“三旧”改造专题：旧厂房改造为商住项目的土地出让收益补偿分配案例分析
城市更新项目涉及收回公开出让的，其土地出让收益补偿分配，可采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合、货币补偿和代建物业相结合的方式，现以案例形式分别介绍。...
一、货币补偿
某企业用地拟通过收回公开出让的方式进行改造，并以货币补偿形式获取补偿。该项目土地面积为100亩，规划用途为城镇住宅兼容商服用地。公开出让后，土地成交价为15亿元，其中计提土地出让金10%作为“三金”，异地教育配套费1000万元。
按照《实施意见》货币补偿的规定，该企业可获得的货币补偿=［15亿元×（1-10%）-1000万元］×50%=6.7亿元。
二、物业补偿
某村集体经济组织用地拟通过收回公开出让的方式进行改造，并以物业补偿的形式进行补偿。该项目土地面积为100亩，规划用途为城镇住宅兼容商服用地，容积率3.0，总建筑面积为20万方。公开出让后，土地成交价为15亿元，其中计提土地出让金10%作为“三金”，异地教育配套费1000万元。
按照《实施意见》货币补偿的规定，该村集体经济组织可获得的货币补偿=［15亿元×（1-10%）-1000万元］×50%=6.7亿元。
按《实施意见》中关于村集体经济组织物业补偿的规定，该村集体经济组织可以货币补偿分配的全部金额（6.7亿）向土地受让方回购该地块总建筑面积的35%物业（7万平方米）。
三、货币补偿与物业补偿相结合
某企业用地拟通过收回出让的方式进行改造，并以货币补偿与物业补偿相结合的形式进行补偿。
该项目土地面积为100亩，规划用途为城镇住宅兼容商服用地，土地容积率为3.0；总建筑面积20万平方米。公开出让后，土地成交价为15亿元；其中计提土地出让金10%作为“三金”，异地教育配套费1000万元。
按照《实施意见》货币补偿的规定，该村集体经济组织可获得的货币补偿=［15亿元×（1-10%）-1000万元］×50%=6.7亿元。
该企业拟回购2万平方米的商业物业，剩余的金额以货币形式兑现。按《实施意见》规定，回购物业的价格由土地成本和建筑成本构成，其中土地成本按照土地出让成交的楼面地价进行确定，该项目的楼面地价为7500元/平方米；建筑成本参照佛山市工程造价与招标协会出具的近期建筑工程造价指标进行确定，假设当时该项目的建筑成本为3050元/平方米。
则该项目回购物业的总价为（7500元/平方米+3050元/平方米）×2万平方米=2.11亿元，其剩余可分配的货币补偿为6.7亿元-2.11亿元=4.59亿元。
四、货币补偿和代建物业相结合
某镇公有资产公司用地拟通过收回公开出让的方式进行改造，并以货币补偿与代建物业相结合的形式进行补偿。该项目土地面积为100亩，规划用途为城镇住宅兼容商服用地，土地兼容率为3.0，总建筑面积20万平方米。公开出让后，土地成交价为15亿元；其中计提土地出让金10%作为“三金”，异地教育配套费1000万元。
按照《实施意见》货币补偿的规定，该镇公有资产公司可获得的货币补偿=［15亿元×（1-10%）-1000万元］×50%=6.7亿元。
按照《实施意见》关于代建物业的规定，该公有资产公司在出让地块南侧提供一块平整后的土地，由土地受让方负责建设。代建地块的面积为20亩，规划用途为商服用地，土地容积率为3.5，总建筑面积4.6万平方米。代建地块的建筑成本参照佛山市工程造价与招标协会出具的近期建筑工程指标进行确定，假设当时该项目的建筑成本为3050元/平方米，则代建物业所需的总费用=3050元/平方米×4.6万平方米=1.4亿元；其剩余可分配的货币补偿为6.7亿元-1.4亿元=5.3亿元。
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