买不到房别怪自己没钱！全是这些想法惹的祸！！！

在房地产投资的过程中，最重要的是观念的问题。...

在房地产投资的过程中，最重要的是观念的问题。技术方面的问题比较好解决，但观念上的东西，影响会比较大，有些观念很多，可能也影响了大家的购房行为，但是很多观念是错误的，这些观念对我们做决策造成了很大的负面影响，邓志旺老师总结了这8大错误观点，作为置业参考。经常有人算账，买房一个月按揭多少钱，租房多少钱一个月。这个观点其实是很老的一个观点。

1、国家价值取向：应该鼓励老百姓买房

在2007年深圳房价第一次大涨的时候，重量级嘉宾龙永图提出这个观点，就是买房不如租房，他提议大家去租房子。这个话题引起了很多人的关注，因为很多人在纠结，到底买房好还是租房好。

当时，我认为买房、租房的问题不仅仅是一个人的个人选择问题，更多的是一个国家的价值取向，一个国家到底想让多少人买得起房子，住自己的房子？从世界各国来看，国家都是鼓励老百姓拥有自己的房子，比如说中产阶级的标准，最基本的标准就是要有房子。房子是一个最基本的要求，要有自己的房子。

所以，作为一个国家来说，它首先要鼓励老百姓去买得起房子。不管是保障房还是商品房，政府都应该控制价格，让更多的老百姓买得起房子，而不是租房子。现在已经过去了差不多9年，我回头看当时的观点，仍然没有过时，政府应该有义务让大部分住在城市里的人买得起房子。

最近也有很多这样的说法，比如说著名经济学家郎咸平最近的言论，他谈到到底是买房还是租房的问题，他讲聪明的人应该租房子，不要买房，中国的房地产一定会崩溃，中国的经济一定会崩溃。他是一个超级悲观的经济学家，他告诉大家，买房不如租房。2、租房要考虑到物价上涨的问题

最近有一个新的说法，有人说上海的房子有没有必要配厨房，其实为深圳的房子也一样，算了一个帐，6万一平米的房子，一个厨房十平米就是60万，按照在外面人均一顿30块钱的话，可以吃2万顿，相当于吃30年。这样讲的跟我们算的买房和租房有什么区别？没有区别。在个人层面在买房和租房层面，它错在哪里？它并没有考虑物价的上涨问题。我们买房子的价格是固定的，比如说我花了4万块一平米买了一套房子，你买的价格是固定的，但是你的消费，吃饭也好，住宾馆也好，它的价格不是固定的，它一定会不断地往上走的。

所以这个算账是一个错的算法，把动态的问题变成一个静态的问题，这个帐算得不对。

另外一个问题，你买房是不是纯粹的消费行为？

比如说你在外面吃了30年的饭，你吃完以后剩下什么？什么都没有，吃完了最后只是满足了你的生理上的基本需求。但是如果你买了这个房子，30年过后你还有一套房子，还有一笔资产，所以买房不仅仅是一个消费行为，它更重要的是一个投资行为。你买完以后，它变成了你的资产。

所以为什么要买房，因为买房是投资行为，不管你是自住还是投资，它都是投资行为。

房子产权满了70年，它还是会续期，所以房子一定还是你的。

3、房租上涨速度将超过房价上涨速度

另外一个，这是一个动态原则的问题，你现在看起来租房子住好像比买房子的成本要低，但是再过5年呢？

房信网公布的今年一季度租房的价格比去年上涨了22.4%，房价上涨之后，房租一定会上涨的，所以你拿静态比的话，肯定觉得租房是便宜的，但是买不起房的人，将来一定租不起房，房租上涨的速度将来有可能超过房价上涨的速度。如果你看到这个问题，我觉得就不要纠结买房还是租房，只要你有一点点能力买房的话，你一定要去买房，这是一个人体面生活的基础，一定要有房子。

