资产证券化？先管好这三类商业再说吧

以资产重构、资产价值的角度看实体商业的进化。...

这两年，实体商业发生了翻天覆地的变化，从「千店一面」式的实体大跃进到各大商场上线做O2O、大数据、APP，搞互联网+，商业的花式打法似乎一直游离在其核心价值之外。

互联网技术创新为提升商业运营提供了技术能力，能为商业注入新鲜活力。但技术也只是商业资产管理的一种加分手段，而非目标。商业运作的目标在于资产价值。当商业即将迎来资产证券化热潮，几乎所有商业都面临着如何实现资产价值的困境？

来看一下各类型商业迈向资产价值进化过程中的问题和需求解决。

项目状态施工中，1年后开业项目信息8.2万平（含商业街1.9万平、已售返租）、地上5层+地下2层、2200个车位

项目进度工程进度75%，招商进度25%运行ERP财务系统、OA系统、供方平台、招采平台、销售系统备注拥有官方微信号、智能系统未定型、各系统未打通► 商业需求：资产管理的前期准备

目前，MALL+商业街类型的综合体较为普遍。对于这类自持+返租模式的商业，统一管理难度较大。对于处于开业筹备期的商业，主要的需求：

• 智能化，互联网运营
• 自持、返租统一管理
• 系统打通
• 开发监控，资产管理

► 解决方案：互联网顾问与智能中心

对于这一类型的商业，悦商科技提供的解决方案是提供前期的互联网顾问，帮助构建、打通、升级商业管理的智能中心。给出了四个阶段的解决方案：

第一步，互联网化。在互联网阶段，根据商业阶段的需求配置智能化方案，引入供方、选型，商务协助，建立智能中心，监督实施部署。这一个阶段不谈管理问题，只谈现场经营，依靠互联网能够怎么加强。第二步，打通。互联网化之后把所有的系统接进来。在项目开业阶段，打通现有ERP、商家、会员，实现招商在线化，将开发数据导入商业系统。

第三步，后台强化。商业系统已搭建完成，资产管理建立起初步模块，实现数据去人为化、移动化，同时将智能系统匹配升级。在这个阶段，是加强管理的部分。

第四步，资产数据化。在前三个阶段的基础上，完成互联网和数据合作，扩展经营技术，价值管理启动，资管平台实现动态报表，数据服务于资产证券化。项目状态运营中，已开业3年项目信息10.9万平，地上5层+地下2层，2970个车位（含地面）

运营情况客流量150万/月，车流量8.9万/月，租金收缴率90%，微信粉丝20万运行ERP财务系统、OA系统、CRM、销售系统智能系统客流系统、无线WIFI、车场无卡道闸（备注：拥有官方微信号、各系统未打通）► 商业需求：优化管理与资产价值提升

对于已步入正常运营阶段的商业，已积累了相当的运营数据，能够为商业经营提供招商分析等。这一阶段的商业更接近商业的目标，它的需求在于如何加快资产价值的提升。

• 优化互联网体系
• 打通并接入管理后台
• 资产管理

► 解决方案：商业系统、社交系统与扩展经营技术

对于已完成基础构建的商业，悦商认为应在原有商业系统的基础上通过新技术完善、优化。

首先，完善场景和优化整合。将空缺的部分填上，没有打通的东西打通。比如，打通现有系统、补充智能化方案、加强支付和积分系统等。

用做ERP的方式将商业和开发系统重构，用互联网的方式做这一块，将前台百分之百衔接在一起，将ERP互联网化，无插件化，移动化，所有的合同审核都可以在手机上完成。

其次，资产数据化与资产价值管理。整合已过时的系统，通过SaaS的方式，扩展加入新东西，增加新功能。帮你实现动态报表，不需要看报表，而是实时数据。而这些数据不是用于客户刻画，是用于提升商家经营能力，用于支撑更为复杂的经营方式。项目状态委托经营权/部分收购 项目信息56万平，商业街22条，Mall3个，酒店式公寓5个，另有10余个散管项目

运营情况已开业6个，业态结构复杂，微信会员 4.2万运行ERP财务系统备注拥有官方微信号、智能系统未定型、各系统未打通

► 商业需求：资产集群管理与退出

对于这类复杂的资产包，因为业态的复杂性，委托经营的模式，而其目标也更为直接，即资产包的管理。

• 资产统一管理
• 最大限度控制成本
• 为不同业态提供对应技术服务
• 实现资产包管理

► 解决方案：资产数据平台

这类商业类型涉及的因素较多，但经营目标更为直接，最接近资产运作的目标。悦商针对这类商业认为，提高管控、降低成本是技术实施目标。

首先，解决管理问题。没有好的管理系统，资产包将走向失控。通过管理体系智能打通，将数据动态化，去人工化。根据业态的复杂性，配置不同的智能解决方案，并实现打通联结，便于资产的统一管理。

其次，进入资产包管理。由于这类资产的目标就是做资产包管理，通过按资产特征建立模型实现动态报表，监控动态资产数据，用资产估值预演工具对招商、营运、空间经营进行分析，为资产升值和退出提供支撑。所有商业基础的完善在最后都将形成一个数据流向，最终生成一份能够支撑资产价值评估的报表，并去除了人工干扰。同时，资产报告并非年底的报告，而是实时报告，可以反映任何时刻的资产回报和价值状态。在统一的系统中，结合其他业务系统数据，对未来的整体业务情况经行调整，而这也是对商业资产最具价值的部分。



通过以上对三类不同商业的分析，我们可以看到资产升值的路径基本都围绕着打通、连接、提升三个点展开。悦商也围绕这三个方面去解决实体商业进阶过程的障碍。

1、打通。商业经营、管理、现场和营销各个部分的分离无法打通，既消耗大量资源，也极大限制了经营策略执行。当所有数据打通，流向统一后台，才可以说商业资产的价值有了可评估的基础。

2、连接。无论数据的采集做到多么精准和全面，如何数据无法与资产连接，变成资产数据的一部分，就是无用的。产品和资产的连接是商业成功的关键。

3、提升。将数据针对性应用于各个环节，协助控制潜在风险，避免问题发生，并通过实时跟踪和评估能力，提供多样化数据洞察结果，提供预测，能够为资产管理和增值提供提供预测和支撑才是最核心的目标。

悦商通过技术的方式提供了另一个看待商业的角度。一个是SaaS基本服务，将复杂的事情变简单，帮你提高效率降低成本。另一个是资产分析，通过有效数据的引入，未来为管理资产，做决策预测、分析，提供支撑工具。尤其对于未来资产的重构和商业交易证券化，提供最具价值的部分。

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