市场调整期，如何买房才能获利更多？

未来哪种房产涨幅比较快？...

很多人觉得布吉的规划不好，房价涨幅低，不如前海、宝中。前两年布吉的价格大概是2万左右，但是经过这两年的上涨，现在已经翻了一倍，低基数的区间的涨幅还是可观的，而宝中、前海原来的价格是3万多到4万左右，现在到7万左右，涨幅将近一倍，所以也不是说价格高的地方涨幅才会高。



第一，钢筋水泥是不值钱的，真正值钱的是土地和城市资源。政策出来调控的时候，比如说在3·25、10·4政策调控时，就有“空军”说房价要跌了。其实在一线城市的楼市是想买房的人多，但是真正能买得起的人很少，这些想买房的人可能会希望房价跌一跌。特别是在3·30那一拨，心里落差大，就希望这波回调的时候能降一点。

第二，房产投资是城市发展的红利。首付2成、3成，一年之内卖出，用上杠杆，基本上回报接近翻倍，2015年可以涨接近百分之百，这是出乎意料的。投资要看一个区域的成长性，如果它的地铁、学位都有了，往往它的获利空间不是很高，反而有想象空间的区域升值会高很多。

当你在一个区域砸上1000亿、1万亿的资金，它的土地价值会比较高，从而会溢价到房产上面来，所以地段是会有变数的，所以之前的中心不代表是以后的中心，而且深圳是一个多中心发展的区域。

第三，一线城市购买力全国化。在全国14亿人，10%就是1.4亿人，初步算下来，10%的人就可以把北上广深一线城市的所有的房子都买完，所以要买房子，不要要求那么多，眼高手低是很难买到房的。

城市的发展会有空间的瓶颈，空间的瓶颈是先从城市再到区域，比如说深圳有2000万人，如果它能达到2500万到3000万，也就意味着它的产业和人口会从深圳外溢到惠州、松山湖、东莞。

从之前发展罗湖的情况可以看出，旧工业、旧商业、旧住宅、旧农民房面积达到了8.3平方公里，这是罗湖建成面积的1/4。

也就是说有1/4全部是老破旧，老破旧要发展，就要旧改，它的土地价值和产品的价格是比较高的。在十三五里面有一个规划，关内的城中村以综合争执为主，关外的以拆除重建为主，特别是地铁口附近的。

第一个是它的政策发展的趋势，第二个是从开发商的角度来说，关外不管是旧改成本还是旧改周期，相对而言都是比较容易的，未来关内和关外的差距会缩小，外溢的趋势是必然的。所以从罗湖一直到福田、南山，从之前的经济一路向西，从现在的关内一直到关外发展。



关于城市的扩张，深圳不像北京、上海、广州，广州主要就是天河珠江新城的中心区，北京基本上就是天安门那一块，深圳相对北京、上海、广州，它的面积是最小的，2015年别人觉得深圳的房价很高，但是如果在上海、北京/广州买房的就会发现，深圳的户型格局和那些城市不一样，在北京、上海，100、120平的房子基本上只有两房，在深圳基本上89平都可以做到三房，甚至做到四房，所以看它的单价比较高，但是结合总价来看还是有一定的差距。



未来一定是关内和关外一体化。在早期很多人是比较排斥关外的，但是现在的购买力已经发生了一个很大的变化，特别是在轨道交通沿线，从三期工程到四期工程，从11号线，走西部的快线，14号线走东部的快线，13号线，走东部的快线，所以以后会有更多的人以时间换空间。

未来在关外的旧改，它在不断地完善，它的教育和医疗在不断地完善，特别是它的楼盘的产品比关内新很多，这种房价的差距、市政配套的差距会逐渐缩小。所以从投资的角度来说，从关外有想象空间的低基数的区域，它的翻倍的可能性要比成熟区域大很多。



还有一个就是老城和新城。老城有一个特点，很多改善型需求比较喜欢这种区域，因为吃喝玩乐全部都可以满足。但是现在的刚需不一定这么想。新城楼盘新，车位足，价格较低、户型也不错，特别是关外地综合体物业比较多。整个老城区的产品和需求在变化的同时，它的购买力应该是处于一个下降的趋势。

新区有一个什么样的利好呢？新区好规划，资金的导入很快。深圳房价最贵的区域首先是南山，然后是福田、宝安、龙华、坂田，然后才是罗湖、龙岗，未来有可能龙岗的价格会超过罗湖。

深圳在2014年就已经进入存量房时代，新增土地供应一半以上是依靠旧改，而且深圳的土地开发强度，预计到2020年会达到50%，目前已经是全国第一了，达到了48%，北京是22%，上海是43%，广州是24%，香港是19%，大家可以参考一下，未来的趋势是什么，必然是旧改。旧改也带来一个必然的趋势，就是土地价格越来越高，旧改成本越来越高，房价必然是越来越贵的。当房价越来越高时，所居住的空间必然是越来越小的。