所以买房不如租房，十年前是错的观点，现在是错的，将来也是错的。

最近香港的房价已经下跌了，而且预期会下跌20%，深圳的房价离下跌已经不远了，这是很多人喜欢讲的观点。首先要看香港的楼市为什么下跌，它下跌的原因在深圳存不存在，如果也存在的话，深圳可能会步香港的后尘。香港下跌的原因是什么呢？

第一、因为辣招，香港在去年、前年出台了一系列的控制房价的政策，对楼市进行打压。

比如说特别印花税，限制外地人购买香港的房产，这个政策非常有力度，所以对香港楼市造成了很大的影响。

这个因素跟内地的情况是不是一致的？不是。为什么不是？从2014年到现在为止，中国大陆的楼市政策是去库存，是不遗余力地刺激楼市，让楼市回暖，这个大环境和香港是不一样的，香港是一直在打压。

当然深圳325出了一个调控政策，但是我们这个政策能跟香港的辣招不能相比，我们的政策是非常温和的。马书记的态度是很明确的，他说深圳三多一少，房价上涨有必然性。连市委书记都承认这种现状，所以在这种情况下，用很大的力度去打压楼市，对深圳的经济也会造成比较大的影响。深圳也是中国经济的一个重要的板块，如果深圳经济不给全国经济做贡献的话，那是不对的，全国经济这么萧条，你还继续打压，可能会造成全国经济的继续下滑。所以从政策角度来说，不可能出台太严厉的政策。

第二、美国加息。美国加息跟香港有什么关系？

因为港币跟美元是联系货币，它的汇率是完全固定联系的，如果美国加息的话，香港不加息会有什么后果？它的货币是完全自由流动的，它的钱全部会流到美国去。资本都是逐利的，只要哪里利息高，哪里投资回报率高它就到哪里，如果香港不加息的话，香港的那些美元都会跑到美国去，香港的投资就不能保证。所以美国加息，必然带来香港加息，香港加息，按揭的成本肯定要增加，所以它也会造成一定的影响。

国内的利率现在是什么情况呢？是最低的阶段，所以这个时候你还不去借钱的话，那你真是对政府太没有爱心了，政府已经把利息降到最低了，2009年中国经济是最困难的一年，深圳当时出口下降了20%多，即便是那个时候的贷款利率，一年期的也是5.2%，而现在已经到了4%，这是历史最低点，所以我们的利息是在降息的通道里面，所以跟香港也是不一样的。

第三、香港首付比例与深圳不同

有一个政策，比如你买700万港币以下的中小型住宅单元，首付必须要4成，它也是提高了首付比例，也是打压楼市的一个政策。这个方面跟我们又不一样，我们的二套房从最早的7成到6成，现在到3成，最低可以到2.5成。当然深圳最低降到了3成，现在提高到了4成，但是总体来看我们的首付是下降的趋势，所以这跟香港也不一样。

虽然香港经济压力非常大，现在增长2%都不到，但是梁特首表态，他们不会放松对房地产的调控，他们认为民生问题非常重要，住房问题是一个民生问题，他们不会通过放松对房地产的调控来促进经济的增长。所以从这一点来看，我觉得梁特首确实不错，不能把房地产当成一个工具，需要刺激经济的时候就刺激房地产，造成房价上涨，所以这一点，香港做的比我们要好很多。

小结：

香港房价下跌可能对深圳有正面影响

香港的房地产价格的下滑，跟深圳是没有任何关系的，两者没有任何的必然关系，所以香港不管跌10%还是20%，对深圳没有任何的影响，甚至可能有积极的影响。我如果是香港人，我有钱的话，香港楼市下跌，他肯定需要找其他的投资渠道，他很容易就会想到深圳，会来深圳投资，所以资金会更多的流向深圳。

所以，从这个角度来看，我觉得对深圳楼市反而有正面的影响。这是关于深港楼市的关系，不要简单地想两个地方很近，它下跌了我们也会下跌。这个观点曾经也盛行过一段时间，对深圳买房的人形成了很大的压力。

