区物业，大多是20层以下的电梯物业，绿化好容积率高。龙珠大道北边大概桃源村一二三期单价大概在4.5万到5万左右。龙珠大道的俊峰丽舍，中爱花园，天地峰景，城市假日，十万峯，郁金香家园，这些楼盘单价大概在5.5万到6万之间，个别便宜的在5万出头。

片区内有龙珠中小学，桃源村中小学，龙珠医院，商业配套少点，只有桃源村三期楼下一个社区商业城，不过也有电影院，日常生活消费可以满足。

西丽桃源村热盘：

桃源村一期，桃源村二期，桃源村三期，俊峰丽舍，中爱花园

下文中之前的报价，全部是325政策之前的市场报价，片区内主要是自住物业为主，目前市场回调，并没有诱发大量抛盘。政策之后片区内基本没有什么成交。

桃源村一期:

71平米的三房，之前报价在360万到370万左右，现在有报价在330万左右。

74平米的三房，之前报价在400万，380万左右， 现在有报价在360万左右。

桃源村二期:

93平米的三房，之前朝南的报价在500万左右，现在放盘在460万到470万左右。之前三月最高有成交430万的价格。

桃源村三期：

福利房，需要绿本转红本，业主办理需要一笔费用，所以比较麻烦。

89-平米的三房在460万左右，

92平米的三房在480万左右。

之前三月份市场最高的时候是有508万成交，也就是说现在报价就已经比成交价格跌了20多万。

中爱花园：跌幅比较大

60平米两房之前报价在370万左右，现在报价350万。

78平米两房之前报价在460万-470万，现在报价410万。

俊峰丽舍:

107平米的三房之前报价680万，现在报价640万

99平米的三房之前报价650万，现在报价600万，最高的时候有成交606万的单价

78平米的两房之前报价480万，500万，现在报价440万，430万。

之前78平米最高成交了480万，99平米的606万，107的之前成交了640万。

一周看房量：每周3-4个算不错

老业务员大概在每周三四个左右，都是自己的老客户和在系统里面的打电话找的客户。

新业务员基本一周能保证一两个看房量就非常不错了，有些已经没有客户了。不是推东莞新盘就是到路边打街霸，不上进的业务员就斗地主去了。

购房者：且看且观望

现在购房客户看房也只是看看房子，没有购买欲望，大家都是看个户型而已。并且市场底价的房子还是要砍价3%-5%左右。

租房：租金回调约5%以上

现在租金也有所回调。大概有5%-8%左右的回调。很多业主更愿意先把房子租出去先，并不太看紧租金的问题。淘房哥摩天

碧海在宝安属于热点区域，特别是在地铁11号线红利，整个区域去年的涨价接近翻翻。片区内以2005年后的花园小区为主，双地铁辐射，生活配套非常完善，居家氛围较好，适合在南山工作的人群，但是学位比较一般。

去碧海帮看房，分别和两个地产的中介朋友聊了下，说几点感受：

1、在售房源较多，选择性较大，但成交量很冷。

2、租房空置率高，挂盘1-2个月没有租出去是普遍现象，很多小区有10来套放租，像阳光海这种大社区有20来套。

3、议价空间大，成交价有惊喜。

比如富通城二期115平三房，报价650万，成交价590万；泰华阳光海81平报价480万，成交价460万（据说还有空间），最高成交价540万左右，真的是说翻就翻。泰华阳光海

81平2+ 1房460万

81平2 +1房480万

113平4房750万

143平复式880万

玉湖湾

86平3房510万

86平3房520万

89平4房580万

圣淘沙

165平顶楼复式1200万。

泰华阳光海楼下某分行，五月至今没有成交一套二手房。

圣淘沙，泰华阳光海，玉湖湾属于碧海的热门楼盘，并且价格相差不大，高位的时候房价在6.5-7万的样子，目前价位在6-6.5万，价格有所回调。根据中介朋友反馈，三个楼盘目前有成交8套。淘房哥偏北

跟光明的一个中介聊天，自然说的都是周边楼市情况了，这小伙姓陆后面就简称“陆”:

【我】：最近这个月市场不好做吧？都去卖新房了？

【陆】：二手的确实不好，前阵看房的都少，最近两周虽然多了但也还是比不上去年，我们主要还是靠卖东莞惠州的房子，要不没法过啊。

【我】：那按比例算，二手能有一成，剩下都是新房？

【陆】：差不多是这个比例了，不过光明这边二手房源本身也实在太少，客户就是想看都是就那么两三套。

【我】：啊？现在放盘这么少？光明这虽然就三个二手盘但也不应该这么少啊？那放盘价有什么变化么？

【陆】：就只有光明大第和传祺山两个新的还有高正豪景花园这个旧点的，自住的多，平常放盘量就少，现在行情不行业主也不愿意让步，有些业主甚至还涨了些，比较像是试探行情，反正不缺钱不愁卖。

【我】：晕，这时候还涨价那确实不太像诚心卖的了，均价要多少？4万？

【陆】：光明大第和传祺山都是4万均价，最近有成交光明大第毛坯89三房的单价4.1，高正豪景旧一些就是3.5左右了。

【我】：看来价格还是很坚挺啊，那就你的印象最近几个月问光明房子的都有哪些地方的？按比例算。

【陆】：有一半都是龙华，沙井，石岩或者松岗这些地方过来的，南山福田的有差不多两成，剩下的就各地都有了都是因为公司搬到光明或公明这边了才想着在这边看的。

【我】：这么多关外的跑来这看？其他的倒也罢了龙华有现成地铁配套学位也比这好怎么也跑过来？

【陆】：够新档次够高，现在高速免费开车去南山福田都是40分钟，以后6号线13号线也在旁边更方便，这附近规划的东西还挺全的，特别是有个牛山公园就在隔壁，住这的都特别喜欢。

【我】：也是啊，龙华也有这个档次这么新的但是价钱可要6万左右了，开车的如果能等得起的话自住还是挺好，萝卜白菜各有所爱就是这样，更何况新区这边离高铁站才两三站公交，上班族又多了个选择。

偏北总结：光明供应量少 价格坚挺

对居住品质的不断提升，让置业人群不断沿着重要交通设施向外移动，而光明新区目前相对较少的供应量，又使得市场价格持续坚挺，轨道交通等基础设施的持续改善则给市场的价格预期提供了有力支持，当然要“上天”还是没那么容易的。淘房哥调研一线楼市动态栏目，涵盖一线区域成交数据（热点楼盘、活跃楼盘），买家和卖家心态博弈状态等楼市动态反馈。精华专区

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