还有一个是容积率会越来越高，很多之前的人买豪宅，因为容积率低，但是现在的豪宅已经慢慢变成高容积率的，这也是产品的变革，也是购买力的发展趋势。

再有一个是城市边界线模糊。这方面说一下利好和利空。之前大家租房，在关外没有地铁的时候，大家都会选择关内租房，因为租房考虑的第一是交通成本，第二是价格，特别是交通成本比较重要。

但是现在发现，关内外成本差不多，同样的房价你所享受的完全是不同的物业。还有一个是楼盘产品不同，早期的楼盘的品质并没有现在关外的好，所以你要对标肯定是同品质的楼盘做对比，而不是拿这个价格对比。未来这种趋势是比较明显的。



另外一个是整个区域大局的打通，再结合深圳多中心的发展。

现在的购买力最强的几个区域，在罗湖就是国贸和京基那一块，福田就是在福田CBD和车公庙。龙华的购买力来自福田，宝安的购买力来自南山。未来这种多中心的发展会出现什么样的趋势？所以未来区域板块的模糊，它不是所谓的你是在深圳，你就应该要贵多少。楼盘的变化。从多层小区再到小高层和高层，其实这都是高层，慢慢的出现了超高层。在2010年以前的楼盘，很多是28到30层。现在再看旧改出来的综合体物业，大部分是38到40层。这个社区还会有一个什么样的变化呢？

从之前的多层小区、大厦型物业，特别是港式的大厦型物业，再到电梯花园小区，这样的楼盘有一个特点，大社区、人车分流，甚至带泳池、带幼儿园，这是那个时代的产品。以后在关外买房，地铁口综合体是首选，特别是这种刚需盘。需求的变化。需求变化很明显，60后、70后、80后、90后，到明年开始00后要买房了，之前链家出了一个数据，95后买房的总价是最高的，因为他们对应的首付就是60后和70后。

现在的购房年龄，26到35岁的人大部分以刚需为主，36到45岁是改善型为主。



房价的周期。这没有所谓的空军和多军。确实有些人，觉得房价一定会涨，都要涨到10万一平。从我们的研究来看，大趋势肯定是涨的，但是在短期情况看，10·4新政之后，今年的房价会便宜一点，如果是短期的投机行为，是可以等的。还有一些人就是空军，觉得房价很不合理。有银行工作人员表示，深圳的房价收入比、供求比不健康。

这是深圳过去二手房的房价走势头，2000年到2007年一直上涨，到2008年出现了回调，这是因为4万亿的刺激。到了2010年，限购的政策收紧，到2012年才开始涨一点，到2013年国五条出台又涨了一点，从2013年6月份到2014年的9·30，房价一直是横盘或者是阴跌的情况，差不多四年的调整，所以在这一轮的房价上涨，它有一个补涨的情况。而且深圳是一个年轻的城市，它的购买力比较旺，所以它也会涨起来，这是一个基本的原因。



关于周期和趋势。你要分别清楚是什么样的原因让现在的房价在调整、横盘、下跌。你要分析是政策性的涨跌还是趋势性的涨跌，房价的涨跌因素，首先是控制供求关系，如果你的供应链还在增加，房价肯定会出现下调，这就是从有效需求变成了潜在需求。

哪些房子涨幅比较快？楼盘比较稀缺的，一般我们买房会先看到一个大区域。比如说这个区域有没有旧改，有没有学位的变动，有没有地铁，有没有开发商，开发商来得越多，这个区域越好。

什么样的楼盘区域是有价值的呢？关外、地铁口、综合体。稀缺户型，学位等也是很有价值的。

从去年的成交数据可以看到，60—90平米的占比是最高的，总价200到500万的占比是最高的，学位房、地铁房、新楼盘，这是比较受关注的。相对关内的老破旧，未来的关外的新房更受欢迎。

哪些房子要远离呢？我们看单价，多层小区楼龄越老越值钱，因为它对应的是土地的溢价，同样一块地，溢价对应的是50个客户，另外一边对应的是200个客户，所以价格摊下来就低很多。

分享几个经验：怎么加杠杆？第一，我觉得最大的风险就是现金流不足。所以你如果是加杠杆，一定要控制好家庭的负债率和现金流。再一个是能贷多久贷多久，能贷多少贷多少。房贷现在是4.9%，还可以打95折，这个成本很低，现在很多的理财产品都可以达到5%的收益，基本上你的利息和它是持平的。



房子要折腾，也是资金的利用。

下半年的楼市，截止到6月，库存28867套，去化周期16.5个月，基本上到15个月到18个月的去化周期，房价基本上都是涨不动，之前很多日光，或者是卖到七八成，但是现在只能卖两三成。

二手房，结合成交数据，今年的涨幅会低于8%，所以加杠杆不太合适。当然你也要适当地加一点点，根据你的负债率加。

对比去年，购房成本在上升，购买力在下降，房价在上涨，政策在抑制，今年的涨幅肯定是低于去年的，对于刚需上车，对于改善型是一个好的机会。但今年投机不是很好，如果你是长期的投资或者是资产配置，我觉得是一个不错的选择。（封面图-肖俊豪）

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