有收入不到3万的人担心买房贷不到款，不用担心，要想贷款有很多的办法，绝对没有问题的。银行是以家庭为单位来计算你的收入的，我们大部分家庭是夫妻都要工作的，因此是两个人的收入加在一起，买房是家庭行为。即使你一个人贷款，另外一个人都负有不可推卸的责任。月薪跟房贷之间的关系其实是很多人很关注的问题，尤其是很多人说房贷按揭超过了收入的50%，觉得压力很大。

例子：

早期我们有一个老师，他当时买了一套房，按揭一个月1万多，他的工资其实也就1万多，他觉得压力很大，他就找我咨询，他说是不是要把房子卖掉，我说你可以持有，等到真的承受不了了再卖掉。

后来他还是没有听我的，把他的房子卖掉了，现在他就觉得很后悔，因为他的工资是会上涨的，现在已经到了3万多块钱一个月的工资，这个按揭跟他的收入之间的比差不多1：3，随着他的职称的进一步的提升，随着他年龄的增长，他的收入会进一步提升，房贷占他收入的比例进一步下降，所以房价收入比一定要用动态的眼光去看它。

比如说你现在很年轻，你现在一个月收入1万多，按揭1万多，你会觉得压力很大，但是再过5年，再过10年，你的收入可能会增长得比较快，可能会翻倍，这是很正常的现象。

所以，在考虑按揭能力时，不妨用动态的眼光看这个问题，不要局限于你现在的收入。这点尤其对年轻人来说很重要，在按揭这一块成本是固定的，但是收入是有无限想象的空间。一定要对未来充满信心，一定要相信我们国家的收入倍增计划。

包括这些宣传报道，建议大家都不要去看，35个大中城市房价收入比排名深圳排最高，这类报道很多，我估计老百姓看了也很舒服，但是舒服完了以后对你有什么帮助呢？套用一句网络语言叫然并卵，你该干嘛还是干嘛。有时候这些专家的言论，你听了很舒服，但是它就像鸦片一样，舒服完了不解决问题，而且会容易让你上瘾。大家对房价收入比一定不要看得太重，如果你现在的收入达不到按揭的条件，可以采用一些技术性的处理，银行会帮你的，你只要花点钱。

这个观点最近很盛行，言下之意就是这个房价很不合理，那么合理的应该是什么样的？是不是上市公司的利润都要比房价高很多，这样就合理了吗？开公司一定保证赚钱吗？不管你上市也好，不上市也好，小公司也好，大公司也好，以一个公司来说，正常情况就是自负盈亏，有赚有赔，如果开公司都赚钱的话，那我也不会做老师了，我就去开公司了。开公司一定会有赚有赔的，而且亏的公司很多，这个我觉得没有任何问题。

另外一点，上市公司的利润是一年的收入，房子是一个资产，如果说这个年度的收入折为资产的话，那就远远超过一套房。

上市公司亏损，也不一定它的资产是很低的。房产是资产，如果要比的话，应该跟上市公司的资产去比。那么多上市公司，亏损的公司他的资产少则几个亿，多则几十个亿，那跟一套房子比的话，还是大很多的。

所以，这个比较本身是不可比的，这两者之间没有什么关系，希望大家不要受到他们的误导。网上关于这样的话题非常多，到底向父母借钱买房的做法对不对呢？个人经历：

我第一套房是2008年10月1号买的，当时是我丈母娘陪着我去看的房，当时我太太怀孕了，就想马上搬进去住，就想一次性付款，当然那时候没多少钱，几十万而已，但是我也没有那么多钱，我就跟丈母娘借钱了，借完以后把房买了。

我当时也没有受到良心的谴责，因为她后来有点钱了就去投资煤炭，投资了一些钱，结果颗粒无收。后来老家的人说搞水泥厂投资，她也投资了一笔钱，到现在为止连个收据都没看到，更不要说什么利息或者投资回报。

内地的高利贷非常厉害，还有各种传销活动，大家父母手中的钱说不定哪天就被骗走了，所以大家把父母的钱借过来，可以避免他们被骗，而且你拿他的钱不是乱花的，你是来买房的，房价上涨之后，你还可以有收益，所以从这个角度来讲，我是鼓励大家借钱的，当然借钱以后不要干别的事情，要做正经事，买套房，这样的话，就可以保证他的资金的安全。

当然最后要还给他，而且要加倍还给他，像我借我丈母娘的钱，我肯定是按很高利息还给她的。建议大家一定要把父母有多少钱搞清楚，然后想办法把它搞出来买房子，这真的是保护他们。很多人关注这个问题，到底买豪宅还是买普通住宅，很多的观点都说豪宅保值增值能力强，这个观点是非常盛行的。网上也有很多这样的说法，专家都说豪宅保值增值性能超过普通住宅。到底是不是这样呢？我不太认同。举例：龙岗刚需盘增值幅度超香蜜湖

我在2002年来深圳的时候，房价基本上都没起来，2002年的时候，龙岗中心城的房价大概是八九千。现在多少钱？12万左右，我们就给它算多一点，15万。增长了多少倍？十六七倍。

其实回过头来看，香蜜湖的增值幅度还没有龙岗那么大。但是有人老是会觉得豪宅赚钱赚得多，因为总价高，比如香蜜湖的房子一套下来，当时就要一两百万，现在到了2000多万、3000多万，会觉得赚了好多的钱，但是你投的本多。如果在龙岗买10套，肯定比香蜜湖买一套赚的多。

豪宅的成交率也是很低的，这次325新政出来之后，成交最清淡的就是豪宅，相反六七百万、五六百万的房子成交是最高的，所以从风险的角度来看，豪宅并不一定比普通住宅好，从投资回报率来看也不一定。

普通住宅到处都是，它不稀缺，买的人也非常多，所以这个稀缺是相对而言的，买的人远远超过卖的人，它就是稀缺的，豪宅只是从产品来说是稀缺的，但是市场并不稀缺，富人毕竟是少数。

在投资的时候，投资客也要调整这个观点。这方面的报道也很多，临深房价涨得很厉害了，卖方出现违约潮，到了325以后，整个临深片区开始出现了成交量萎缩，价格也出现了一些调整，最近很多人说临深片区是不是又要重蹈覆辙，又要出现2007年、2010年的状况。置业临深要看自住率和交通

临深片区能不能持续的发展？我觉得关键要看一点，就看有没有自住率，如果所有人都是买了放在那里等着投资，不住的话，它还是会跟以前一样，二手房没法成交，这个上涨完以后，就没法再往上走，能不能住进去是最关键的。能不能住进去关键看什么？交通。

对于临深片区买房的人来说，很多人是刚需，但是交通解决不了。而交通里面最重要的是什么呢？必须要靠轨道交通。现在不要说上下班高峰期，平时走深圳周边的这些高速，都会感觉到拥堵现象非常严重，所以完全靠路面交通来解决临深片区的人的通勤问题是不现实的，必须要轨道交通。目前临深片区有没有马上实现的？没有。

目前动工的还没有，5年之内还解决不了。从地铁动工开始一直到最后运行，一般至少要5年时间。

临深和其他地方比较

别的地方就做得很好，比如说上海到昆山，坐地铁7块钱可以从昆山坐到徐家汇，徐家汇是上海的市中心。它不像我们的规划一个地铁从大亚湾到龙岗中心城，到龙岗中心城还要再换乘到市里面来，这个路程就太长了，坐地铁如果超过2个小时，就会感觉到非常痛苦，所以这个交通问题还要很长时间解决。

广东这边也有一个地方做得很好，比如广州到佛山、中山、珠海，都已经有城际轻轨，现在东莞和惠州之间也马上要通轻轨，唯一最缺乏的就是深圳和东莞、惠州、中山、广州的城际铁路。现在至少有百万人买了临深片区的房子，但是还没有一条真正的轨道可以看得见。现在都是在研究，最近稍微出来一点迹象，但也还是在征求意见，这意味着它远没有到动工的阶段，所以这点来说，确实怎么深莞惠是做得比较差的。

这个大趋势是没问题的，我们前几天出台了深圳住房发展十三五规划，专门提到了这个问题，以前从来不提这个问题的。深圳在十三五期间，每年的住房需求是11万套，深圳能提供6万套，剩下的5万套就要你去临深片区买，这是指明了一个方向。要做这个投资，要去临深片区买房的话，至少要做持有5年的打算。包括中山也是一样，深中大桥建成至少要5年以后，如果你想一两年内有一个投资回报的话，我建议你暂时不要考虑临深片区。因为没有人住，它的成交一定是不活跃的。

2005、2006年第一批去东莞、惠州的人肯定是后悔得要死，当时他们完全是冲动，没有想明白，现在投资的人，我感觉他们已经考虑很多了，已经能够接受几年没有特别高的回报的现状，所以从这个角度来说，出现大量人想卖掉的可能性也比较小，房价不会出现大的下跌。很多人会讲这个观点，自住的管它升不升值。

有人写了这样一篇文章《买房自住兼投资，一个骗了无数刚需的大谎言》，这个标题很耸人听闻，感觉自己好像被骗了，他说了几个理由：买房投资肯定不缺房子，对刚需而言，连一套首付都付不起，何来投资之说？他认为你买了刚需的房子没有资格投资，这个话说得有点瞧不起人。买房自住肯定是缺房子，表面上看房子是升值了，但是别的房子也在涨价。这是典型的不太健康的心理状态，因为你涨了，别人也涨了，他认为没有用，一定要你涨得多，他才认为是有投资价值。还有一点，他说房子具有双重属性，但对刚需没有任何意义。为什么说这些观点是错误的呢？

举例

我有一个同事准备买房，他觉得小产权房比较划算，于是跑到沙井买了一套200平米的小产权房，我跟他说，这个小产权房不要买，你不能贷款，没有杠杆，你要付很多的钱。这个房子买了之后，从增长幅度来看，它是很小的，小产权房肯定低于商品房的增长速度的，他说没有关系，我是刚需，我就买这套房子住。

过了几年以后，他灰头土脸地跟我说，我把这套房子卖掉了。我说为什么卖掉了？他说小孩要读书了，我在市里买了一套房，我把这套房卖掉了，在市里还不够付首付。如果当时他在市里买了一套房，他再换房可以在市里随便换。

所以，买第一套房一定要考虑它的增值空间，它增值了你可以抵押，可以套一些钱出来。另外，你一辈子不可能只住一套房。

王石讲过一个案例，他说在美国，人一生大概要换7套房子，每6年要换一次房。所以万科要跟着客户区成长，当客户买小户型的时候，我们造小户型，当你买两房、三房的时候，我做两房、三房，当你需要别墅的时候，我们就建别墅，我们这样终生锁定客户。听完以后，我觉得他这个说法很有道理。

你买的第一套房是小户型，将来要买大的房子，你第一套房的价值，就决定了你第二套房买在什么地方，买多大的面积。假如说你在深圳湾买了一套小户型的，你现在去哪里换一套大的都没问题。但是如果你在西乡买了一套小产权房，那你就很麻烦了。所以你一定要考虑到将来要换房的问题。

给购房者的忠告：

买房只是获得幸福生活的一种途径，获得幸福生活有很多种途径，不要因为错过而懊悔不已，也不要因为买到了几套房子而狂喜自大，人生是一场长跑，明天会怎么样，又有谁知道？人生是一场长跑，未来谁也说不清楚，那些现在有很多房子的人，没准将来变成负资产，这个都有可能的。

所以，不要想得太多，买到了当然很开心，但是也不要太狂妄自大，觉得自己很厉害，因此不断地加杠杆，不断地放大这个风险。没买到也没关系，如果感觉到很开心，生活很幸福，又何必懊悔呢，人生就短短几十年，所以最重要的是大家的心态。深职院地产研究所所长，是复旦大学地产经济系博士，深圳市经济学会副会长，曾在上海浦东产业经济研究院、21世纪不动产等企业担任行业研究员、市场研究总监等职位。

邓博士长期从事房地产政策与市场的研究，重点关注城市更新方面，曾经发布过《再过10年深圳将赶超北上广》等文章，引起了社会的高度关注。精华专区

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